SF/CD

Numéro 23/03633

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 07/11/2023

Dossier : N° RG 22/01704 – N°

  Portalis DBVV-V-B7G-IHXI

Nature affaire :

Autres demandes relatives à la copropriété

Affaire :

[X] [W],

[L], [M] [D]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 07 Novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 02 Octobre 2023, devant :

Madame de FRAMOND, magistrate chargée du rapport,

assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l’appel des causes,

Madame de FRAMOND, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère

Madame de FRAMOND, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [X] [W]

né le 27 janvier 1970 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Madame [L] [M] [D]

née le 26 décembre 1962 à [Localité 4] (Portugal)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentés et assistés de Maître BELLEGARDE de la SCPA LUZ AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE

INTIME :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3] pris en la personne de son syndic la SARL SERRES IMMOBILIER ayant son siège [Adresse 1] [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté et assisté de Maître NOBLE de la SCP NOBLE-GUEROULT, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 30 MAI 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 21/01167

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 22 août 2012, Mme [Y] [B] a acquis le lot 166 dans l’ensemble immobilier [Adresse 3] défini ainsi :

« dans le bâtiment D, au rez-de-chaussée, un local pour emplacement de voiture transformé en appartement composé de cuisine, salle de bains salon, séjour, mezzanine. Le droit à la jouissance privative du jardin y attaché ».

Le 11 septembre 2017, M. [X] [W] et Mme [L] [D] ont acquis, par acte notarié de Mme [B], le lot 166 de la copropriété [Adresse 3] désigné ainsi :

« dans le bâtiment D, au rez-de-chaussée, un local pour emplacement de voiture transformé en appartements composés de cuisine, salle de bains salon, séjour, mezzanine et véranda. Le droit à la jouissance privative du jardin y attaché ».

À réception de l’avis de mutation, le syndic de la copropriété s’est rapproché du notaire pour l’informer que la véranda avait été construite sans autorisation. Parallèlement, le syndic a dénoncé cette construction illégale auprès de M. [W] et Mme [D].

Ceux-ci ont refusé la remise en état, indiquant avoir acheté cet appartement avec une véranda.

Par acte du 5 mai 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a assigné devant le tribunal judiciaire de Bayonne M. [W] et Mme [D] aux fins notamment de les voir condamner solidairement à procéder à l’enlèvement de la véranda installée sur la terrasse du jardin et à remettre en état les lieux sous astreinte de 100 € par jour de retard.

Par jugement du 30 mai 2022, le tribunal judiciaire de Bayonne, a :

– condamné M. [W] et Mme [D] à procéder à l’enlèvement de la véranda installée sur la terrasse, parties communes à jouissance privative, et à remettre les lieux dans l’état dans lequel ils se trouvaient avant la construction de la véranda dans le délai de 3 mois suivant la signification du présent jugement ;

– dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

– condamné in solidum M. [W] et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné in solidum M. [W] et Mme [D] à supporter la charge des dépens.

Dans sa motivation, le tribunal a retenu que pour effectuer les travaux sur les parties communes dont il a la jouissance privative, un copropriétaire doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Faute d’avoir obtenu une telle autorisation, il doit remettre les lieux dans leur état d’origine. L’action en remise en état est soumise à la prescription de 30 ans. La mention dans l’acte d’acquisition de l’existence de la véranda ne vaut pas régularisation du défaut d’autorisation par la copropriété.

M. [W] et Mme [D] ont relevé appel par déclaration du 19 juin 2022, critiquant le jugement en toutes ses dispositions.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 24 juillet 2023, M. [W] et Mme [D], appelants, demandent à la cour de :

– réformer intégralement le jugement rendu le 30 mai 2022,

statuant à nouveau, à titre principal et in limine litis,

– annuler l’assignation délivrée le 5 mai 2021,

– juger prescrite l’action engagée par le syndicat des copropriétaires,

– débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

à titre subsidiaire,

– débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

en tout état de cause,

– condamner le syndicat des copropriétaires à une indemnité de 800 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

– condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de 2 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel,

– dire que M. [W] et Mme [D] seront dispensés de toute participation aux frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de ses prétentions M. [W] et Mme [D] font valoir principalement, sur le fondement des articles 9,10-1, 25, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, que :

– Mme [H], la gestionnaire du syndic la SARL SERRES IMMOBILIER, voulait les contraindre à racheter le jardin commun à jouissance privative, alors que la construction de la véranda avait été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 2018 et par les services de l’urbanisme en 2008/2009 pour le précédent propriétaire ;

– ils n’ont pas constitué avocat en première instance, pensant à un désistement à la suite d’une assemblée générale en ce sens ;

– ils soutiennent qu’aucune autorisation d’assignation ni de mandat n’a été donné au syndic dans l’assemblée générale du 8 juillet 2020 et notamment dans la résolution numéro 22, celui-ci n’a donc pas qualité pour engager cette action au nom du syndicat des copropriétaires, qui n’avait même pas été portée à l’ordre du jour et dont l’objet reste très imprécis ; ce défaut de qualité constitue une irrégularité de fond pouvant être soulevé en tout état de cause ;

– une demande d’autorisation pour l’installation d’une véranda par M. [Z] a été examinée par l’assemblée générale du 5 juin 2008 et une autorisation a été donnée à l’unanimité des copropriétaires. Ce copropriétaire a ensuite obtenu l’autorisation de la commune de [Localité 2] selon arrêté du 10 mars 2009. La construction a été achevée le 13 juillet 2009 avec le paiement du solde des travaux ;

– l’autorisation donnée par l’assemblée générale du 5 juin 2008 n’était pas soumise à la condition préalable de communiquer un croquis au conseil syndical de cette véranda, qui n’a jamais contesté cette construction qui avait été autorisée par l’assemblée générale ;

– faute d’avoir engagé son action dans les 10 ans de l’installation de la véranda, l’action du syndicat des copropriétaires est prescrite ;

– aucune appropriation d’une partie commune ne découle automatiquement de la construction qui avait été autorisée par l’assemblée générale, construction qui peut être démontée, et qui figure toujours dans les parties communes et non comme surface privative de son lot ;

– le syndic fait obstruction à une résolution amiable de l’affaire voulue par les copropriétaires notamment lors de l’assemblée générale du temps 30 avril 2022 et celle du 31 mars 2023, ce qui justifie la demande d’indemnité pour procédure abusive.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 juillet 2023, le Syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la cour de :

– déclarer irrecevable la demande de dommages-intérêts de M. [W] et Mme [D] comme étant nouvelle en appel ;

– confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions ;

– débouter M. [W] et Mme [D] de toutes leurs demandes ;

– juger recevable action du syndicat des copropriétaires ;

– condamner M. [W] et Mme [D] solidairement à procéder à l’enlèvement de la véranda installée sur la terrasse, partie commune à jouissance privative ; et à remettre en état les lieux, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

– condamner M. [W] et Mme [D] solidairement au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions le Syndicat des copropriétaires fait valoir principalement, sur le fondement des articles 564 du code de procédure civile et 25, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, que :

– la demande de dommages-intérêts des appelants est une demande nouvelle irrecevable en cour d’appel dès lors qu’ils ne comparaissaient pas en première instance et n’avaient fait aucune demande ;

– la prescription concernant les actions en démolition d’une construction édifiée sur une partie commune même réservée à la jouissance exclusive d’un copropriétaire est de 30 ans ; son action relative à la véranda critiquée n’est donc pas prescrite ;

– les appelants ne démontrent pas que la véranda serait démontable ;

– l’assemblée générale du 8 juillet 2020 dans sa résolution numéro 22 a autorisé l’action contre M. [W] et Mme [D] par le syndicat des copropriétaires représentés par son syndic, aucune ambiguïté n’existant sur l’objet de la procédure engagée, la question ayant déjà été évoquée lors des assemblées générales de 2018 et de 2019 envisageant soit un achat de cette partie commune par M. [W] et Mme [D], soit la remise en état de la terrasse ; cette résolution n’a pas été contestée par les appelants lorsqu’elle leur a été notifiée ;

– faute d’avoir était autorisée, la construction de cette véranda, même mentionnée dans l’acte d’acquisition des appelants, doit être démolie sous astreinte ;

– le Syndicat des copropriétaires conteste l’interprétation donnée à la résolution numéro 13 comme étant une autorisation de construire une véranda, alors que des conditions tenant à la remise d’un croquis préalable et à l’accord du conseil syndical n’ont pas été remplies, peu importe qu’un permis de construire ait été délivré par la commune ;

– l’absence d’action du conseil syndical résulte du fait que la terrasse n’était pas visible de l’extérieur, il ne pouvait donc donner un accord implicite ;

– l’assemblée générale n’a jamais mandaté le syndic pour se désister de son action et abandonner la présente procédure, M. [W] et Mme [D] n’ont jamais fait inscrire cette question à l’ordre du jour ;

– l’occupation par M. [W] et Mme [D] de la véranda sans modification des tantièmes de copropriété est irrégulière ;

– le constat d’huissier a été réalisé afin de démontrer l’existence de la véranda toujours en place et n’a aucun caractère abusif.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 août 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur’l’annulation de l’assignation délivrée le 5 mai 2021 à la requête du syndicat des copropriétaires :

En application des articles 117 et suivants du code de procédure civile constitue une irrégularité de fond affectant la validité d’une assignation pouvant être soulevée en tout état de cause et sans avoir à justifier d’un grief, le défaut de pouvoir d’une partie figurant au procès comme représentant une personne morale, en l’espèce le défaut du syndic de pouvoir agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale à cette fin conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du mercredi 8 juillet 2020 à la résolution numéro 22 intitulée vente de Mme [B] à M. Et Mme [W] concernant le litige sur la véranda construite sur une partie commune à jouissance privative, que Mme [H] a proposé à l’assemblée générale une assignation à l’encontre de M. [W] et Mme [D] pour occupation des parties communes, avec un budget de 2 000 € pour lancer l’assignation. Cette résolution a été adoptée à la majorité : l’assemblée décide de lancer l’assignation à l’encontre de M. [W] et Mme [D], et mandate Maître [T] [I] pour représenter le syndicat des copropriétaires évoque un budget de 2 000 € […]

La résolution de cette assemblée générale n’a pas fait l’objet de contestation, elle est suffisamment précise sur l’objet de l’assignation se référant au litige concernant la véranda construite et par conséquent le syndic a bien qualité à agir dans la présente procédure pour le compte du syndicat des copropriétaires.

La demande de nullité de l’assignation doit par conséquent être rejetée.

Sur l’irrecevabilité pour prescription de l’action en démolition engagée par le syndicat des copropriétaires’:

En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure au 25 novembre 2018, l’action du syndicat des copropriétaires contre un copropriétaire tendant à la suppression de travaux non autorisés est une action personnelle et se prescrit par 10 ans.

Toutefois l’article 2227 du code civil dispose que les actions réelles immobilières se prescrivent par 30 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce,

Mme [B] a acquis le 22 août 2012 de M. [Z], le lot 166 dans le bâtiment D de la copropriété du [Adresse 3] constitué au rez-de-chaussée d’un local pour emplacement de voiture transformé en appartement composé de :

cuisine, salle de bains, salon, séjour et mezzanine.

Ainsi que le droit à la jouissance privative du jardin attaché

représentant les 20/10000 de la propriété du sol et des parties communes générales et les 1333/10000 des parties communes spéciales.

M. [W] et Mme [D] ont acquis le 11 septembre 2017 de Mme [B] ce même lot 166, pour une surface de 29,30 m² précisée dans l’acte mais composé de la manière suivante :

cuisine, salle de bains, salon, séjour et mezzanine et véranda

Ainsi que le droit à la jouissance privative du jardin attaché

représentant toujours les 20/10000 de la propriété du sol et des parties communes générales et les 1333/10000 des parties communes spéciales.

Dans un courrier du 18 janvier 2018, M. [W] revendique la véranda (et la terrasse qui la supporte construite dans le jardin attenant à l’habitation) comme une partie privative, et non plus seulement partie commune à jouissance privative, au regard de leur acte notarié.

Or l’acte de vente du 15 avril 2005 par M. [S] à M. [Z], propriétaire antérieur ayant vendu à Mme [B] ce lot 166, indique une superficie équivalente de 29,93 m² selon le certificat de mesurage du lot de copropriété (loi CARREZ) incluant l’entrée, la salle d’eau, la pièce principale, et la mezzanine, superficie n’incluant donc pas la véranda construite dans le jardin qui ne fait pas partie du lot 166 partie privative, mais du jardin, partie commune à jouissance privative.

Par conséquent l’interprétation faite par M. [W] et Mme [D] de l’étendue de la partie privative de leur lot 166 acquise le 11 septembre 2017 constitue une appropriation d’une partie du jardin (sur lequel est construite la véranda), partie commune à jouissance privative.

Dès lors, la contestation de la propriété de cette partie de la terrasse revêtue de la véranda par le syndicat des copropriétaires constitue une action réelle et non pas personnelle soumise à la prescription trentenaire. Elle est par conséquent recevable comme n’étant pas prescrite ; elle ne serait d’ailleurs pas non plus prescrite en toute hypothèse sur le fondement de l’action personnelle puisque l’acte de vente à M. [W] et Mme [D] du lot 166 incluant la véranda dans leurs parties privatives et constituant l’appropriation critiquée date du 11 septembre 2017.

Sur la demande de démolition de la véranda formée par le Syndicat des copropriétaires :

Il ressort des pièces du dossier que l’assemblée générale du 5 juin 2008 dans sa résolution n° 13 intitulée ‘Demande d’autorisation de M. [Z]’ a adopté à l’unanimité l’autorisation donnée à celui-ci d’installer une véranda sous réserve que ces travaux soient réalisés dans les règles de l’art, après autorisation formulée à la ville de [Localité 2]. Un croquis de cette véranda sera adressé au syndic et demandera l’accord au conseil syndical.

Il est justifié que M. [Z] a obtenu le 10 mars 2009 de la commune de [Localité 2] l’autorisation d’effectuer la construction d’une véranda selon le modèle indiqué dans la demande : structure aluminium laquée avec remplissage en double vitrage et toiture avec remplissage en polycarbonate translucide le tout sur un emplacement bétonné (la terrasse dans le jardin), schéma à l’appui et description correspondant exactement aux documents joints à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 5 juin 2008 comportant le schéma d’une véranda avec mention des matériaux en aluminium laqué blanc toiture en polycarbonate translucide, outre les devis pour ces travaux.

Les travaux de construction de la véranda ont été réalisés en 2009 et dès lors que les croquis de la véranda avaient été joints à la convocation de l’assemblée générale du 5 juin 2008, l’autorisation donnée à l’unanimité au cours de celle-ci a donc valablement été donnée par ladite assemblée générale.

Dès lors la demande de démolition de la véranda, qui a été régulièrement autorisée par l’assemblée générale du 5 juin 2008 n’est pas justifiée et doit être rejetée.

Cette simple autorisation d’une construction légère sur une partie commune affectée à la jouissance privative du lot 166 ne constitue pas une autorisation d’appropriation et de transformation de la terrasse recouverte en partie privative.

Le procès-verbal de l’assemblée générale n’autorise que l’installation d’une véranda, qui est un équipement léger et démontable accolé à la partie habitation et non pas la transformation d’une partie commune (le jardin et sa terrasse) en partie privative, qui aurait nécessité de revoir les tantièmes et les charges de copropriété y afférant.

Sur la demande de dommages-intérêts présentés par M. [W] et Mme [D] :

sur la recevabilité de cette demande en appel :

Selon les articles 566 et ‘567 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire, ainsi que les demandes reconventionnelles.

En l’espèce, M. [W] et Mme [D] sollicitent des dommages-intérêts pour le maintien d’une procédure qu’ils jugent abusive, contestant en appel avoir jamais voulu s’approprier une partie commune.

Cette demande constitue bien une demande reconventionnelle recevable en cause appel.

sur le fond :

M. [W] et Mme [D] n’ayant pas comparu en première instance, avaient affirmé par courrier le 18 janvier 2018, que la véranda était construite il y a plus de 10 ans sur la partie terrasse qui est donc une partie privative et non commune.

Mais la description du lot 166 n’a jamais comporté de terrasse privative, seulement d’un jardin, partie commune à jouissance privative, attenant à la maison, sur laquelle une terrasse a été édifiée pour poser une véranda.

Ils ne produisent aucune pièce sur une clarification auprès du syndic de copropriété de leur position pendant la procédure de première instance, abandonnée devant la cour d’appel selon leurs dernières conclusions page 7 où ils indiquent expressément : « la surface occupée par la véranda n’est jamais comptée au titre d’une partie privative, confirmant encore un peu plus l’absence d’appropriation de la surface des parties communes à jouissance exclusive sur laquelle elle est posée. La présence de la véranda ne modifie pas la nature juridique de ce droit ni de l’espace occupé. Il y a dès lors aucune intention de privatisation et d’appropriation du jardin partie communes à jouissance privative… ».

Faute d’avoir adressé cette clarification, M. [W] et Mme [D] sont mal fondés à soutenir que la procédure engagée contre eux est abusive.

La procédure engagée par le Syndicat des copropriétaires était justifiée au regard de la revendication de M. [W] et Mme [D] à l’inclusion de la véranda dans la partie privative de leur lot 166, le Syndicat des copropriétaires étant bien fondé à rappeler le caractère de partie commune mais à jouissance privative de la terrasse comportant une véranda et du jardin affectés au lot 166.

La procédure engagée par le Syndicat des copropriétaires n’était donc pas abusive et la demande de dommages-intérêts de M. [W] et Mme [D] doit par conséquent être rejetée.

La cour infirme donc le jugement en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau sur les mesures accessoires’:

Le Syndicat des copropriétaires devra supporter les dépens de première instance et d’appel et M. [W] et Mme [D] seront dispensés de toute participation aux frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’y pas lieu en équité de faire droit aux demandes des parties fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 30 mai 2022 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande de nullité de l’assignation présentée par M. [W] et Mme [D] ;

Déclare recevable l’action engagée par le Syndicat des copropriétaires contre M. [W] et Mme [D] ;

Rejette la demande, présentée par le Syndicat des copropriétaires contre M. [W] et Mme [D], de démolition de la véranda installée sur la terrasse du jardin, et sa remise en état, partie commune à jouissance privative du lot 166 de la copropriété ;

Rejette la demande de dommages-intérêts pour abus de procédure présentée par M. [W] et Mme [D] ;

Rejette la demande des parties fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL SERRES IMMOBILIER aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Dit que M. [W] et Mme [D] seront dispensés de toute participation aux frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE

 

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