COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 19 Octobre 2023

N° RG 21/02136 – N° Portalis DBVY-V-B7F-G2WP

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d’ANNEMASSE en date du 16 Août 2021, RG 1120000140

Appelants

Mme [S] [D] épouse [C]

née le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 9],

et

M. [O] [C] [X]

né le [Date naissance 5] 1980 à [Localité 10] (PORTUGAL),

demeurant ensemble [Adresse 3]

Représentés par la SAS MERMET & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimée

Mme [V] [U]

née le [Date naissance 2] 1943 à [Localité 7], demeurant [Adresse 8]

Représentée par la SCP BENOIST, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 27 juin 2023 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière,

Et lors du délibéré, par :

– Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

– Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

– Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 novembre 2013 (avec prise d’effet au 12 décembre 2013) , Mme [V] [U], représentée par la société Metier Immobilier, a donné à bail à M. [O] [C] et à Mme [S] [D] son épouse, contre un loyer mensuel initial de 950 euros outre charges, une maison d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 6].

Les époux [C] ont quitté les lieux en juin 2019 après avoir établi, le 3 juin 2019, un état des lieux de sortie contradictoire avec l’agence.

Se prévalant de dégradations locatives et d’impayés, Mme [U] a, par acte du 27 novembre 2019, fait assigner ses ex-preneurs devant la juridiction de proximité d’Annemasse.

Par jugement contradictoire du 16 août 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Annemasse a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– condamné les époux [C] à payer à Mme [U] la somme de 169,87 euros au titre du solde des loyers et charges impayé, dépôt de garantie déduit, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

– condamné les époux [C] à payer à Mme [U] la somme de 6 750,09 euros au titre des réparations et dégradations locatives, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

– débouté les époux [C] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

– condamné les époux [C] à payer à Mme [U] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné les époux [C] aux dépens.

Par acte du 29 octobre 2021, les époux [C] ont interjeté appel de la décision.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 25 mai 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [C] demandent à la cour de :

– infirmer le jugement déféré en ce qu’il les a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamnés à payer à Mme [U] la somme de 6 750,09 euros au titre des réparations et dégradations locatives, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

déboutés de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

condamnés à payer à Mme [U] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamnés aux dépens,

Statuant à nouveau,

– débouter Madame [U] de ses demandes,

– débouter Madame [U] de son appel incident,

A titre reconventionnel,

– condamner Mme [U] à leur payer 8 000 euros à titre de dommages et intérêts, au regard de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral,

– condamner Mme [U] à leur payer 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [U] aux dépens de l’instance,

– confirmer le jugement pour le surplus.

En réplique, dans ses conclusions adressées par voie électronique le 7 septembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [U] demande à la cour de :

– rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires,

– confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné les époux [C] au paiement de la somme de 6 750,09 euros au lieu de celle de 7 950,20 euros,

– condamner en conséquence les époux [C] solidairement à lui payer la somme de 7 950,20 euros au titre du solde du compte locatif,

– condamner les époux [C] à lui payer la somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [S] [C] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 mai 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre du solde du compte locatif

Il doit en premier lieu être observé qu’aucune des parties ne conteste le principe ou le quantum de la condamnation à paiement de la somme de 169,87 euros au titre du solde des loyers et charges impayé (dépôt de garantie déduit), de sorte que le présent débat se concentre sur les dégradations locatives reprochées aux preneurs par le bailleur.

Selon l’article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En l’espèce, il s’avère constant que les époux [C] sont entrés dans les lieux le 12 décembre 2013. Il est acquis qu’ils ont quitté le logement pris à bail en juin 2019 de sorte que la durée de leur présence s’établit à 5 ans et 7 mois.

Est produit par les parties un état des lieux contradictoire d’entrée et de sortie (document unique) décrivant en deux colonnes successives et sur 23 pages l’état du bien pris à bail et de ses équipements au 12 décembre 2013, d’une part, puis au 3 juin 2019, d’autre part.

Les époux [C] indiquent cependant, sans être contredits, avoir conservé les clés jusqu’au 15 juin 2019 pour évacuer des effets personnels et refaire certaines peintures. Dans ces conditions, l’état des lieux contradictoire de sortie demeure opposable aux parties, sauf pour les ex-locataires à rapporter la preuve de la matérialité des travaux qu’ils auraient accomplis postérieurement au 3 juin 2019.

A ce titre, la cour observe que la bailleresse produit un état des lieux complémentaire dit ‘de contre-visite’, daté du 19 juin 2019 et établi par son mandataire, lequel mentionne que 2 épaves ont été évacuées entre le 3 et le 17 juin 2019 et qu’une piscine, des objets divers ainsi que le garage ont été débarrassés. Subsistent au 19 juin 2019, une voiture rouge (en panne) stationnée dans la cour en bordure de route, divers encombrants, des végétaux issus de la taille des haies ainsi que les objets stockés dans les combles.

Aux termes de ses écritures, Mme [U] sollicite la somme de 7 780,33 euros (7 950,20 – 169,87) au titre des réparations qu’elle se doit d’effectuer au départ des locataires. Elle fonde ses demandes sur :

un devis de M. [J] [I] d’un montant de 1 639 euros TTC, étant précisé qu’elle fixe la quote-part imputable aux époux [C] à la somme de 1 311,20 euros,

un devis de M. [L] d’un montant de 10 456,80 euros TTC, étant précisé qu’elle fixe la quote-part imputable aux époux [C] à la somme de 4 849,13 euros,

un devis de la société VD Clean d’un montant de 1 620 euros TTC, qu’elle impute totalement aux époux [C].

Le devis de M. [I] porte sur la fourniture et la pose d’un évier et d’un lavabo en ce compris les mitigeurs, siphons, tubes et raccords.

Celui de M. [L] concerne quant à lui la fourniture et la pose de papier peint (chambre n°1, salon), la fourniture et la pose de parquet flottant ou d’un sol PVC (chambres n°1, n°3 et n°4) ainsi que la mise en peinture de différentes pièces (chambres n°2, n°3 et n°4, salle de bain, cuisine).

Enfin, le devis de la société VD Clean porte sur une prestation de ‘débarras selon photos sauf amiante extérieur – trie et mise en sac du contenu – évacuation des végétaux – nettoyage classique – retraitement des déchets’ pour un volume estimé à 30 m3.

En ce sens, il y a lieu de circonscrire les débats à ces seuls éléments, abstraction faite des autres développements des parties, étant rappelé que la durée de la location (5 ans et 7 mois) implique par essence une pondération au titre de la vétusté s’agissant des prestations réalisées lesquelles sont à observer au regard de l’état initial du bien pris à bail tel que fixé dans l’état des lieux du 12 décembre 2013.

Concernant les demandes présentées sur le fondement du devis de Monsieur [I]

Une comparaison des mentions figurant dans l’état des lieux d’entrée puis de sortie permet de retenir que le lavabo de la salle de bain était en bon état lors de la prise de possession et qu’il se trouve en ‘mauvais état’ et repeint au jour de la restitution, la peinture étant décrite comme écaillée.

De même, l’évier de cuisine apparaît comme cassé et hors d’usage au jour de la restitution alors-même qu’il était décrit comme en état d’usage avec le fond noirci au 12 décembre 2013. Dans ces conditions, et quand bien même les époux [C] excipent d’un dégât des eaux sous l’évier de la cuisine en lien avec l’usure des canalisations (dont la reprise ou réfection n’est pas visée dans le devis) et justifient d’une déclaration de sinistre en ce sens, la demande de Mme [U] à hauteur de la somme de 1 311,20 euros, après pondération pour vétusté, s’avère justifiée.

Concernant les demandes présentées sur le fondement du devis de Monsieur [L]

Les époux [C] contestent le montant demandé et allèguent qu’ils auraient eux-même repeint le couloir (lequel n’est pas compris dans le devis), la salle de bain, une partie du séjour et la chambre n°4.

Au moyen d’une copie de deux SMS des 6 et 17 juin mentionnant ‘bravo pour la peinture’ et ‘merci pour la peinture, c’est magnifique’, ils indiquent qu’ils auraient, à ce titre, reçus les félicitations d’un salarié de l’agence immobilière en charge de la location.

La cour retient cependant que la contre-visite du 19 juin 2019 établie par l’agence mentionne expressément que seuls ‘le hall d’entrée et le dégagement ont été repeints par le locataire sortant’ et relève que les époux [C] ne produisent, pour convaincre la cour, aucune pièce complémentaire attestant des travaux de peinture ou de tapisserie qu’ils auraient effectués dans les autres pièces.

Par des motifs propres que la cour adopte, le premier juge a détaillé avec pertinence et précision l’état des lieux d’entrée et de sortie de chacune des pièces visée par le devis puis a exactement retenu que l’impact de la fuite du cumulus et de la toiture n’est pas établi s’agissant des travaux à réaliser, avant de chiffrer après pondération pour vétusté le montant de la condamnation de époux [C] à la somme de 4 310,59 euros pour la réfection des peintures, du papiers peints et des sols.

Aussi, la cour approuvant les développements du jugement, confirme la condamnation des époux [C] à payer la somme de 4 310,59 euros à Mme [U] au titre des travaux précités.

Concernant les demandes présentées sur le fondement du devis de la société VD Clean

Les époux [C] contestent le montant réclamé à ce titre en indiquant qu’ils ont vidé intégralement le garage et débarrassé l’extérieur de la maison puis fait appel à un ferrailleur qui est venu récupérer la structure de la piscine en métal ainsi qu’à un garagiste pour les véhicules.

Ils produisent à ce titre un courriel du garage Neveu mentionnant la récupération de 2 véhicules au 11 juin 2019 ainsi qu’un écrit de ‘M. [M] [N]’ certifiant avoir débarrassé la piscine en métal.

Il résulte toutefois de l’état des lieux de sortie et de son complément que des végétaux et différents encombrants demeuraient à évacuer au 19 juin 2019 alors-même que les locataires reconnaissent qu’ils avaient rendu les clés du logement à cette date.

Aussi, quoique le devis de la société VD Clean ne soit pas produit avec les photographies qu’il mentionne (en partie désignation), le montant revendiqué par Mme [U] s’avère justifié en ce qu’il appartenait aux époux [C] de restituer la maison débarrassée de l’intégralité de leurs effets personnels et des tailles de végétaux.

Aussi, la condamnation de première instance sera confirmée en ce qu’elle a condamné les époux [C] à verser la somme de 1 620 euros à Mme [U].

*

Il résulte de ce qui précède que les époux [C] sont solidiairement condamnés à payer à Mme [U] la somme de 7 241,79 euros (4 310,59 + 1 311,20 + 1 620).

Sur la demande indemnitaire présentée par les époux [C]

Conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En application de l’article 20-1, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 précité, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, les époux époux [C] prétendent avoir subi ‘un préjudice de jouissance et moral indéniable’, qu’ils évaluent à 8 000 euros, au motif que le cumulus présentait une fuite, que de l’eau se serait infiltrée dans les combles depuis la toiture et que la cheminée n’était pas utilisable.

Ces derniers, qui ne versent aux débats qu’une facture d’achat d’un poële à granules et différentes photographies d’un grenier (au demeurant peu exploitables et non-situées dans le temps et l’espace) à l’appui de leur demande, ne justifient pour autant d’aucun courrier ni d’aucune mise en demeure adressée au propriétaire ou à son mandataire en vue de remédier aux défauts qu’ils allèguent. Ils n’ont, pas davantage, engagé la procédure prévue à l’article 20-1 sus-reproduit.

En tout état de cause, les griefs pointés par les époux [C], à les supposer établis, ne sauraient caractériser l’indécence du logement au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé et constituer, faute d’étayage tangible, un trouble de jouissance occasionnant un réel préjudice pour les époux [C].

Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il débouté les époux [C] de leur demande indemnitaire.

Sur les autres demandes

La nature et la solution du présent litige commandent de ne pas faire droit, à hauteur d’appel, à la demande formulée contre Mme [C] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [C], qui succombent en leurs prétentions, sont condamnés in solidum aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a condamné M. [O] [C] et Mme [S] [D] épouse [C] à payer à Mme [V] [U] la somme de 6 750,09 euros au titre des réparations et dégradations locatives, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

Statuant à nouveau sur ce point,

Condamne solidairement M. [O] [C] et Mme [S] [D] épouse [C] à payer à Mme [V] [U] la somme de 7 241,79 euros euros au titre des réparations et dégradations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de l’arrêt,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [O] [C] et Mme [S] [D] épouse [C] aux dépens d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi prononcé publiquement le 19 octobre 2023 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

 

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