Formalités légales

5ème Chambre

ARRÊT N°-355

N° RG 21/02367 – N° Portalis DBVL-V-B7F-RRQQ

SESEL

C/

S.A.S. BISCUITERIE PONT AVEN

confirmation partielle

renvoi devant la juridiction de première instance pour fixation du loyer

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Septembre 2023

devant Madame Pascale LE CHAMPION et Madame Virginie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 22 Novembre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SESEL SCI immatriculée au RCS de SAINT-NAZAIRE sous le n°531 660 124 prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Gaëlle LE BORGNE, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

S.A.S. BISCUITERIE PONT AVEN immatriculée au RCS de QUIMPER sous le n°432 361 111 prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Me Carole ROBARD de la SELARL POLYTHETIS, Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Représentée par Me William MOREL de la SELAS FIDAL, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

Suivant acte notarié établi le 18 novembre 2015, la SARL ‘Au coin des artistes’ a cédé un bail à la société Biscuiterie de Pont-Aven s’agissant d’un local commercial situé [Adresse 1]. Ce bail commercial avait été conclu entre la SCI Sesel et la société ‘Au coin des artistes’ pour une durée de 9 années, le 18 mars 2009. Le terme était fixé au 18 mars 2018.

La société Biscuíterie de Pont-Aven a pour objet l’exploitation de tous commerces de crêperie, pâtisserie, produits régionaux, souvenirs, vêtements, alcools.

La SCI Sesel, propriétaire du local commercial, a pour activité l’achat, la vente, la construction, l’entretien et la location, prise à bail de tous biens immobiliers.

Le 14 septembre 2017, le bailleur a signifié au preneur un congé avec offre de renouvellement, avec fixation d’un nouveau loyer mensuel à hauteur de 3 500 euros hors taxes à effet au 17 mars 2018.

Le 11 mars 2020, la SCI Sesel a assigné la société Biscuiterie de Pont-Aven devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire statuant en matière de loyers commerciaux pour solliciter, à titre principal, la fixation du loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle de 42 000 euros hors charges.

Par jugement du 30 mars 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a :

– débouté la société Sesel de sa demande de rejet des pièces adverses,

– débouté la société Sesel de sa demande de fixation d’un loyer déplafonné à la somme de 42 000 euros hors charges,

– débouté la société Biscuiterie de Pont-Aven de sa demande de fixation d’un loyer plafonné à la somme de 16 867 euros hors taxes et hors charges,

– ordonné une expertise et désigné à cette fin M [X] [S], expert près de la cour d’appel de Rennes, domicilié [Adresse 3], avec pour mission, après avoir pris connaissance des pièces de la procédure :

* se rendre sur les lieux au [Adresse 1] au sein du magasin de la société Biscuiterie de Pont-Aven, visiter les locaux, les décrire et en dresser au besoin un plan, préciser l’utilisation faite par le locataire, les surfaces brutes et pondérées des locaux et recueillir contradictoirement les explications des parties,

* déterminer la date et la nature des travaux réalisés dans les locaux par les preneurs successifs au titre du contrat de bail ainsi que pour déterminer leur impact éventuel sur la modification des surfaces des locaux dédiés à la vente,

* donner son avis sur la valeur locative et dire si elle correspond ou non au loyer résultant du bail actuellement en cours,

* dans la négative, donner son avis sur la valeur locative du local considéré en se référant aux critères prévus à l’article L 145-33 du code de commerce et dire quels sont les types de majorations retenus,

* indiquer quel serait le montant du loyer indiciaire suivant la règle du plafonnement prescrite par l’article L 145-34 du code de commerce,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* faire rapport au tribunal en cas de conciliation en cours d’expertise,

– dit que l’expert désigné adressera un pré rapport aux conseils des parties qui dans le mois de la réception de ce pré rapport lui feront connaître leurs observations auxquelles il répondra dans son rapport définitif,

– dit que l’expert désigné disposera d’un délai de 6 mois à compter de sa saisine pour déposer son rapport au secrétariat de la juridiction et le communiquer aux parties,

– dit que la société Sesel et la société Biscuiterie de Pont-Aven devront verser entre les mains de Mme Le régisseur près le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire la somme de 1 500 euros à titre de consignation a valoir sur la rémunération de l’expert et ce dans le délai d’un mois suivant le prononcé de la présente décision,

– fixé le loyer provisionnel au montant de celui résultant du bail initial et de son indexation depuis cette date, à savoir à la somme de 16 867 euros hors taxes et hors charges, a compter du 18 mars 2018,

– sursoit à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

– réservé les dépens.

Le 15 avril 2021, la société Sesel a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 28 juin 2023, elle demande à la cour de :

À titre principal,

– annuler les chefs de dispositif du jugement rendu par le juge des loyers du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 30 mars 2021, la déboutant de sa demande en fixation d’un loyer déplafonné à la somme de 42 000 euros hors taxes et hors charges et de sa demande subséquente en condamnation de la société Biscuiterie de Pont Aven en paiement des intérêts et capitalisation,

Statuant à nouveau,

– renvoyer les parties devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins de conclure sur le fond après le dépôt du rapport d’expertise,

– débouter la société Biscuiterie de Pont-Aven de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

À titre subsidiaire,

– réformer les chefs de dispositif du jugement rendu par le juge des loyers du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 30 mars 2021, la déboutant de sa demande en fixation d’un loyer déplafonné à la somme de 42 000 euros hors taxes et hors charges et de sa demande subséquente en condamnation de la société Biscuiterie de Pont-Aven en paiement des intérêts et capitalisation,

Statuant à nouveau,

– renvoyer les parties devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins de conclure sur le fond après le dépôt du rapport d’expertise,

– débouter la société Biscuiterie de Pont-Aven de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

À titre infiniment subsidiaire,

– annuler ou réformer le jugement rendu par le juge des loyers du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 30 mars 2021,

– fixer le loyer du bail renouvelé au 18 mars 2018 à la valeur locative,

En conséquence,

– fixer le prix du bail renouvelé au 18 mars 2018 à la somme annuelle de

42 000 euros hors charges,

– condamner la société Biscuiterie de Pont-Aven au paiement des intérêts légaux, à compter du 18 mars 2018, date d’effet du congé délivré le 14 septembre 2017, sur les loyers arriérés en application de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

– débouter la société Biscuiterie de Pont-Aven de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

– condamner la société Biscuiterie de Pont-Aven à lui régler la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– la condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Gauvain-Demidoff- Lhermitte, avocats au barreau de Rennes, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 19 juin 2023, la société Biscuiterie de Pont-Aven demande à la cour de :

A titre principal :

– débouter la société Sesel de toutes ses demandes et prétentions tendant à voir annuler et/ou réformer le jugement du 30 mars 2021,

– rectifier le jugement prononcé le 30 mars 2021 par le juge des loyers près le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, en remplaçant les chefs du dispositif suivants :

* remplacer ‘déboute la SCI Sesel de sa demande de fixation d’un loyer déplafonné à la somme de 42.000 euros hors charges’, par ‘sursis à statuer sur la demande de la SCI Sesel de fixation d’un loyer déplafonné à la somme de 42 000 euros hors charges’,

* remplacer ‘déboute la société Biscuiterie de Pont-Aven de sa demande de fixation d’un loyer plafonné à la somme de 16 867 euros hors taxes et hors charges’, par ‘sursis à statuer sur la demande de la société Biscuiterie de Pont-Aven de sa demande de fixation d’un loyer plafonné à la somme de 16 867 euros hors taxes et hors charges’,

Et en conséquence :

– confirmer le jugement avant-dire droit du 30 mars 2021 en toutes ses dispositions,

– renvoyer les parties devant le juge des loyers près le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de leur permettre de conclure sur le fond,

À titre subsidiaire :

– débouter la société Sesel de ses demandes et prétentions tendant à la fixation du loyer annuel à hauteur de 42 000 euros hors taxes et hors charges,

– confirmer le jugement du 30 mars 2021 en ce qu’il a fixé le loyer provisionnel au montant de celui du bail initial et de son indexation depuis cette date, à savoir à la somme de 16 867 euros hors taxes et hors charges

à compter du 18 mars 2018,

– renvoyer les parties devant le juge des loyers près le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de leur permettre de conclure et de débattre contradictoirement sur le fond compte-tenu du dépôt du rapport d’expertise qui est intervenu en février 2022,

En tout état de cause :

– débouter la société Sesel de toutes ses demandes et prétentions,

– condamner la société Sesel à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la société Sesel à payer les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expert éventuellement désigné.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 juin 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La SCI Sesel entend se prévaloir d’un rapport de Mme [J] qui indique que ‘les travaux réalisés par les preneurs successifs tendent à pouvoir retenir la qualification de modification notable des caractéristiques du local’.

Elle signale que le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 2 février 2022, qu’elle a sollicité l’homologation de ce rapport devant la juridiction de [Localité 7] et que par jugement du 7 février 2023, le juge des loyers de [Localité 7] a ordonné un sursis à statuer dans l’attente du présent arrêt.

Elle critique le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en fixation du loyer à la somme de 42 000 euros et en paiement des intérêts légaux. Elle considère que le jugement n’est pas motivé et que les motifs du jugement sont en contradiction avec les chefs du dispositif. Elle écrit que le jugement ne pouvait pas la débouter de sa demande en fixation du loyer et ordonner une expertise.

Elle précise que le jugement ne la déboute pas expressément de sa demande en condamnation au paiement des intérêts légaux sur les loyers arriérés, et leur capitalisation.

En suite de l’annulation du jugement, elle sollicite de la cour qu’elle renvoie les parties devant le premier juge.

Si le jugement n’était pas annulé, la SCI Sesel demande également à être renvoyée devant le premier juge.

À titre infiniment subsidiaire, elle évoque la fixation du montant du loyer.

En réponse, la société Biscuiterie de Pont-Aven s’oppose à l’annulation du jugement.

Elle indique que le jugement énonce clairement les motifs pour lesquels il a été refusé de fixer le montant du loyer à la somme de 42 000 euros hors charges.

Elle estime que l’appelante aurait pu présenter une requête en rectification d’erreur matérielle.

Elle demande le renvoi des parties devant le premier juge et conteste la demande d’évocation présentée à titre infiniment subsidiaire.

Le juge des loyers commerciaux du tribunal de Saint-Nazaire était saisi notamment d’une demande de fixation du loyer à la somme de 42 000 euros hors charges de la SCI Sesel et d’une demande de fixation dudit loyer à la somme de 16 867 euros de la société Biscuiterie de Pont-Aven.

Le premier juge fait très exactement référence aux dispositions des articles L. 145-33, L. 145-34 et R 145-6 du code de commerce.

Il considère, tout aussi justement, que les parties sont en désaccord sur le prix du loyer du bail renouvelé et qu’une expertise judiciaire avant-dire droit est nécessaire pour permettre une évaluation.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, le premier juge ne pouvait pas statuer sur la demande de la SCI Sesel et sur la demande de la société Biscuiterie de Pont-Aven sur le montant dudit loyer puisque l’évaluation du loyer renouvelé ne peut avoir lieu qu’après le dépôt du rapport d’expertise.

C’est par une mauvaise appréciation des éléments touchant au fond du litige que le premier juge a débouté les parties sur leurs demandes principales et subséquentes ayant trait au montant du loyer.

Il ne s’agit pas d’une erreur matérielle.

Cette mauvaise appréciation justifie que le jugement soit infirmé et non pas annulé sur ces dispositions déboutant la SCI Sesel de sa demande de fixation d’un loyer à la somme de 42 000 euros hors charges (et par conséquent de sa demande relative aux intérêts sur les loyers arriérés), déboutant la société Biscuiterie de Pont-Aven de sa demande en fixation d’un loyer à la somme de 18 867 euros.

Le tribunal devait surseoir à statuer sur lesdites demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et des demandes présentées par les parties devant le juge des loyers commerciaux à la suite de ce dépôt du rapport.

Les autres dispositions du jugement, qui ne sont pas contestées, sont confirmées.

Les parties étant renvoyées devant le premier juge, il n’est pas nécessaire de statuer sur le montant du loyer.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties sont déboutées de cette demande.

Les dépens d’appel sont assumés par la SCI Sesel pour moitié et par la société Biscuiterie de Pont-Aven pour moitié, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :

Déboute la société Sesel de sa demande en annulation des dispositions du jugement entrepris ;

Déboute la société Biscuiterie de Pont-Aven de sa demande en rectification d’erreur matérielle ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf celles :

– déboutant la SCI Sesel de sa demande de fixation d’un loyer déplafonné à la somme de 42 000 euros hors charge (et subséquemment de sa demande sur les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés et leur capitalisation) ;

– déboutant la société Biscuiterie de Pont-Aven de sa demande en fixation d’un loyer déplafonné à la somme de 16 868 euros hors charges ;

Statuant à nouveau,

Sursoit à statuer sur les demandes de la SCI Sesel en fixation d’un loyer déplafonné à la somme de 42 000 euros hors charge (et subséquemment de sa demande sur les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés et leur capitalisation) dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

Sursoit à statuer sur la demande de la Biscuiterie de Pont-Aven en fixation d’un loyer déplafonné à la somme de 16 868 euros hors charges ;

Y ajoutant,

Renvoie les parties devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de Saint-Nazaire ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la SCI Sesel à la moitié des dépens d’appel et la société Biscuiterie du Pont-Aven à la moitié des dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,

 

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