Formalités légales

COUR D’APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°347

DU : 06 Septembre 2023

N° RG 21/02491 – N° Portalis DBVU-V-B7F-FW6G

VTD

Arrêt rendu le six Septembre deux mille vingt trois

Sur APPEL d’une décision rendue le 04 octobre 2021 par le Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller exerçant les fonctions de Président

Mme Virginie DUFAYET, Conseiller

M. François KHEITMI, Magistrat Honoraire

En présence de : Mme Pauline LACROZE, Greffier placé, lors de l’appel des causes et de Mme Stéphanie LASNIER, Greffier, lors du prononcé

ENTRE :

M. [R]-[FA] [E] [L] [C]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentant : SCP VIGNANCOUR ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Mme [A] [G] [C] Veuve [Z]

[Adresse 16]

[Localité 14]

Représentant : la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANTS

ET :

M. [I] [B]

[Adresse 8]

[Localité 13]

Représentant : la SARL TRUNO & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

M. [S] [K]

[Adresse 8]

[Localité 13]

Représentant : la SARL TRUNO & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Syndicat de copropriété du [Adresse 8]

en la personne de son syndic bénévole en exercice, représenté par Monsieur [I] [B]

[Adresse 8]

[Localité 13]

Représentant : la SARL TRUNO & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

INTIMÉS

DÉBATS :

Après avoir entendu en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, à l’audience publique du 17 Mai 2023, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Madame THEUIL-DIF et Monsieur KHEITMI, magistrats chargés du rapport, en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré.

ARRET :

Prononcé publiquement le 06 Septembre 2023 par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller exerçant les fonctions de Président, et par Mme Stéphanie LASNIER, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

L’indivision [C]-[Z] était propriétaire d’un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 8] à [Localité 13] cadastré section AN n°[Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12].

Cet ensemble immobilier a fait l’objet de deux ventes par actes authentiques des 27 juin 2014 et 14 juin 2016, à M. [S] [K] s’agissant des lots 15 à 19, 23 à 27, ainsi que 31 à 33, et à M. [I] [B] pour les lots 1 à 14, 20 à 22, ainsi que 28 à 30.

Le 8 décembre 2010, Mme [O] [D], propriétaire d’un immeuble à usage locatif sis [Adresse 7] à [Localité 13], a été victime d’un dégât des eaux sur l’une des parties de sa propriété qui était donnée à bail.

Après ce sinistre, le cabinet Cunningham Lindsay, expert amiable, a été mandaté par la compagnie AXA France IARD, assureur de Mme [D], lequel a considéré que le sinistre trouvait sa cause dans des fuites affectant la canalisation d’eaux usées enterrée traversant le terrain appartenant à l’OPHIS,

contigu à celui de Mme [D].

L’OPHIS a fait procéder à sa réparation.

Le 15 novembre 2011, Mme [D] a déclaré un nouveau sinistre. Toutefois et compte tenu du refus de l’OPHIS d’effectuer de nouvelles réparations sur une canalisation au motif qu’elle ne faisait que traverser sa parcelle mais qu’elle n’était pas sa propriété, Mme [D] a saisi la juridiction des référés afin d’obtenir une expertise au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 13 juin 2012, le juge des référés a fait droit à la demande.

Par ordonnance du 5 juillet 2013, la mesure d’expertise a été étendue à l’ensemble des propriétaires susceptibles d’être desservis par la canalisation litigieuse, ainsi qu’à la commune de [Localité 13] en sa qualité de maître d’ouvrage du réseau d’assainissement.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 14 septembre 2017.

Par acte d’huissier du 26 mars 2018, Mme [D] et la SA AXA France IARD ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, la SCI JPSSF, M. [F] et Mme [P], M. [R]-[FA] [C], M. [LV], Mme [Y], la SARL FR-LM-JMKC, ainsi que l’OPHIS, au visa des articles 1384 alinéa 1er et 1386 du code civil dans leur ancienne rédaction applicable au litige, aux fins d’obtenir la condamnation in solidum des défendeurs susvisés à :

– entreprendre les travaux décrits par l’expert judiciaire pour la réfection de la canalisation existante et ce, sous peine d’une astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

– payer à Mme [D], les sommes suivantes :

au titre de la réparation de pertes locatives (charges et loyers) :

o 2011 : 5 424,91 euros ;

o 2012 : 5 656,17 euros ;

o 2013 : 5 864,43 euros ;

o 2014 : 5 790,37 euros ;

o 2015 : 5 814,04 euros ;

o 2016 : 5 577,97 euros ;

o 2017 : 5 814,04 euros ;

o 2018 : 4 151,08 euros (estimation) ;

au titre des travaux de rénovation des locaux sinistrés :

o [PX] : 9 412,47 euros HT, soit 11 264,96 euros TTC, avec une TVA à 20% ;

o [RO] : 2 581,00 euros HT, soit 3 097,02 euros TTC ;

o [U] : 4 553,72 euros HT, soit 5 464,46 euros TTC;

– dire et juger que ces devis seraient réévalués en fonction de l’indice BT01 du coût de la construction entre leur date d’émission et le jugement à intervenir ;

– payer à la compagnie AXA Assurances la somme de 5 228,27 euros au titre de ces recours.

M. [R]-[FA] [C] a notamment conclu que :

– il était l’ancien propriétaire du bien immobilier concerné, propriété d’ailleurs partagée en indivision avec sa soeur, Mme [A] [C] ;

– au moment de l’assignation, il n’était plus propriétaire de l’ensemble immobilier vendu à M. [K] par acte notarié du 27 juin 2014 et à M. [B], par acte notarié du 14 juin 2016;

– la canalisation litigieuse passait sous la parcelle cadastrée n°[Cadastre 10] et sur la partie commune de la copropriété [Adresse 8] en sorte qu’il convenait d’appeler en cause le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8].

Par acte d’huissier du 21 octobre 2019, Mme [D] et la SA AXA France IARD ont appelé en cause le syndicat de copropriétaires ainsi que Mme [A] [C].

Par voie de conclusions du 30 juin 2020, M. [I] [B] et M. [S] [K] sont intervenus volontairement dans cette procédure.

Par ordonnance du 3 mars 2020, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des instances.

Par jugement du 4 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a :

– reçu l’intervention volontaire de M. [K] et de M. [B] ;

– dit n’y avoir lieu à la condamnation de l’OPHIS et débouté Mme [D] et la SA AXA de toutes les demandes formées à son encontre ;

– rejeté les demandes de condamnation formulées à l’encontre de M. [F] et de Mme [P];

– condamné la SCI JPSSF (AN [Cadastre 3] et [Cadastre 4]), M. [LV] (AN [Cadastre 5] lots 1 et 2 et AN [Cadastre 6]), Mme [Y] (AN [Cadastre 5] lot 3), la SARL FR LM JMKC (AN [Cadastre 5] lot 4 à 7), M. [K] (AN [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] : lots 15 à 19, 23 à 27, 31 à 33), M. [B] (AN [Cadastre 10], [Cadastre 11], et [Cadastre 12] : lots 1 à 14, 20 à 22, et 28 à 30), et le syndicat de copropriétés du [Adresse 8] à payer à Mme [D] :

o la somme de 19 826,44 euros TTC au titre des travaux de reprise de ses immeubles, somme qui serait réévaluée en fonction de l’indice BT 01 du coût de la construction entre leur date d’émission et le 4 octobre 2021, date de la décision,

o la somme de 13 200 euros à hauteur des pertes locatives;

– débouté Mme [D] de ses autres demandes indemnitaires ;

– condamné la SCI JPSSF (AN [Cadastre 3] et [Cadastre 4]), M. [LV] (AN [Cadastre 5] lots 1 et 2 et AN [Cadastre 6]), Mme [Y] (AN [Cadastre 5] lot 3), la SARL FR LM JMKC (AN [Cadastre 5] lot 4 à 7), M. [K] (AN [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] : lots 15 à 19, 23 à 27, 31 à 33), M. [B] (AN [Cadastre 10], [Cadastre 11], et [Cadastre 12] : lots 1 à 14, 20 à 22, et 28 à 30), et le syndicat de copropriétés du [Adresse 8] à effectuer les travaux concernant la canalisation litigieuse, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;

– dit que dans leurs rapports entre eux, M. [C] et Mme [C] devraient garantir M. [K] (AN [Cadastre 10], AN [Cadastre 11] et AN [Cadastre 12] lots 15 à 19, 23 à 27, 31 à 33), M. [B] (AN [Cadastre 10], AN [Cadastre 11] et AN [Cadastre 12] lots 1 à 14, 20 à 22, et 28 à 30), et le syndicat de copropriétés du [Adresse 8] des condamnations mises à leur charge ;

– condamné solidairement la SCI JPSSF (AN [Cadastre 3] et [Cadastre 4]), M. [LV] (AN [Cadastre 5] lots 1 et 2 et AN [Cadastre 6]), Mme [Y] (AN [Cadastre 5] lot 3), la SARL FR LM JMKC (AN [Cadastre 5] lot 4 à 7), M. [K] (AN [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12]: lots 15 à 19, 23 à 27, 31 à 33), M. [B] (AN [Cadastre 10], [Cadastre 11], et [Cadastre 12] : lots 1 à 14, 20 à 22, et 28 à 30), et le syndicat de copropriétés du [Adresse 8] à payer à Mme [D] et la SA AXA France IARD la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

– condamné solidairement la SCI JPSSF (AN [Cadastre 3] et [Cadastre 4]), M. [LV] (AN [Cadastre 5] lots 1 et 2 et AN [Cadastre 6]), Mme [Y] (AN [Cadastre 5] lot 3), la SARL FR LM JMKC (AN [Cadastre 5] lot 4 à 7), M. [K] (AN [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12]: lots 15 à 19, 23 à 27, 31 à 33), M. [B] (AN [Cadastre 10], [Cadastre 11], et [Cadastre 12] : lots 1 à 14, 20 à 22, et 28 à 30), et le syndicat de copropriétés du [Adresse 8] à payer à la SA AXA la somme de 5 228,27 euros au titre de ses recours ;

– condamné solidairement M. et Mme [C], Mme [D] et la société AXA France IARD à payer à M. [N] [F] et Mme [H] [P] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rejeté les demandes de dommages et intérêts formulées par M. [N] [F] et Mme [H] [P] ;

– condamné in solidum la SCI JPSSF (AN [Cadastre 3] et [Cadastre 4]), M. [LV] (AN [Cadastre 5] lots 1 et 2 et AN [Cadastre 6]), Mme [Y] (AN [Cadastre 5] lot 3), la SARL FR LM JMKC (AN [Cadastre 5] lot 4 à 7), M. [K] (AN [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] : lots 15 à 19, 23 à 27, 31 à 33), M. [B] (AN [Cadastre 10], [Cadastre 11], et [Cadastre 12] : lots 1 à 14, 20 à 22, et 28 à 30), et le syndicat de copropriétés du [Adresse 8] aux dépens, comprenant les frais de référé et d’expertise ;

– débouté les autres parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la décision.

Sur la garantie de M. et Mme [C], le tribunal a énoncé que les actes de servitudes conventionnelles conclus par M. et Mme [C] en date de 1914 et de 1931 n’étaient pas opposables à l’OPHIS ; qu’ils n’étaient pas davantage opposables aux nouveaux acquéreurs, les actes authentiques de vente ne mentionnant aucune servitude, qu’il s’agisse de l’acte authentique de vente de M. [K] en date du 27 juin 2014 comme de l’acte de vente authentique en date du 14 juin 2016 concernant M. [B] ; que dans la mesure où les nouveaux acquéreurs n’avaient pas connaissance de cette servitude au visa de l’article 1638 du code civil, les vendeurs avaient engagé leur responsabilité contractuelle en ne dévoilant pas aux acheteurs une servitude non apparente dont ils avaient connaissance ; qu’ils devaient ainsi les garantir sur les condamnations mises à leur charge.

M. [R]-[FA] [C] et Mme [A] [C] veuve [Z] ont interjeté appel le 29 novembre 2021 limité aux chefs de jugement critiqués suivants :

– dit que dans leurs rapports entre eux, M. [C] et Mme [C] devront garantir M. [K] (AN [Cadastre 10], AN [Cadastre 11] et AN [Cadastre 12] lots 15 à 19, 23 à 27, 31 à 33), M. [B] (AN [Cadastre 10], AN [Cadastre 11] et AN 49 lots 1 à 14, 20 à 22, et 28 à 30), et le syndicat de copropriétés du [Adresse 8] des condamnations mises à leur charge.

Depuis l’appel, le jugement a été rectifié. En effet, par jugement du 13 avril 2013, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a accueilli la requête en rectification d’erreur matérielle présentée par Mme [D] et son assureur, et a précisé que les condamnations pécuniaires et à exécuter les travaux étaient des condamnations solidaires.

Aux termes de leurs dernières conclusions reçues au greffe en date du 11 mai 2023, les appelants demandent à la cour, au visa des articles 1101 et suivants (ancien article 1134), 1638, 1156 du code civil, de :

– infirmer ou émender le jugement du 4 octobre 2021 en ce qu’il a dit que dans leurs rapports entre eux, ils devront garantir M. [K] (AN [Cadastre 10], AN [Cadastre 11] et AN [Cadastre 12] lots 15 à 19, 23 à 27, 31 à 33), M. [B] (AN [Cadastre 10], AN [Cadastre 11] et AN [Cadastre 12] lots 1 à 14, 20 à 22, et 28 à 30), et le syndicat de copropriétés du [Adresse 8] de l’intégralité des condamnations mises à leur charge ;

– sur ce,

– juger qu’ils ne seront pas tenus de garantir le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], M. [I] [B] et M. [S] [K] de leur condamnation, assortie d’une astreinte, à exécuter les travaux de réfection de la canalisation ;

– débouter le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], M. [I] [B] et M. [S] [K] de l’intégralité de leurs demandes et en tout état de cause de celle qui concerne les travaux d’assainissement individuel qu’ils ont engagés laquelle est nouvelle en cause d’appel, et en tout cas irrecevable car présentée hors délai et sans rapport avec les dispositions rectifiées ;

– juger qu’ils ne seront pas tenus de garantir le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], M. [I] [B] et M. [S] [K] des condamnations prononcées contre eux en vertu de la solidarité aux termes du jugement rectifié rendu le 13 avril 2023 ;

– juger que seule la part et portion mise à la charge du syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], de M. [I] [B] et M. [S] [K] (pris ensemble) au profit de Mme [D] et de la compagnie AXA France IARD (travaux de réparation ensuite des sinistres et pertes locatives) pourra leur être réclamée, soit 20% ;

– condamner le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], M. [I] [B] et M. [S] [K] à leur payer la somme de 4 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel ;

– dire que Me Sophie Vignancour-de Barruel bénéficiera de cette condamnation pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision suffisante, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que les actes de vente stipulent en pages 16 et 25 que le vendeur a déclaré que le bien était desservi par un réseau d’assainissement collectif et qu’il était relié à ce réseau ; que le réseau n’avait fait l’objet d’aucun contrôle de conformité, mais que l’installation était en bon état de fonctionnement. Ils ajoutent que la procédure de référé a été portée à la connaissance des intimés, procédure qui avait précisément pour objet la canalisation d’eaux usées qui s’était rompue dans sa portion traversant la parcelle de l’OPHIS et qui avait occasionné des dommages à celle de Mme [D]. Ils en concluent que les intimés étaient informés de l’existence de cette canalisation reliant leur terrain au réseau d’assainissement. Les conventions de servitude de 1914 et 1931 permettent à leur propriété d’être raccordée au réseau d’assainissement collectif, ces servitudes ne sont pas une charge, mais un avantage. En outre, le 5 février 2016, l’expert écrivait qu’aucune infiltration ne provenait de la canalisation enterrée longeant le local, la vente du 14 juin 2016 a donc été établie avec une canalisation en bon état.

Ils font en outre valoir que l’astreinte présente un caractère personnel et exclut toute possibilité d’appel en garantie.

De surcroît, ils estiment que la clause de l’acte authentique de vente afférente à la prise en charge des frais doit être interprétée d’après la commune intention des parties : ils ne pouvaient penser être amenés à assumer un dommage qui n’existait pas et les actes font référence à la seule procédure de référé.

Sur la demande des intimés de leur condamnation à hauteur de 19 406,75 euros au titre des travaux d’assainissement réalisés, ils font observer que cette demande est nouvelle, présentée hors des délais prévus par l’article 909 du code de procédure civile, et qu’elle n’a pas de rapport avec les dispositions rectifiées. En outre, ces travaux ne sont pas des travaux de réparation de la canalisation litigieuse mais des travaux pour la réalisation d’un assainissement individuel distinct qu’ils ont fait choix de faire réaliser pour le raccordement de leur immeuble.

S’agissant du jugement rendu au bénéfice de l’OPHIS invoqué par les intimés, ils rappellent que le dispositif qui ‘énonce la décision’ est seul revêtu de l’autorité de la chose jugée, à l’exclusion de la motivation du tribunal.

Enfin, suite à la rectification du jugement, ils demandent de juger que seule la part et portion mise à la charge des intimés (20%) pourra leur être réclamée au titre de leur obligation de garantie.

Aux termes de leurs dernières conclusions reçues au greffe en date du 16 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], M. [I] [B] et M. [S] [K] demandent à la cour, au visa des articles 1101 et suivants (ancien article 1134), 689 et 1626 du code civil, de :

– en tant que de besoin, révoquer l’ordonnance de clôture et recevoir les présentes écritures ;

– confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité solidaire de M. [R]-[FA] [C] et de Mme [A] [C] à leur égard ;

– confirmer le jugement en ce qu’il a « dit que dans leurs rapports entre eux M. [R] [C] et Mme [A] [C] devront garantir M. [K] (AN [Cadastre 10], AN [Cadastre 11] et AN [Cadastre 12] lots 15 à 19, 23 à 27, 31 à 33), M. [B] (AN [Cadastre 10], AN [Cadastre 11] et AN [Cadastre 12] lots 1 à 14, 20 à 22, et 28 à 30), et le syndicat de copropriétés du [Adresse 8] des condamnations mises à leur charge ; »

– condamner solidairement M. [R]-[FA] [C] et Mme [A] [C] à leur payer une somme de 19 406,75 euros au titre des travaux d’assainissement réalisés par application des dispositions de l’article 1638 du code civil ;

– rejeter toute demande plus ample ou contraire ;

– condamner solidairement M. [R]-[FA] [C] et Mme [A] [C] à leur payer et porter une indemnité de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

Ils soutiennent en premier lieu que lors des ventes, les consorts [C] se sont engagés, en leur qualité de vendeur, à assumer l’intégralité des conséquences de la procédure initiée par Mme [D]. Il découle de cette rédaction que la prise en charge par les vendeurs ne pouvait être circonscrite à la phase de l’instance en référé, l’instance au fond étant d’ailleurs la suite logique de la procédure initiée par Mme [D] et sa compagnie d’assurance.

Par ailleurs, ils font valoir que dans les actes de vente, les passages consacrés aux servitudes ne portent trace d’aucune mention venant préciser que le fonds vendu est un fonds dominant ou grevé d’une servitude conventionnelle de canalisation ou de tréfonds. Les vendeurs ont déclaré n’avoir connaissance d’aucune servitude de ce type ce qui est faux. Il s’agit d’une charge non déclarée par les vendeurs et la garantie légale d’éviction doit jouer à cet égard, par application des articles 689 et 1638 du Code civil s’agissant d’une servitude non déclarée et souterraine, c’est-à-dire non apparente. Ils ajoutent que les éléments relatifs au litige ont toujours été communiqués à l’adresse personnelle de M. [C], et ce même bien après les ventes.

De surcroît, ils indiquent qu’en ne contestant pas devant la cour, le principe de leur responsabilité dans le cadre de l’instance ayant abouti au jugement rendu à la requête de l’OPHIS, les appelants sont particulièrement mal fondés à soutenir, sans se contredire, qu’aucune condamnation ne saurait être prononcée à leur encontre.

Ils ajoutent compte tenu de l’évolution du litige depuis que le jugement attaqué a été rendu, que des travaux ont été réalisés par leurs soins afin que la problématique d’assainissement concernant l’immeuble [Adresse 8] soit résorbée ; que la solution réparatoire préconisée par l’expert s’est avérée impossible à réaliser sur un plan technique et une solution d’assainissement par poste de relevage individuel a été mise en oeuvre. Ils estiment que cette solution concorde avec la solution réparatoire alternative évoquée par l’expert dans son rapport. Au surplus, l’inertie des propriétaires concernés n’a pas permis d’envisager une solution réparatoire collective. Ces travaux ont été achevés en janvier 2023 et se sont élevés à la somme de 19 406,75 €. Aussi, ils soutiennent que la condamnation sous astreinte prononcée par les premiers juges conjuguée à la consultation de nombreuses entreprises par les concluants dans le cadre de l’exécution du jugement et aboutissant au constat d’une impossibilité de réfection de la canalisation collective litigieuse, puis la réalisation subséquente des travaux afférents concernant le seul immeuble situé [Adresse 8] sont autant d’éléments leur permettant de soutenir la survenance et la révélation d’un fait justifiant la recevabilité de la prétention présentée dans les rapports entre vendeurs et acquéreurs.

Enfin, ils indiquent que le jugement attaqué ayant fait l’objet d’une décision rectificative venant modifier le dispositif et préciser que les condamnations prononcées étaient des condamnations solidaires, la garantie due par les appelants n’a pas à être limitée à hauteur de 20 % et doit suivre le sort des condamnations prononcées.

Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet de ses demandes et moyens.

L’ordonnance de clôture du 11 mai 2023 a été rabattue le 17 mai 2023, et la procédure a été de nouveau clôturée le même jour avant l’audience de plaidoiries.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’appel est limité à la disposition du jugement ayant dit que dans leurs rapports entre eux, M. et Mme [C] devraient garantir M. [K], M. [B] et le syndicat de copropriété du [Adresse 8], des condamnations mises à leur charge.

Les dispositions du jugement relatives aux différentes condamnations de M. [K], M. [B] et du syndicat de copropriété du [Adresse 8] avec les autres propriétaires n’ont pas fait l’objet d’un appel, à savoir les dispositions suivantes :

‘- condamne la SCI JPSSF (AN [Cadastre 3] et [Cadastre 4]), M. [LV] (AN [Cadastre 5] lots 1 et 2 et AN [Cadastre 6]), Mme [Y] (AN [Cadastre 5] lot 3), la SARL FR LM JMKC (AN [Cadastre 5] lot 4 à 7), M. [K] (AN [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] : lots 15 à 19, 23 à 27, 31 à 33), M. [B] (AN [Cadastre 10], [Cadastre 11], et [Cadastre 12] : lots 1 à 14, 20 à 22, et 28 à 30), et le syndicat de copropriétés du [Adresse 8] à payer à Mme [D] :

o la somme de 19 826,44 euros TTC au titre des travaux de reprise de ses immeubles, somme qui serait réévaluée en fonction de l’indice BT 01 du coût de la construction entre leur date d’émission et le 4 octobre 2021, date de la décision,

o la somme de 13 200 euros à hauteur des pertes locatives;

– condamne la SCI JPSSF (AN [Cadastre 3] et [Cadastre 4]), M. [LV] (AN [Cadastre 5] lots 1 et 2 et AN [Cadastre 6]), Mme [Y] (AN [Cadastre 5] lot 3), la SARL FR LM JMKC (AN [Cadastre 5] lot 4 à 7), M. [K] (AN [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] : lots 15 à 19, 23 à 27, 31 à 33), M. [B] (AN [Cadastre 10], [Cadastre 11], et [Cadastre 12] : lots 1 à 14, 20 à 22, et 28 à 30), et le syndicat de copropriétés du [Adresse 8] à effectuer les travaux concernant la canalisation litigieuse, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;

– condamne solidairement la SCI JPSSF (AN [Cadastre 3] et [Cadastre 4]), M. [LV] (AN [Cadastre 5] lots 1 et 2 et AN [Cadastre 6]), Mme [Y] (AN [Cadastre 5] lot 3), la SARL FR LM JMKC (AN [Cadastre 5] lot 4 à 7), M. [K] (AN [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12]: lots 15 à 19, 23 à 27, 31 à 33), M. [B] (AN [Cadastre 10], [Cadastre 11], et [Cadastre 12] : lots 1 à 14, 20 à 22, et 28 à 30), et le syndicat de copropriétés du [Adresse 8] à payer à la SA AXA la somme de 5 228,27 euros au titre de ses recours.’

Le jugement rectificatif du 13 avril 2013 a précisé en outre qu’il s’agissait de condamnations solidaires.

Les appelants indiquent que plus précisément, ils contestent devoir garantir les acquéreurs des parcelles litigieuses de la condamnation à effectuer des travaux sous astreinte qui a été mise à leur charge.

– Sur la garantie prévue aux actes de vente

Selon l’article 1134 du code civil dans sa version applicable à la date des actes de vente, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Dans l’acte authentique du 27 juin 2014 dressé par Me [M] [FS], notaire à [Localité 15], par lequel les consorts [C] ont vendu à M. [S] [K] un ensemble immobilier situé [Adresse 8] cadastré section AN [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12], à savoir les lots 15 à 19, 23 à 27, et 31 à 33, il a été stipulé en page 29 :

‘ L’ACQUÉREUR déclare être parfaitement informé de la procédure en cours concernant le bien vendu dont le litige est ci-après rappelé.

Exposé du litige :

Mme [O] [D] est propriétaire d’un immeuble à usage locatif situé [Adresse 7] – [Localité 13] assuré au titre du dommage Dégâts des eaux auprès de la société AXA IARD.

Le 8 décembre 2010, un dégât des eaux s’est produit à l’intérieur de certains locaux de l’immeuble susvisé, provenant de l’obturation d’un égout situé au niveau de la propriété voisine appartenant à l’OPHIS du Puy-de-Dôme.

La société AXA IARD a diligenté une expertise amiable d’assurance confiée à M. [W] [J] du cabinet Cunningham Lindsey France. Dans un rapport établi le 11 avril 2011, cet expert confirme l’existence de fuites au niveau d’une canalisation d’eaux usées enterrées sous la propriété de l’OPHIS du Puy-de-Dôme. Il indique qu’aucun propriétaire et utilisateur de cette canalisation n’a pu être identifié à ce jour. Enfin, il précise que l’OPHIS du Puy-de-Dôme a fait procéder à la réparation de cette canalisation par deux interventions qui ont stoppé le sinistre. Fin 2011, des désordres semblables sont apparus de nouveau.

Dans un rapport d’expertise de reconnaissance en date du 9 mars 2012, M. [J] constate de nouveaux écoulements d’eau au travers de la propriété de Mme [D]. Il conclut que la canalisation litigieuse est de nouveau fuyarde mais indique que l’OPHIS du Puy-de-Dôme refuse toute intervention en donnant pour raisons qu’il n’en est pas propriétaire et que les utilisateurs en sont inconnus.

Par acte d’huissier de justice signifié le 10 mai 2012, Mme [O] [D] et son assureur la société AXA IARD ont assigné l’OPHIS du Puy-de-Dôme devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, afin d’obtenir au visa de l’article 145 du code de procédure civile, l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire en matière de voirie et réseaux divers afin que soient recherchées les causes des deux sinistres survenus le 8 décembre 2010 et en novembre 2011 pour que, dans l’hypothèse où ceux-ci soient en relation avec l’état de la canalisation qui traverse la propriété de l’OPHIS, soient prescrits tous les remèdes nécessaires pour obtenir leur suppression, et de rechercher le cas échéant les parties qui pourraient être raccordées à cette canalisation d’évacuation des eaux usées.

Par ordonnance de référé rendue le 13 juin 2012 par M. [JC] [VR], premier vice-président faisant fonction de président du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, il a été ordonné une mesure d’expertise judiciaire en matière d’assainissement, de manière opposable à Mme [O] [D], à la société AXA IARD et à l’OPHIS du Puy-de-Dôme, et a été désigné M. [FA] [T], en qualité d’expert pour procéder aux investigations nécessaires.

L’expert nommé a ouvert ses opérations d’investigations et il est apparu utile d’appeler dans la cause tous les propriétaires susceptibles d’être desservis par la canalisation litigieuse, ainsi que la ville de [Localité 13] en qualité de maître d’ouvrage du réseau d’assainissement. C’est dans ce contexte que Mme [D] et la compagnie AXA ont notamment sollicité l’extension de la mesure d’expertise précédemment ordonnée aux vendeurs ci-dessus nommés par assignation en référé devant monsieur le président du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand en date du 15 mai 2013.

Le vendeur déclare que l’avocat chargé de la défense de ses intérêts dans cette affaire est Maître Christian Gras, [Adresse 9] à [Localité 17] (Allier).

Le VENDEUR déclare expressément faire son affaire personnelle de la procédure en cours et la prendre en charge en totalité, il s’engage en outre à en régler tous les frais et débours.

Copies de l’ordonnance de référé du 13 juin 2012 et de l’assignation en référé du 15 mai 2013 sont demeurées ci-annexées aux présentes.’

Dans l’acte authentique du 14 juin 2016 dressé par Me [V] [HB] épouse [X], notaire à [Localité 13], par lequel les consorts [C] ont vendu à M. [I] [B] un ensemble immobilier situé [Adresse 8] cadastré section AN [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12], à savoir les lots 1 à 14, 20 à 22, et 28 à 30, les mêmes stipulations ont été reprises en pages 20 et 21. Ont été ajoutés les éléments suivants :

‘M. [IK] [VR], expert judiciaire, a fait parvenir par courrier en date du 5 février 2016 les conclusions du cabinet Hydrotech.

Lequel cabinet Hydrotech a rendu un rapport en ayant mené des investigations, tant dans le repérage du réseau d’assainissement situé à l’amont de l’immeuble appartenant à Mme [D], que dans la détermination de l’origine des désordres affectant l’immeuble en question.

Les principales conclusions de ce rapport se résument ainsi qu’il suit :

– les désordres constatés dans le local de Mme [D] résultent d’infiltrations d’eau dues à un défaut d’étanchéité de la façade du local, ainsi qu’à un défaut d’étanchéité du mur enterré côté impasse,

– il existe également des arrivées d’eau naturelle dans le local en question,

– aucune infiltration ne provient de la canalisation d’assainissement enterrée, longeant le local.

Les investigations conduisant à ces conclusions n’ayant pas été réalisées contradictoirement, l’expert judiciaire précise qu’il conviendra, au cours d’une nouvelle réunion d’expertise, de répéter contradictoirement les opérations les plus démonstratives, sans toutefois envisager de renouveler l’ensemble des investigations réalisées par Hydrotech, ce qui serait matériellement impossible.

En conséquence, une nouvelle réunion d’expertise a été diligentée le 10 mars 2016 à 14 heures en mairie de [Localité 13].

Au cours de cette réunion :

– le rapport d’Hydrotech a été détaillé et commenté,

– les principales opérations de terrain ont été renouvelées.’

Les appelants soutiennent qu’en déclarant expressément faire leur affaire personnelle de la procédure en cours, ils ont accepté d’assumer les dommages aux tiers du fait du sinistre s’étant produit alors qu’ils étaient propriétaires du bien, sinistre pour lequel ils sont assurés : Mme [D] sollicitait l’organisation d’une mesure d’expertise pour rechercher les causes des différents sinistres. Mais, ils estiment qu’en aucun cas, ils ne se sont engagés à garantir la remise à neuf de la canalisation elle-même en lieu et place des nouveaux propriétaires, et encore moins de subir une astreinte.

Ils font valoir que les actes de vente sont clairs en ce qu’ils prévoient que les vendeurs devront prendre en charge les seules conséquences de la procédure de référé à l’exclusion de toute autre. Ils observent que le rapport de M. [VR], conseillant la réfection totale de la canalisation, a été déposé le 14 septembre 2017, soit postérieurement aux dates de vente.

Or, ainsi que le soutiennent les intimés, il découle de la rédaction de la clause ‘Le VENDEUR déclare expressément faire son affaire personnelle de la procédure en cours et la prendre en charge en totalité, il s’engage en outre à en régler tous les frais et débours’ que la prise en charge par les vendeurs ne pouvait être circonscrite à la phase de l’instance en référé, l’instance au fond étant la suite logique de la procédure initiée par Mme [D] et son assureur. Les termes ‘la prendre en charge en totalité’ signifiaient le financement de la solution mettant fin au litige. Les frais et débours s’ajoutaient à cette prise en charge en totalité au vu de l’utilisation des termes ‘en outre’.

Les consorts [C] se sont engagés dans les deux actes authentiques à faire leur affaire personnelle de la procédure en cours et à la prendre en charge en totalité, en ce compris les frais, frais d’expertise et débours.

Dans ces circonstances, il y a lieu de confirmer par substitution de motifs, le jugement en ce qu’il a dit que dans leurs rapports entre eux, M. et Mme [C] devraient garantir M. [K], M. [B] et le syndicat de copropriété du [Adresse 8] des condamnations mises à leur charge. Il sera précisé que la cour ne peut se prononcer sur la question de la solidarité puisqu’il s’agit d’une disposition du jugement dont elle n’a pas été saisie. La garantie des intimés par les appelants porte sur les condamnations qui ont été prononcées.

– Sur la demande en condamnation au titre des travaux d’assainissement réalisés par les intimés en cours de procédure

M. [K], M. [B] et le syndicat de copropriété exposent avoir réalisé les travaux mis à leur charge faisant valoir que la solution préconisée par l’expert judiciaire s’est avérée impossible à réaliser sur un plan technique et qu’une solution d’assainissement par poste de relevage individuel a été mise en oeuvre. Les travaux ont été achevés en janvier 2023 et se sont élevés à 19 406,75 euros. Ils en demandent le remboursement.

Les consorts [C] considèrent que cette demande visant à obtenir leur condamnation solidaire au titre des travaux d’assainissement réalisés est nouvelle et présentée de surcroît hors des délais prévus par l’article 909 du code de procédure civile.

La demande en condamnation formée par les intimés constitue en réalité l’exécution de la disposition du jugement confirmée dans le paragraphe précédent (l’exécution de la condamnation à garantir).

Les consorts [C] ont été condamnés à garantir M. [K], M. [B] et le syndicat de copropriété du [Adresse 8] des condamnations mises à leur charge.

Toutefois, selon le jugement rectificatif du 13 avril 2023, la condamnation à effectuer les travaux concernant la canalisation est solidaire avec la SCI JPSSF, M. [LV] et la SARL FR LM JMKC. Or, ces trois parties ne sont pas présentes devant la cour, elles n’ont pas été intimées. De même les bénéficiaires de la condamnation aux travaux, Mme [D] et son assureur, n’ont pas non plus été appelées devant la cour.

Dans ces conditions, cette demande de M. [K], M. [B] et du syndicat de copropriété du [Adresse 8] présentée pour la première fois devant la cour, sera considérée irrecevable.

– Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant principalement en appel, les consorts [C] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel, et à payer aux intimés une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire,

Confirme par substitution de motifs, le jugement en ce qu’il a dit que dans leurs rapports entre eux, M. [R]-[FA] [C] et Mme [A] [C] veuve [Z] devraient garantir M. [S] [K], M. [I] [B] et le syndicat de copropriété du [Adresse 8] des condamnations mises à leur charge par ledit jugement ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de M. [S] [K], M. [I] [B] et du syndicat de copropriété du [Adresse 8] aux fins de voir condamner M. [R]-[FA] [C] et Mme [A] [C] veuve [Z] à leur payer une somme de 19 406,75 euros au titre des travaux d’assainissement ;

Déboute M. [R]-[FA] et Mme [A] [C] veuve [Z] de l’ensemble de leurs demandes;

Condamne in solidum M. [R]-[FA] et Mme [A] [C] veuve [Z] à payer à M. [S] [K], M. [I] [B] et du syndicat de copropriété du [Adresse 8], la somme totale de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne in solidum M. [R]-[FA] et Mme [A] [C] veuve [Z] aux dépens d’appel.

Le greffier La Présidente

 

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