N° RG 21/02164 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VJOT
PREMIÈRE CHAMBRE
CIVILE

70A

N° RG 21/02164 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VJOT

Minute n° 2023/00

AFFAIRE :

[R] [L], [U] [H]

C/

[M] [J] épouse [F], [B] [A], S.D.C. RES. LA CAGE VERTE

Exécutoires délivrées
le
à
Avocats : la SELARL GALY & ASSOCIÉS
Me Julie MARIOTTE
Me Anne-claire RIMET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 DECEMBRE 2023

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,
Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente
Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge

Madame Ophélie CARDIN, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 14 Novembre 2023 sur rapport de Patricia COLOMBET, Vice-Présidente, conformément aux dispositions de l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT:

Réputé contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSES :

Madame [R] [L]
née le 11 Juillet 1962 à SALIES DE BEARN (64270)
de nationalité Française
14 rue de la Cage Verte
Rés. Cage Verte
33200 BORDEAUX

Madame [U] [H]
née le 30 Décembre 1939 à GRAYAN ET L’HOPITAL (33590)
de nationalité Française
14 rue de la Cage Verte
Résidence de la Cage Verte
33200 BORDEAUX

représentées par Maître Xavier SCHONTZ de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDEURS :

Madame [M] [J] épouse [F]
née le 18 Juin 1979 à REINBEK (ALLEMAGNE)
N° RG 21/02164 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VJOT

de nationalité Française
74 avenue des Vanniers
87220 FEYTIAT

représentée par Me Julie MARIOTTE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Madame [B] [A]
née le 06 Juillet 1957 à AGEN (47000)
de nationalité Française
2 impasse Monplaisir
47000 AGEN

représentée par Me Anne-claire RIMET, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

S.D.C. RESIDENCE LA CAGE VERTE
14, rue de la Cage Verte
33200 BORDEAUX

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier dénommé Résidence du 14 rue de la Cage Verte à Bordeaux a usage principalement d’habitation a été soumis au statut de la copropriété en vertu d’un acte notarié du 11 mai 1978 portant règlement de copropriété et état descriptif de division, publié au Bureau des Hypothèques de Bordeaux le 20 juin 1978.

Mme [U] [H] en 1993 et Mme  [R]  [L] le 3 août 1998 ont acquis chacune plusieurs lots au sein de cet ensemble immobilier et notamment des lots identifiés dans leurs actes respectifs comme étant des garages en rez-de-chaussée constituant dans le titre de propriété de Mme [H] le lot n° 85 et dans l’acte de Mme [L] le lot n° 86.

Sur la plan de répartition des emplacements de parking annexé à l’état descriptif de division du 11 mai 1978, l’emplacement du garage constituant le lot n° 85 de Mme [H] porte le numéro 40 et le lot n°86 de Mme [L], le numéro 41.

Aux termes d’un acte de vente en date du 29 septembre 2000, Mme [B] [A] a acquis la propriété de plusieurs lots au sein de la même copropriété et notamment le lot n°89 identifié dans l’acte comme un emplacement de parking non couvert portant le n° 44 du plan et le lot n° 90 identifié comme étant un emplacement de parking non couvert.

Le 1er juin 2020 Mme [A] a vendu à Mme [M] [J] épouse [F] l’ensemble des lots lui appartenant et notamment :
-le lot n°89 ainsi identifié dans l’acte “dans les jardins de l’ensemble immobilier un emplacement non couvert pour voiture portant le n° 44 du plan”
-le lot n° 90 ainsi identifié dans l’acte “dans les jardins de l’ensemble immobilier un emplacement non couvert pour voiture portant le n° 45 du plan”.
Précision étant faite dans l’acte, que le vendeur a déclaré que les lots n° 89 et 90 anciennement à usage de stationnements non couverts constituent désormais des box couverts et fermés suite à des travaux réalisés par un précédent propriétaire.

Mme [F] a pris possession des deux box portant les numéros 44 et 45 selon le plan de 1978, elle y a effectué des travaux (retrait de la cloison séparative) et les a loués à titre de locaux accessoires à l’appartement acquis concomitamment selon contrat de logement meublé en date du 9 novembre 2020.

Faisant valoir que les deux box dont Mme [F] a pris possession, sont ceux rattachés à leurs lots n° 85 et 86 suite à une modification du plan de répartition des emplacements de parking intervenue en 1980 après les travaux de transformation des places de stationnement en box couverts en vertu d’un permis de construire du 22 mai 1980, Mme [L] et Mme [H] ont mis en demeure Mme [F] de libérer sans délais les deux box après les avoir remis dans leur état initial.

Aucune suite favorable n’ayant été donnée à leur demande, Mme [L] et Mme [H] ont par actes distincts en date du 11 mars 2021 assigné devant la présente juridiction, Mme [F], Mme [A] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence Cage Verte représenté par son syndic, la société Jean et Philippe DIEU afin qu’il soit fait droit à leur demande de revendication de la propriété des box occupés par Mme [F] en obtenir la restitution outre la réparation du préjudice subi.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 mars 2023, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, Mme [R] [L] et Mme [U] [H] demandent au tribunal sur le fondement des articles 544, 2261 et 2272 du code civil, et L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution de :

-déclarer recevables et bien fondées leurs actions en revendication,

en conséquence :

-condamner Mme [F] à restituer à Mme [L] le box n° 45 selon le plan d’origine ; n° 41 selon le plan de 1980 après l’avoir remis dans son état initial, et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé le délai d’ 1 mois à compter de la signification du jugement,

-condamner Mme [F] à restituer à Mme [H] le box n° 44 selon le plan d’origine ; n° 40 selon le plan de 1980 après l’avoir remis dans son état initial, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé le délai d’ 1 mois à compter de la signification du jugement,

-se réserver la liquidation des astreintes prononcées,

-condamner in solidum Mme [F] et Mme [A] à verser à chacune des requérantes une somme de 10.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance du fait de l’indisponibilité de leur bien depuis 3 ans,

-déclarer commun et opposable le jugement au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Cage Verte représenté par son syndic, la société Jean et Philippe DIEU administration de biens,

-condamner in solidum Mme [F] et Mme [A] à verser à chacune des requérantes la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

-ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Par conclusions notifiées par RPVA le 18 octobre 2023, auxquelles il convient également de renvoyer pour l’exposé de l’argumentaire, Mme [M] [J] épouse [F], entend voir sur le fondement des articles 2260 et suivants du code de procédure civile et 1231-1 du code civil :

à titre principal :

-rejeter l’intégralité des demandes formulées par Mesdames [L] et [H] à son encontre,
– les condamner en conséquence in solidum à lui verser chacune une somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile , outre la prise en charge des entiers dépens de l’instance,

à titre subsidiaire :

-condamner Mme [A] à :
– la garantir et relever indemne de toute condamnation prononcée à son encontre,
– lui verser une somme de 29.040 € à titre d’indemnisation de son préjudice financier,
-condamner Mme [A] à lui verser une somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre la prise en charge des entiers dépens de l’instance,

en tout état de cause

-rejeter l’intégralité des demandes formulées à son encontre par Mme [A].

Aux termes de ses conclusions signifiées le 20 juin 2023 auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens Mme [B] [A] demande quant à elle au tribunal sur le fondement des articles 2261 et 2272 du code civil de :

-débouter Mesdames [H] et [L] ainsi que Mme [F] de l’ensemble de leurs demandes à son encontre,

-condamner in solidum Mesdames [H] et [L] ainsi que Mme [F] à lui verser une indemnité de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner in solidum Mesdames [H] et [L] ainsi que Mme [F] aux entiers dépens.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence Cage Verte n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été établie le 19 octobre 2023.

MOTIVATION

A titre liminaire il sera indiqué que dans la mesure où le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a été régulièrement attrait sur la procédure et même s’il n’a pas constitué avocat, le présent jugement lui est de plein droit opposable.

1-SUR L’ACTION EN REVENDICATION

Au visa de l’article 544 du code civil, Mme [H] revendique la propriété du box dont a pris possession Mme [F] identifié sur le plan de 1978 sous le n° 44 et Mme [L] du box identifié sur ce même plan sous le n° 45.
Elles font valoir que suite à la transformation des emplacements de stationnement non couverts en box couverts en 1980, un nouveau plan de répartition des emplacements de parking a été émis se substituant à celui de 1978, générant un décalage des places de garages telles que réparties initialement de sorte que les places de parking n° 40 et 41 affectées à leurs lots correspondent depuis cette date aux emplacements n° 44 et 45 du plan de 1978. Elles invoquent une confusion dans l’acte de vente [A]/[F] entre les places de stationnement rattachés aux lots vendus et ceux rattachés aux lots des requérantes ayant pour cause la référence à une numérotation des emplacements fondée sur le plan de 1978 qui est obsolète et soutiennent que les emplacements de parking rattachés aux lots de Mme [A] puis Mme [F] n’ont jamais été des box, mais des places non couvertes qui existent encore sur le plan de 1980. Les requérantes soulignent que lors de la vente à Mme [F], Mme [A] avait parfaitement connaissance qu’elle n’était pas propriétaire des 2 box litigieux, n’ayant jamais utilisé que les emplacements non couverts et qu’elle a volontairement entretenu la confusion. Elles ajoutent qu’une mise à jour du règlement de copropriété a été votée lors de l’assemblée générale du 29 mars 2021 devenue définitive en l’absence de contestation, qui a validé leur analyse en votant que le plan de 1980 affecte bien les box litigieux à chacune des requérantes. Elles rappellent que Mme [F] ne saurait avoir plus de droits que son auteur et qu’en application des articles 2261 et 2272 du code civil Mme [H] comme Mme [L], justifient d’un possession continue, paisible et non équivoque par elles ou leurs auteurs, des box litigieux. Elles réfutent avoir confirmé au frère de Mme [A] que les deux box qu’elles revendiquent ne leur appartenaient pas, et font valoir qu’il ne peut se déduire de l’absence de fermeture à clés et d’un véhicule dans leurs box le jour de la venue de l’huissier de justice, un défaut d’occupation. Elles soulignent que le changement des serrures de leurs box par M. [A] s’est faite à leur insu.

A titre principal, Mme [F] conclut au rejet de l’action en revendication de Mesdames [L] et [H]. Elle considère au visa de l’article 2261 du code civil que les requérantes ne justifient pas d’une possession continue de 30 ans des box qu’elles revendiquent. Mme [F] souligne que le plan de 1980 invoqué n’est ni daté ni authentifié qu’il n’a fait l’objet d’aucune publication au service des hypothèques et que les attestations produites qu’elle critique ne démontrent en rien que les requérantes comme leurs auteurs étaient propriétaires des box revendiqués ni l’utilisation effective de ceux-ci. Elle ajoute qu’ il ressort du procès-verbal de constat dressé par l’huissier de justice le 29 mai 2020 que les box litigieux étaient vides et les portes non verrouillées. Par ailleurs, elle invoque l’absence de possession non équivoque des box revendiqués par les requérantes. Elle rappelle que la répartition des emplacements était suffisamment confuse pour que le syndicat des copropriétaires en 2016 écrive aux différents propriétaires aux fins de clarifier la situation. Elle affirme que des échanges ont eu lieu avec les requérantes lors de la reprise des box par Mme [A] en 2020 laquelle n’a donné lieu à aucune contestation de la part des requérantes. Mme [F] considère que la délibération de l’assemblée générale contre laquelle elle a voté mais qui est devenue définitive n’a aucune incidence sur l’issue du débat porté devant la présente juridiction saisie de la détermination de ce qui a été vendu à chacune.

Mme [A] confirme quant à elle que depuis l’acquisition en 2000 des lots de copropriété au sein de la Résidence la Cage Verte, elle a occupé en toute bonne foi les places de stationnement non couvertes n° 2 et 3 des lots 47 de 48 du plan de 1978 jusqu’au courrier du syndicat des copropriétaires du 24 mars 2016 qui l’a informé par un surlignage rose sur ce plan, que les places de parking rattachées à ses lots n° 89 et 90 étaient ceux numérotés 44 et 45. Elle indique que les lots proposés initialement à la vente ont été toutefois les emplacements non couverts, mais que sur conseil du notaire qui avait refusé de régulariser l’acte de vente eu égard à la confusion entre les lots 47 et 48 et les lots 89 et 90, l’agent immobilier et son frère ont été vérifier si les emplacements correspondant aux lots 89 et 90 selon le plan de 1978 seul porté à sa connaissance, étaient occupés. Mme [A] indique avoir repris possession de ces box par changement des serrures après avoir fait vérifier leur vacuité par voie d’huissier et obtenu confirmation de Mesdames [H] et [L] de ce qu’elles n’en étaient pas propriétaires. S’associant aux arguments de Mme [F] elle fait valoir que les requérantes ne justifient pas de leur qualité de propriétaires des box litigieux, ne remplissant pas les conditions de l’article 2261 du code civil, invoquant les inexactitudes et imprécisions des actes de vente des requérantes, critiquant les attestations produites, soulignant que les requérantes ne justifient pas du paiement des charges afférentes aux deux box litigieux, et contestant l’application du plan de 1980 invoqué, méconnu de tous y compris du Conseil Syndical et du syndic. Elle considère que si fautes il y a, elles émanent des professionnels intervenus dans le cadre de la vente et qu’il incombe aux requérantes d’engager toute action en responsabilité à leur encontre.
Mme [A] considère au surplus que le nouveau plan de répartition des stationnements entériné par l’Assemblée générale en mars 2021 confirme le fait que lors de la vente [A]/[F] le seul plan faisant foi était celui de 1978, et que la possession de Mesdames [H] ET [L] sur les box litigieux était équivoque.

La seule absence d’utilisation trentenaire par le défendeur du bien revendiqué ne suffit pas à établir les droits de propriété du requérant sur ledit bien.

Il incombe en effet au demandeur qui exerce l’action en revendication d’un bien immobilier de rapporter la preuve de son droit de propriété sur le bien revendiqué.

A défaut, le possesseur actuel, lorsque sa possession est utile, présumé propriétaire, doit être déclaré propriétaire. La charge de la preuve reposant sur le demandeur, il doit être débouté de sa revendication s’il ne parvient pas à prouver son droit face au possesseur.

Le mode de preuve de la propriété immobilière est libre, elle peut s’établir par titre mais également par prescription. Lorsque les deux parties revendiquent la propriété du même immeuble, sans qu’aucune d’elles ne puisse se prévaloir de la prescription acquisitive, le juge doit examiner les indices, titres ou autres éléments qui lui sont présentés par les parties, qu’il apprécie souverainement, et faire prévaloir les preuves les meilleures et les plus caractérisées.

-les titres de propriété

Il est mentionné sur l’acte notarié du 3 août 1998 versé au débat et valant titre de propriété, que Mme [R] [L] a acquis à cette date la propriété des lots n°18, 33 et 86 de l’immeuble en copropriété 14 rue de la Cage Verte à Bordeaux . Le lot 86 intéressant le litige étant décrit comme : au rez de chaussée, un garage et les 5/10.000 èmes des parties communes.
Il est précisé à l’acte que l’immeuble a fait l’objet d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division déposé au rang des minutes de Maître [W]-[I], notaire à Bordeaux le 11 mai 1978 publié au Premier Bureau des Hypothèques le 20 juin 1978 volume 6182 n°21. Il est rappelé aux conditions particulières que la vente est faite sous les conditions et clause du règlement de copropriété sus-énoncé.

Il n’est à aucun moment fait référence dans le titre de propriété de Mme [L] à un plan de répartition des emplacements de stationnement de la résidence La Cage verte autre que celui établi lors de l’état descriptif de division du 11 mai 1978 aucune référence n’étant faite à un plan modificatif ultérieur. Rien ne permet en effet d’affirmer que le plan non daté, complété par des mentions manuscrites, pièce 5 des requérantes et qui porte une répartition différente des places de stationnement a été établi en 1980 et était annexé à leur acte de vente ainsi que soutenu.

Selon le plan établi en 1978 la place de stationnement affectée au lot n° 86 porte le n° 41.

Le droit de propriété revendiqué par Mme [L] sur le box occupé par Mme [F] à l’emplacement numéroté 45 sur le plan de 1978 n’est donc pas établi par son titre de propriété.

Il en est de même pour la place de parking revendiquée par Mme [H].

En effet, en guise de titre de propriété elle verse au débat uniquement la page 6 d’un acte de vente des lots n° 31, 84 et 85 de l’ensemble immobilier rue de la Cage Verte, sans nom des parties ni date, mais dont il n’est pas contesté qu’il s’agit de son titre de propriété qui daterait de 1993. Aux termes de cet acte le lot 85 litigieux est décrit comme : un garage situé au 1er sous sol et les 5/10.000 èmes des parties communes générales. Il est mentionné sur cet extrait d’acte la référence uniquement au règlement de copropriété et état descriptif de division établis le 11 mai 1978 par devant Maître [W] [I] et publié au Bureau des Hypothèques le 20 juin 1978. Aucune référence n’est faite à un plan modificatif postérieur.

Or, il résulte du plan de répartition des emplacements de parking de la résidence établi en 1978 l’affectation au lot n° 85 de Mme [H] de l’emplacement numéroté 40 et non de l’emplacement qu’elle revendique numéroté 44 sur ce même plan.

-la prescription acquisitive

Il est constant que celui qui justifie d’une possession continue et ininterrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire sur un bien immobilier pendant au moins 30 ans, peut voir constater son droit de propriété sur ledit bien par l’effet de la prescription en application des articles 2258, 2261 et 2272 du code civil.

Il incombe à celui qui revendique le bénéfice de la prescription acquisitive de rapporter la preuve des actes matériels présentant les caractères de la possession tels qu’énumérés à l’article 2261 et ayant persisté sur la durée d’au moins 30 ans.

En l’espèce, Mme [L] comme Mme [H] ne versent au débat aucune pièce de nature à justifier d’une occupation par elle des box revendiqués, comme des actes matériels qu’elles auraient accomplies sur ces box en qualité de propriétaire, depuis qu’elles ont acquis des lots au sein de la copropriété soit 1993 pour Mme [H] et 1998 pour Mme [L]. Au demeurant, il résulte du procès-verbal de constat établi par Maître [V] [O] commissaire de justice le 29 mai 2020, qu’à cette date les deux box litigieux étaient fermés mais non verrouillés et qu’ils étaient complètement vide.

Il est certes établi par les attestations de M. [N], Mme [T] et Mme [Y] que les requérantes versent au débat qu’un dénommé M. [E] était propriétaire en 1979 des places de parking/box n°39, 40 et 41 correspondant aux lots n° 84, 85 et 86. Ces attestations font également état d’une modification de la répartition des emplacements de parking sur un “plan 2” sur lequel figurait les noms des propriétaires qui a été remis à la Mairie afin d’obtenir le permis de construire des box.

Le plan pièce 5 des requérantes dont celles-ci affirment, sans en rapporter la preuve qu’il aurait été émis en 1980 et dont il n’est pas établi qu’il ait été adopté à l’issue d’une assemblée générale et qu’il ait donné lieu à enregistrement au bureau de la publicité foncière à la date de la vente [A]/[F], affecte à M. [E] les emplacements de parking correspondant à ceux numérotés 43, 44 et 45 sur le plan de 1978.

A supposer toutefois ce plan applicable depuis 1980, les requérantes ne justifient d’aucun acte matériel de possession concernant les 2 box affectés à leur lot sous la nouvelle numérotation invoquée, émanant de leurs auteurs de 1980 à la date à laquelle elles ont acquis leurs box au sein de la Résidence la Cage Verte.

Elles n’établissent donc pas l’existence d’une possession continue et trentenaire par elles ou leurs auteurs des box n° 44 et 45 du plan de 1978 qui auraient été renumérotés 40 et 41 dès 1980.

-les présomptions

Aux termes d’une attestation établie le 14 mars 2021, Mme [D] copropriétaire, déclare que le 26 mai 2020 lors de la reprise de possession des box litigieux par le mandataire de Mme [A] elle s’est interposée , en exposant qu’ils appartenaient à Mme [L] et Mme [H].

Cette attestation, qui n’est étayée par aucun autre élément est toutefois insuffisante pour contredire la présomption de propriété de Mme [F] sur les box litigieux à la date de l’acquisition par elle des lots n° 89 et 90 eu égard aux mentions portées dans l’acte du 1er juin 2020 qui rattache expressément les deux box aux lots vendus par Mme [A] et qui se réfère au titre de propriété de Mme [A] du 29 septembre 2000 qui rattache au moins un des deux box (le n°44) au lot n°89.

Mme [H] et Mme [L] ne rapportent donc pas la preuve qui leur incombe de leurs droits de propriété sur les deux box revendiqués à la date de la vente des lots 89 et 90 à Mme [F] le 1er juin 2020, par Mme [A].

-le modificatif du règlement de copropriété

Lors de l’Assemblée générale du 29 mars 2021, les copropriétaires de la Résidence la Cage Verte ont à la majorité des 2/3 au moins, approuvé :
– la résolution n° 6 – relative la modification du descriptif des lots n° 65 à 87 de parking en garages avec modification des tantièmes de chaque lot qui passe de 10 au lieu de 5.
Les copropriétaires s’étant prononcés au vu d’une note précisant que le permis de construire les box délivré le 22 mai 1980 a été accordé avec un nouveau plan qui déplace le lot 6 au début du rond point puis le lot 87 à l’entrée côté droit, les lots 88 à 91 sont placés côté gauche de l’entrée autour des marronniers.
Sur le nouveau plan de répartition des emplacements de stationnement approuvé, le box rattaché au lot 85 de Mme [H] se trouve à l’emplacement du garage précédemment numéroté 44 sur le plan de 1978, et le garage attaché au lot n° 86 de Mme [L] se trouve à la place du parking n° 45 sur le plan de 1978.
Les box occupés par Mme [F] aux anciens emplacements n° 44 et 45 du plan de 1978 ont donc été attribués par l’Assemblée Générale respectivement à Mme [L] et à Mme [H], tandis que les emplacements de stationnement affectés aux lots acquis par Mme [F] soit 89 et 90 correspondent à 2 places de parking non couvertes,
-la résolution n° 7 qui approuve le modificatif du règlement de copropriété.

Mme [F] opposante au vote de ces deux résolutions, ni aucun autre copropriétaire n’a formé de contestation à leur encontre dans les délais impartis à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. L’acte modificatif du règlement de copropriété et rectificatif du descriptif de division a été reçu par Maître [X], notaire à Bordeaux le 5 octobre 2021 et aurait été régulièrement enregistré au Bureau de la publicité Foncière ce qui n’est pas discuté.

Mme [F] n’est donc plus recevable à contester que les 2 box qu’elle occupe sont affectés aux lots de Mme [H] et de Mme [L], et non plus aux siens de sorte que les requérantes sont désormais bien fondées, le modificatif du règlement de copropriété n’ayant pas de portée rétroactive, à solliciter de Mme [F] qu’elle restitue à Mme [L] le box numéroté 45 sur le plan de 1978, et attribué au lot n°86 sur le nouveau plan, et à Mme [H] le box n° 44 sur le plan de 1978 et attribué au lot n° 5 sur le nouveau plan, et de les remettre dans leur état initial et ce dans un délai de 2 mois suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai pour une durée de 3 mois.
Le nouveau plan s’entendant de celui annexé au modificatif du règlement de copropriété et descriptif de l’état de division du 5 octobre 2021.

Il n’y a pas lieu en revanche que la présente juridiction se réserve compétence pour statuer sur la liquidation éventuelle des astreintes.

2-SUR L’INDEMNISATION DU PREJUDICE DE JOUISSANCE

Les requérants font valoir que depuis le mois d’août 2020 elles sont privées de la jouissance de leur garages après en avoir été dépossédées violemment en dépit de leurs contestations légitimes, situation imputable à Mme [F] mais également à Mme [A] qui a délibérément cédé des garages couverts qu’elle savait ne pas lui appartenir. Elles sollicitent donc leur condamnation in solidum à payer à chacune des requérantes la somme de 10.000 € de dommages et intérêts.

Mme [F] conclut au rejet de la demande indemnitaire dès lors d’abord que les requérantes sont mal fondées à revendiquer les box litigieux, ensuite du fait du caractère injustifié du préjudice invoqué.

Mme [A] fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute ayant repris possession des box dont elle était propriétaire après avoir interrogé et informé Mesdames [H] et [L], qui ne justifient d’aucun droit ni utilisation des box litigieux. Elle souligne que les requérantes ne peuvent éventuellement invoquer un préjudice de jouissance qu’à compter de l’établissement du nouveau règlement de copropriété en 2021. Or à cette date seule Mme [F] était tenue de s’y conformer et Mme [A] ne peut se voir reprocher l’inaction de cette dernière.

En vertu de l’article1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute quel il est arrivé à le réparer.
Il incombe à celui qui sollicite réparation sur ce fondement de rapporter la preuve, de la faute, de son préjudice et du lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, ainsi que déjà indiqué plus haut, Mesdames [H] et [L] ne justifient pas avoir utilisé ou avoir eu utilité des box litigieux depuis leur acquisition, ni de leur droit de propriété sur ces box avant la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division du 5 octobre 2021.

Par ailleurs, elles ne sauraient soutenir qu’elles ont été violemment dépossédées de la jouissance de leurs box par Mme [F] et Mme [A] à la prise de possession des box par celle-ci. Certes il n’est pas justifié de leur accord pour le changement de serrure des deux box en mai 2020, toutefois il convient de rappeler que :
-elles ne justifiaient d’aucun droits sur ces box avant le 5 octobre 2021,
– les titres de propriété tant de Mme [A] que de Mme [F] portaient des mentions faisant présumer une affectation des box litigieux aux lots de celles-ci,
– si Mme [A] n’avait jamais utilisé ces box mais des emplacements de parking non couverts des lots n° 47 et 48, ce qu’elle avait déclaré le 8 mars 2016 dans le cadre de l’enquête du Conseil syndical, elle a reçu en réponse un courrier du syndic de copropriété daté du 24 mars 2016 l’informant que les places de parking dont elle était propriétaire étaient celles surlignées en rose sur le plan de 1978 annexé portant les numéros 44 et 45,
-selon le constat d’huissier du 29 mai 2020 les box litigieux étaient à cette date vides et non fermés à clés, de sorte que Mme [A] puis Mme [F] pouvaient légitiment penser que ces box leur appartenaient et qu’elles pouvaient en reprendre possession.

La reprise de possession des box le 29 mai 2020 ne saurait donc être qualifiée de fautive.

S’agissant de l’absence de restitution des box par Mme [F] postérieurement à la modification du règlement de copropriété et état descriptif de division du 5 octobre 2021 il n’est justifié d’aucune mise en demeure de restituer les box postérieurement à cette date, ni élément permettant d’établir le préjudice.

Mesdames [H] et [L] seront donc déboutées de leurs demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

3-SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES SUBSIDIAIRES de Mme [F].

Dans l’hypothèse où le tribunal estimerait que les requérantes sont légitimes à se prévaloir de la prescription acquisitive et entrerait en voie de condamnation à son encontre, Mme [F] demande sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil d’abord, à être relevée indemne des condamnations prononcées à son encontre par Mme [A] qui lui a vendu les lots. Elle considère qu’au vu du courrier que lui a adressé le syndic de la copropriété en 2016 Mme [A] était au courant de la confusion existante quant aux places de stationnement, qu’elle n’a pas informé de cette difficulté Mme [F], ni entrepris aucun acte de nature à interrompre la prescription acquisitive et a repris possession des box sans égard aux questions relatives à cette prescription ce qui constitue une faute. Mme [F] conteste avoir bénéficié d’une quelconque baisse du prix de vente du fait du débat existant sur la propriété des box. Elle ajoute que les fautes tant du notaire que de l’agent immobilier invoquées par Mme [A] ne l’exonèrent nullement de sa responsabilité contractuelle envers son acquéreur.
Ensuite Mme [F] fait valoir que l’exécution de la délibération de l’assemblée générale du 29 mars 2021 revient à la déposséder de biens qu’elle a achetés auprès de Mme [A], l’obligeant à louer des box pour son locataire, qui souhaite demeurer dans les lieux jusqu’à sa retraite soit pendant 11 années, ce qui représente un coût de 29.040 € sur la base de 2.640 € par an dont elle sollicite l’indemnisation par Mme [A].

Mme [A] réplique que Mme [F] n’ayant pas contesté la délibération de l’Assemblée Générale est seule responsable des conséquences de la mise à exécution de la délibération et du nouveau règlement de copropriété. Elle conclut d’une part, au rejet de la demande de Mme [F] tendant à être relevée par elle indemne de toute condamnation. Elle rappelle que la reprise des box a été faite à l’initiative du notaire auquel il incombait seul de vérifier l’éventuelle prescription acquisitive. Elle considère n’avoir donc commis aucune faute précisant que Mme [F] a été parfaitement informée de la confusion concernant les deux lots de parking et qu’elle avait tout loisir de renoncer à la vente. Elle expose également qu’à la date de la vente de ses lots à Mme [F] il n’existait aucun conflit entre copropriétaires, l’action en revendication des requérantes ayant été diligentée a posteriori. Elle considère en toute hypothèse ne pas être tenue de supporter le coût de la remise en état des box rappelant que la démolition de la cloison séparative résulte de la seule initiative de Mme [F], et que celle-ci peut être seule tenue à restitution des box.
D’autre part, Mme [A] conclut au débouté de la demande d’indemnisation au titre du préjudice financier. Elle souligne qu’il résulte du courrier de la locataire qu’il n’est pas certain que celle ci demeure dans les lieux pendant 11 ans, ni qu’elle refuserait l’utilisation d’un box extérieur, et que Mme [F] a pu louer des box à son locataire plutôt que deux places de stationnement extérieures sans avoir à régler la moindre plus value lors de la vente et qu’elle est donc mal venue à faire valoir un quelconque préjudice financier alors qu’elle n’a pas payé le prix réellement dû pour l’achat desdits box. Elle ne justifie donc que d’un préjudice hypothétique qui n’est pas indemnisable. Elle ajoute que Mme [F] aurait pu solliciter l’annulation de la vente ou ne pas la conclure, choix qu’elle n’a pas opéré dès lors que l’erreur mise en exergue lui profitait.

L’article 1231 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il incombe donc à celui qui sollicite réparation sur le fondement précité de justifier du manquement fautif de son co-contractant à ses obligations contractuelles, du préjudice subi et du lien de causalité entre la faute contractuelle et le préjudice.

Ainsi que déjà développé plus haut à la date de la vente [A]/[F] soit le 1er juin 2020, Mesdames [H] et [L] ne justifiaient d’aucun droit de propriété sur les deux box litigieux, et le courrier du syndic du 24 mars 2016 comme les mentions portées dans l’acte de vente de Mme [A] et l’absence d’invalidation officielle du plan de répartition des places de stationnement de 1978 auxquelles se référait cet acte, laissaient présumer du rattachement des deux box à la propriété de Mme [A] nonobstant leur non usage par celle-ci.

Le service de publicité foncière interrogé le 20 mai 2020 ne fait état d’aucune information de nature à remettre en cause cette présomption de propriété ainsi qu’établi par les fiches de ce service.

Par ailleurs, il ne résulte pas des pièces communiquées qu’à la date de cette vente Mesdames [L] et [H] s’étaient déjà manifestées auprès de Mme [A] pour contester l’appropriation par celle-ci des box litigieux le 20 mai 2020 et pour se prévaloir d’un droit de propriété sur ceux-ci. La première revendication selon les pièces versées au débat émane de Mme [L] via son assureur la MAIF dans un courrier adressé à Mme [F] le 5 août 2020 soit 2 mois après la vente à Mme [F] et s’agissant de Mme [H] de la mise en demeure adressée par son conseil à Mme [F] le 7 décembre 2020.

Il n’est donc pas établi la connaissance par Mme [A] d’une contestation de la propriété des deux box n°44 et 45 du plan de 1978 à la date de leur vente à Mme [F].

Il ne peut pas plus lui être reproché d’avoir déclaré dans l’acte de vente, la mention imposée par le notaire selon l’attestation de Mme [P], agent immobilier, que les lots n° 89 et 90 anciennement à usage de stationnement non couverts constituent aujourd’hui des box couverts et fermés par suite des travaux réalisés antérieurement à son acquisition par un ancien propriétaire sans être néanmoins à même de justifier d’une quelconque autorisation d ‘urbanisme ni d’une autorisation de l’assemblée générale, alors que ces déclarations correspondent à la réalité : les requérantes indiquant dans leurs propres écritures qu’initialement lors de la constitution de la copropriété tous les emplacements de stationnements étaient non couverts, qu’ils ont été transformé par la suite en box couverts. Il n’est justifié d’aucune décision d’assemblée générale autorisant la construction de ces box à la date de la vente [A]/[F]. Il n’est pas établi que Mme [A] était en possession du permis de construire de ces box délivré en 1980 tandis que lors de la vente du 1er juin 2020 les emplacements indiqués par le syndic dans son courrier de 2016 comme étant rattaché à ses lots étaient bien transformés en box couverts ce qui n’est pas discuté.

Cette clause informe bien Mme [F] de l’impossibilité pour Mme [A] de justifier de l’origine de l’existence de ces box alors que son titre de propriété repris dans le compromis de vente du 2 décembre 2019 visait des emplacements de parking non couverts, et ce, afin de lever le risque de confusion.

Il n’est donc établi aucune faute de Mme [A] susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle envers Mme [F].

Au demeurant et en toute hypothèse, elle ne peut être condamnée à relever indemne Mme [F] de sa condamnation à restituer sous astreinte à Mme [H] le box n° 44 selon le plan de 1978 et à Mme [L] le box n° 45 selon le même plan après les avoir remis dans leur état initial et ce sous astreinte.

En effet , Mme [A] n’est plus propriétaire des box à restituer, et elle est étrangère aux travaux de modification des box, réalisés à la seule inititive de Mme [F] postérieurement à l’acquisition des lots n° 89 et 90.

Enfin le détachement des box n°44et 45 selon le plan de 1978 des lots 89 et 90 dont est propriétaire Mme [F] résulte de la seule délibération de l’assemblée générale du syndicat de copropriété du 29 mars 2021 que Mme [F] a fait le choix de ne pas contester dans les délais qui lui étaient impartis ce qui est exclusif de toute faute de Mme [A], qui n’était plus membre de la copropriété à cette date.

Mme [F] est donc mal fondée à solliciter l’indemnisation par Mme [A] du préjudice financier, très hypothétique, consécutif à la dépossession de ces box qu’elle a donnés en location.

4- SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile Mme [F] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance

Eu égard à la confusion des droits au sein de la copropriété, l’équité conduit au rejet des demandes indemnitaires des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par sa mise à disposition au greffe,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit opposable au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CAGE VERTE,

CONDAMNE Mme [M] [J] épouse [F] à restituer à Mme [R] [L] le box numéroté 45 sur le plan annexé au règlement de copropriété et état descriptif de division du 11 mai 1978, attribué au lot n° 86 sur le plan annexé au modificatif du règlement de copropriété et descriptif de l’état de division du 5 octobre 2021 après l’avoir remis dans son état initial, et ce dans un délai de 2 mois suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 3 mois,

CONDAMNE Mme [M] [J] épouse [F] à restituer à Mme [U] [H] le box numéroté 44 sur le plan annexé au règlement de copropriété et état descriptif de division du 11 mai 1978, attribué au lot n° 85 sur le plan annexé au modificatif du règlement de copropriété et descriptif de l’état de division du 5 octobre 2021 après l’avoir remis dans son état initial, et ce dans un délai de 2 mois suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 3 mois,

DIT n’y avoir lieu pour la présente juridiction de se réserver compétence pour statuer sur la liquidation éventuelle des astreintes,

DEBOUTE Mme [R] [L] et Mme [U] [H] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

DEBOUTE Mme [M] [J] épouse [F] de ses demandes à l’encontre de Mme [B] [A],

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [M] [J] épouse [F] aux entiers dépens de l’instance,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision.

La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Madame Ophélie CARDIN, Greffier.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT

 

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