RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 21/01960 – N° Portalis DBVS-V-B7F-FRZQ

Minute n° 23/00222

[E], [Z]

C/

[A]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THIONVILLE, décision attaquée en date du 14 Juin 2021, enregistrée sous le n° 21/00199

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 17 OCTOBRE 2023

APPELANTS :

Madame [J] [E]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

Monsieur [I] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

Madame [W] [A]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Gaspard GARREL, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 23 Mai 2023 tenue par Mme Anne-Yvonne FLORES, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 17 Octobre 2023.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère

Mme BIRONNEAU, Conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Saida LACHGUER, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié du 23 septembre 2020, Mme [W] [A] a fait l’acquisition auprès de Mme [J] [E] et de M. [I] [Z] d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] pour un montant de 265 000 euros.

Cet acte notarié comprenait une clause d’éviction de la garantie des vices cachés.

Par courrier du 4 novembre 2020, Mme [A] a fait part à Mme [E] et à M. [Z] des désordres qu’elle avait pu constater dans la maison au début des travaux précédant son emménagement.

Selon rapport du 29 décembre 2020, M. [L] [U], expert mandaté par Mme [A], a notamment conclu à l’existence de divers désordres et a chiffré à la somme de 41 295,11 euros les travaux de réparations nécessaires.

Par ordonnance du 2 février 2021, le président du tribunal judiciaire de Thionville a autorisé Mme [A] à assigner Mme [E] et M. [Z] à jour fixe.

Par acte d’huissier délivré le 17 février 2021, Mme [A] a fait assigner à jour fixe les consorts [E]-[Z] devant le tribunal judiciaire de Thionville afin d’obtenir, sur le fondement de la garantie des vices cachés, leur condamnation à l’indemniser des travaux de remise en état du bien en cause ainsi que la réparation de divers préjudices.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 9 avril 2021, Mme [A] a notamment sollicité la condamnation solidaire des consorts [E]-[Z] à lui payer les sommes suivantes : 41 295,11 euros au titre des travaux de remise en état, 7 000 euros au titre des loyers restant à régler jusqu’à la réalisation complète des travaux, 5 000 euros au titre de son préjudice moral, 1 300 euros au titre du remboursement des frais d’expertise amiable, 3 000 euros pour résistance abusive, 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation solidaire des défendeurs aux entiers frais et dépens.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 15 mars 2021, Mme [E] et M. [Z] ont conclu au rejet de l’intégralité des prétentions de Mme [A], à sa condamnation à leur verser la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et téméraire, ainsi que la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux entiers frais et dépens.

Par jugement du 14 juin 2021, le tribunal judiciaire de Thionville a :

condamné solidairement Mme [E] et M. [Z] à payer à Mme [A] la somme de 22 287,07 euros au titre des réparations rendues nécessaires par l’existence de vices cachés ;

condamné solidairement Mme [E] et M. [Z] à payer à Mme [A] la somme de 2 325,24 euros à titre de dommages et intérêts, soit 1 025,94 euros au titre de son préjudice financier et 1 300 euros au titre des frais d’expertise ;

condamné in solidum Mme [E] et M. [Z] aux entiers dépens ;

condamné in solidum Mme [E] et M. [Z] à payer à Mme [A] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté pour le surplus les autres demandes des parties ;

rappelé l’exécution provisoire de plein droit de la décision.

Le tribunal a d’abord rappelé, au visa des articles 1641 à 1643 du code civil, que la garantie des vices cachés peut être mise en ‘uvre en cas de de vices non-apparents, antérieurs à la vente, rendant impropre la chose à sa destination normale ou qui en diminuent tellement son usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Il a aussi rappelé qu’une clause limitative de garantie stipulée dans l’acte de vente peut être écartée si la mauvaise foi des vendeurs est établie.

Sur le fondement de ces critères, le tribunal a écarté la réclamation de Mme [A] concernant l’absence de ventilation de la cuisine alimentée en gaz, dès lors que l’acte de vente mentionnait explicitement une anomalie de type Al et A2 s’agissant de l’installation de gaz.

Concernant l’absence de panne faitière et le report de charges douteux des poteaux de la charpente principale, le tribunal a considéré que ledit désordre était apparent, puisque Mme [A] était assistée par un architecte lors de deux visites préalables à la vente et puisque ce désordre était identifiable par un professionnel de la construction faisant des vérifications immédiates lors de la visite des combles.

Pour le même motif, la juridiction a écarté le grief relatif à l’insuffisance de hauteur des allèges de cinq fenêtres du 1er étage vis-à-vis de la protection contre les chutes.

S’agissant du désordre tiré de l’isolation du plafond de la salle de bains par des cartons d’emballage et du simple polystyrène, le tribunal a retenu que ce désordre était non-apparent et antérieur à l’acte de vente en cause, mais que Mme [A] ne démontre aucunement que les défendeurs avaient connaissance de ce défaut lors de la vente de l’immeuble, de sorte qu’ils ne peuvent être considérés comme étant de mauvaise foi. La clause limitative de garantie joue dès lors son plein effet.

En revanche, concernant le désordre relatif aux infiltrations de la toiture de la salle de bains, le tribunal a relevé que les consorts [E]-[Z] ne développent aucun moyen et que ce désordre était non-apparent, puisqu’il a été découvert suite à la dépose et au démontage des installations présentes lors des travaux de rénovation ayant suivi la vente.

Le tribunal a retenu que les vendeurs de l’immeuble avaient fait intervenir une entreprise de peinture pour nettoyer et repeindre le toit en août 2017, que cette partie du toit présente notamment une fissure, engendrant des fuites, qui a été bouchée avec du mastic préalablement à l’application de la peinture, de sorte que ladite entreprise avait nécessairement identifié cette fissure lors de son intervention.

Il en a déduit que les vendeurs avaient connaissance de l’état de cette partie de la toiture, ce qui permet de caractériser leur mauvaise foi et d’écarter le jeu de la clause limitative de garantie.

Pour fixer l’indemnisation, il s’en est référé au rapport d’expertise amiable et au devis de l’entreprise Multi-Toits.

S’agissant des fuites d’eau sous la salle de bains, le premier juge a indiqué que ce désordre découvert suite aux travaux de rénovation ayant suivi la vente était non-apparent et antérieur à l’acte de vente en cause, mais que l’hypothèse avancée par l’expert pour l’expliquer (fuites d’eau intermittentes en lien avec l’utilisation des appareils sanitaires) et le coût limité de la réparation font que ce désordre ne peut être considéré comme ayant rendu le bien impropre à sa destination normale.

S’agissant des défauts d’isolation des combles, le tribunal a retenu que ce désordre découvert suite aux travaux de rénovation ayant suivi la vente était non-apparent et antérieur à l’acte de vente en cause, mais que Mme [A] ne démontre aucunement que les défendeurs avaient connaissance de ce défaut lors de la vente de l’immeuble, de sorte qu’ils ne peuvent être considérés de mauvaise foi et la clause limitative de garantie joue dès lors son plein effet.

Enfin s’agissant de la couverture de tuiles non étanche, le tribunal a rappelé que les vendeurs avaient fait intervenir une entreprise de peinture pour nettoyer et repeindre le toit ainsi que changer des tuiles en août 2017.

Il en a déduit que cette intervention d’une entreprise démontre la vétusté de la toiture et le fait que les consorts [E]-[Z] en avaient nécessairement connaissance, ce qui permet de caractériser leur mauvaise foi et d’écarter le jeu de la clause limitative de garantie.

Pour indemniser ce poste de préjudice, le premier juge s’est également fondé sur le rapport de l’expert amiable et sur le devis de l’entreprise Multi-Toits.

Sur les demandes annexes de Mme [A], le tribunal a retenu qu’il est légitime de souhaiter ne pas loger dans le bien en cause compte tenu des nuisances que les travaux de réfection impliquent et que Mme [A] a subi un préjudice financier, qu’il a toutefois limité à un mois de loyer en l’absence de justificatifs relatifs à la durée des travaux de réfection de la toiture.

Il a aussi alloué à Mme [A] des sommes au titre du coût de l’expertise amiable mais a écarté les demandes au titre du préjudice moral, non caractérisé, et de la résistance abusive, non avérée également.

Par déclaration reçue au greffe le 27 juillet 2021, Mme [E] et M. [Z] ont interjeté appel aux fins de réformation, infirmation ou annulation du jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés solidairement à payer à Mme [A] la somme de 22 287,07 euros au titre des réparations rendues nécessaires par l’existence de vices cachés, la somme de 2 325,24 euros à titre de dommages et intérêts, soit 1 025,94 euros au titre de son préjudice financier et 1 300 euros au titre des frais d’expertise, les entiers dépens, en ce qu’il a condamné in solidum Mme [E] et M. [Z] à payer à Mme [A] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans leurs dernières conclusions déposées au greffe le 27 janvier 2023, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, Mme [E] et M. [Z] demandent à la cour de :

infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés au paiement de la somme de 22 287,07 euros au titre des réparations et de la somme de 2 325,24 euros à titre de dommages-intérêts ;

statuant à nouveau,

débouter Mme [A] de toutes ses fins et moyens ensemble son appel incident ;

la condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel ;

la condamner à payer à M. [Z] et Mme [E] la somme de 3 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre liminaire, Mme [E] et M. [Z] exposent qu’avant la signature de la vente, l’acquéreur avait procédé à plusieurs visites, dont deux avec son architecte-maître d”uvre, qu’il avait été procédé à tous les diagnostics prévus par la législation et ils précisent avoir adressé à Mme [A] l’ensemble des offres de prix et des factures tant de travaux que d’achat de matériel de construction.

Ils rappellent que la garantie des vices cachés ne peut être engagée que sous conditions cumulatives (vice antérieur à la vente, non-apparent et rendant le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou susceptible de diminuer fortement son usage).

Ils font aussi valoir que n’étant pas des professionnels de l’immobilier, ils sont en droit d’invoquer la clause d’éviction des vices cachés insérée dans l’acte notarié.

Concernant les vices cachés retenus par le jugement attaqué et en premier lieu les infiltrations d’eau par la couverture de la salle de bains, ils soulignent que la salle de bains et sa couverture sont situées dans l’extension et non pas dans le bâtiment principal et ils précisent que l’extension a été érigée en 1975 et mise en ‘uvre par un précédent propriétaire ou par une entreprise, ce point n’étant plus vérifiable.

Sur la notion d’infiltration d’eau, ils relèvent qu’une simple tache d’humidité a été relevée et que l’expert mandaté par Mme [A] n’a mis en relief aucune atteinte à la structure et aux murs pouvant témoigner d’une infiltration ancienne et/ou évolutive. Selon eux, si infiltration il y a eu, elle n’aurait été que peu évolutive et ils interrogent son caractère préalable à la vente.

Les appelants exposent que la couverture de l’ouvrage en amiante-ciment avait été remise en peinture par M. [Z] lui-même en 2014 à des fins purement esthétiques et en raison de la détérioration de l’aspect extérieur de cette couverture. Ils assurent qu’à cette occasion, M. [Z] n’avait pas relevé la fissure constatée par l’expert amiable postérieurement à la vente.

Mme [E] et M. [Z] soutiennent que cette intervention effectuée par M. [Z] est sans lien avec un quelconque constat d’humidité préalable ou d’infiltration et avec les travaux de l’entreprise [X] en 2017, travaux qui concernaient le seul bâtiment principal hors extension.

Ils précisent que les travaux de cette entreprise concernaient l’embellissement par nettoyage et peinture d’une toiture avec remplacement de quelques tuiles et que l’extension ne comporte ni toiture ni tuiles mais seulement un dispositif de couverture en plaques ondulées d’amiante-ciment totalement distinct d’un toit entuilé.

Les appelants considèrent également qu’en tout état de cause, la couverture était visible et accessible à Mme [A] et surtout à son maître d”uvre, depuis la fenêtre de l’ancien bâtiment la surplombant, l’expert amiable ayant souligné que cette fissure était partiellement visible à partir de cet angle de vue.

Ils indiquent que si l’on devait admettre au regard du cliché reproduit dans le rapport d’expert que le caractère caché du vice résultant de la fissure n’est pas aussi tranché, il n’en demeure pas moins que la présence du maître d”uvre aurait dû avoir raison de cette incertitude, rien ne s’opposant à l’accès à la toiture.

Les appelants soutiennent aussi que le mastic présent sur cette toiture a sans doute été appliqué en 1975 à l’occasion des mêmes travaux de couverture sur l’extension et que l’expert [U] n’indique pas que la fissure aurait été maquillée à l’aide de mastic, ce dernier adhésif étant destiné à la jonction des tôles de couverture.

Ils font valoir qu’il a déjà été jugé qu’un vice dûment constaté par un acquéreur ne suffisait pas à caractériser la connaissance du défaut dans son ampleur et ses conséquences par le vendeur (Cass Civ 3ème ch. 14 mars 2012, pourvoi 11-10 861).

S’agissant du deuxième désordre relevé par le premier juge, à savoir les défauts d’étanchéité de la couverture en tuiles du bâtiment principal, les appelants admettent que cette couverture est d’origine, qu’elle est donc particulièrement ancienne et que son caractère vétuste avait motivé les travaux de l’été 2017.

Ils soutiennent qu’à l’époque, l’entreprise [X] leur avait suggéré de procéder à de menus travaux de colmatage, de nettoyage, de remplacement de quelques tuiles, d’un traitement antimousse et de mise en peinture, sans évoquer le remplacement total de la couverture.

Ils assurent que ces travaux correspondaient au conseil administré par l’entreprise [X] à l’issue de ses inspections préalables à ces travaux et que trois années avant la vente du bien, ces inspections n’avaient pas donné lieu à une alerte concernant l’étanchéité de la toiture ou la solidité de la structure.

Ils font valoir qu’en tout état de cause, la toiture était parfaitement visible depuis l’extérieur et plus encore par le maitre d”uvre que s’était adjoint Mme [A] avant la vente. Ils précisent que la toiture était encore accessible au moyen d’une lucarne dans les combles et depuis la couverture de l’extension.

Les appelants estiment que le caractère éventuellement vétuste et dégradé de la toiture ne pouvait avoir échappé à l’acquéreur et son maître d”uvre d’autant que la récente intervention de l’entreprise [X], trois ans avant l’acquisition, avait été signalée et justifiée par le marché valant facture.

Ils contestent les allégations contenues dans le rapport explicatif de l’entreprise Ekos Logis [R] du 12 mai 2022 selon lequel n’y avait aucune trappe d’accès et ils indiquent qu’il ne leur a jamais été proposé de sondage destructif partiel. Ils produisent une attestation en ce sens établie par l’agent immobilier.

Les appelants font valoir que le maître d”uvre engagé par Mme [A] doit supporter les conséquences de la nécessité de travaux que les sondages et investigations auraient mis en lumière si ces recherches avaient été menées.

Pour le surplus des vices cachés, Mme [E] et M. [Z] demandent la confirmation du jugement de première instance.

Dans ses conclusions déposées au greffe le 24 janvier 2023, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, Mme [A] demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 14 juin 2021 en tant qu’il a débouté Mme [A] de ses demandes de condamnation solidaire de Mme [E] et de M. [Z] à lui régler le coût de remise en état des désordres listés par le rapport d’expertise du 29 décembre 2020 à savoir l’isolation du plafond de la salle de bains par des cartons et du polystyrène d’emballage (1264,82 euros TTC), les dégâts d’eau sous la salle de bains (1760 euros TTC), l’isolation du plafond rampant des combles plaquée sous la couverture (8085, 13 euros TTC), l’absence de panne faitière et report de charges douteux des poteaux de la charpente bois principale (4653,09 euros TTC), l’absence de ventilation de la cuisine alimentée en gaz 495 euros TTC) et l’insuffisance de hauteur des allèges des fenêtres du 1er étage vis-à-vis de la protection contre les chutes (2750 euros TTC), en tant qu’il a fixé à une somme de 1025,94 euros le préjudice financier de Mme [A] et en tant qu’il a débouté cette dernière de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

Le confirmer en ses autres dispositions ;

Puis, statuant à nouveau :

Débouter Mme [E] et M. [Z] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamner solidairement Mme [E] et M. [Z] à régler à Mme [A] une somme totale de 19 008,04 euros correspondant au coût de la prise en charge des désordres suivants listés par le rapport d’expertise du 29 décembre 2020 à savoir l’isolation du plafond de la salle de bains par des cartons et du polystyrène d’emballage (1 264,82 euros TTC), les dégâts d’eau sous la salle de bains (1 760 euros TTC), l’isolation du plafond rampant des combles plaquée sous la couverture (8 085, 13 euros TTC), l’absence de panne faitière et report de charges douteux des poteaux de la charpente bois principale (4 653,09 euros TTC), l’absence de ventilation de la cuisine alimentée en gaz 495 euros TTC) et l’insuffisance de hauteur des allèges des fenêtres du 1er étage (2 750 euros TTC) ;

Condamner solidairement Mme [E] et M. [Z] à régler à Mme [A] une somme de 7 000 euros au titre du préjudice financier subi par cette dernière ;

Condamner solidairement Mme [E] et M. [Z] à régler à Mme [A] une somme de 5000 euros au titre du préjudice moral ;

Condamner solidairement Mme [E] et M. [Z] à régler à Mme [A] une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner solidairement aux entiers frais et dépens.

Mme [A] soutient que la facture [X] démontre que les intimés ont tenté de dissimuler l’état des tuiles et de la charpente par une simple couche de peinture.

Elle souligne que M. [X] est un artisan peintre, qu’il n’a aucune compétence en matière de couverture et que la facture susvisée, qui est particulièrement lapidaire, ne décrit ni le quantitatif ni le produit mis en ‘uvre.

Elle soutient que l’expert amiable qu’elle a mandaté, M. [U], a parfaitement la formation, les diplômes et l’expérience nécessaires à la rédaction d’un rapport d’expertise dans le cadre de la présente instance. Elle considère que le rapport d’expertise versé aux débats est complet, circonstancié, clair et qu’il n’a rien à envier à la plupart des rapports d’expertise judiciaire rédigés dans le cadre de ce genre de litiges.

Elle admet que lors de deux visites préalables, les 11 juillet 2020 et 5 août 2020, Mme [A] était accompagnée de M. [R] qui avait pour mission de chiffrer les travaux envisagés par l’appelante mais elle assure que les désordres n’étaient pas apparents.

Mme [A] fait valoir les conclusions de l’expert amiable, M. [U], selon lequel les désordres relevés sont tous imputables aux anciens propriétaires. Elle fait observer qu’il confirme que la maison était en l’état inhabitable et que Mme [A] ne pouvait pas y emménager en décembre 2020 comme initialement prévu.

Elle affirme qu’elle a été contrainte de rester dans son précédent logement de décembre 2020 à juillet 2021 et d’engager des travaux supplémentaires et non prévus du fait des vices cachés affectant l’immeuble.

Mme [A] précise que le fondement de ses prétentions est l’article 1641 du code civil.

A l’appui de ses prétentions, elle verse aux débats le compte-rendu, daté du 12 mai 2022, de la visite effectuée par le maître d”uvre le 12 août 2020 et dont il résulte qu’aucune trappe d ‘accès n ‘avait été prévue dans les combles, ce qui rendait impossible une vérification de l’état de la charpente existante. Toujours selon le même compte-rendu, la proposition de sondage avait été refusée par la propriétaire des lieux, seule décisionnaire possible et c’est seulement après l’acquisition de l’immeuble et la dépose de la partie isolation que le maître d”uvre a pu constater l’absence de panne faitière, la présence de tuiles fissurées colmatées par du carton et de la mousse polyuréthane, des infiltrations d’eau avec une mise en place de polvane.

Toujours selon ce rapport, concernant la salle de bains, le plafond était en lambris PVC sans trappe d’accès ce qui a, à nouveau, empêché ce professionnel de connaitre le type d ‘isolant mis en place lors de cette rénovation et de vérifier l’état de la charpente.

Mme [A] conteste la valeur probante de l’attestation établie par M. [B], au motif que cette personne est employée de l’agence immobilière et chargée de la vente de l’immeuble, objet du présent litige, ce qui rend ses affirmations très fragiles.

Mme [A] admet que le diagnostic DPE faisait état de la présence d’amiante sur la toiture au-dessus de la salle de bain. Elle indique toutefois que ce n’est pas cette présence d’amiante qui est reprochée aux intimés mais l’état de la toiture au-dessus de la salle de bain qui a été caché par une simple couche de peinture.

L’intimée souligne que le prix d’achat de l’immeuble était de 265 000 euros, que les seuls travaux de reprise des désordres représentent, d’après l’expert, un montant TTC de 41 295,1 1 euros TTC, que ces travaux sont indispensables pour rendre l’immeuble conforme à sa destination c’est-à-dire tout simplement habitable et que si elle avait eu connaissance de ces désordres, elle n’aurait pas acheté ce bien ou en tous les cas elle l’aurait acheté à un moindre prix.

Mme [A] soutient qu’il résulte de l’acte de vente et des quelques factures produites par les consorts [E]-[Z] que ce sont bien ces derniers qui ont réalisé les travaux litigieux, ces factures correspondant uniquement à des achats de matériel et elle ajoute que lors de la vente, aucun document relatif à d’éventuels travaux n’a été transmis à Mme [A] par le notaire rédacteur de l’acte.

En définitive, Mme [A] fait valoir, au sujet des infiltrations dans la toiture de la salle de bains et du défaut d’étanchéité de la toiture principale que ces deux désordres n’ont été découverts qu’à la suite de la dépose et du démontage des installations présentes lors des travaux de rénovation ayant fait suite à la vente, que ce sont donc bien des vices cachés au sens de l’article 1641 susvisé et que ce sont des éléments essentiels d’un immeuble.

Elle rappelle que les appelants ont fait intervenir une entreprise de peinture pour nettoyer et repeindre le toit en août 2017 et que c’est cette même partie du toit qui présente une fissure, ayant entrainé des fuites, fissure bouchée avec du mastic préalablement à l’application de la peinture.

Elle en déduit que M. [Z] et Mme [E] avaient nécessairement connaissance de l’état de cette partie de la toiture, que cette fissure ne pouvait bien évidemment pas être apparente aux yeux de Mme [A] ou de n’importe qui d’autre d’ailleurs et qu’il en va de même de l’isolation du plafond rampant des combles plaquée sous la couverture.

Mme [A] fait aussi valoir que son déménagement était initialement prévu au 1er décembre 2020, qu’elle n’a pu finalement emménager qu’en juillet 2021, que durant cette période, elle a dû assumer le remboursement de son prêt immobilier tout en étant contrainte de régler le loyer de son ancien logement qu’elle était contrainte d’occuper et qu’elle est donc fondée à demander une somme de 7000 euros au titre des loyers restant à régler jusqu’à la réalisation complète des travaux, outre une somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral.

MOTIVATION

Sur les désordres retenus par le premier juge : infiltration d’eau par la couverture de la salle de bain dans l’extension et défaut d’étanchéité de la toiture principale

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du code civil dispose qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Ainsi pour agir en garantie contre les vices cachés, plusieurs conditions doivent être réunies : le vice doit revêtir une certaine gravité, il doit être caché et antérieur ou concomitant à la vente.

L’appréciation du caractère apparent ou caché du vice relève du pouvoir souverain des juges du fond.

La toiture de la salle de bains

Ce désordre est décrit par M. [U], expert privé, de la manière suivante : une infiltration d’eau par la couverture de toiture de la salle de bains et plus précisément une tâche humide sur les cartons ayant servi d’isolant ainsi qu’une auréole blanchâtre et une tâche brune d’humidité au droit d’une fissure longitudinale en creux d’onde d’une plaque ondulée en amiante-ciment de la couverture.

Selon M. [U], cette fissure est due à la fragilisation de l’amiante-ciment au fil du temps et à l’action des intempéries.

Il a par ailleurs relevé la présence d’un jour laissant passer la lumière entre l’arase du mur pignon arrière et la sous-face de la couverture.

Enfin il a ajouté que depuis la fenêtre du palier de l’escalier du bâtiment principal, on pouvait observer que la surface de la couverture en plaques ondulées avait été peinte, que les joints entre plaques successives suivant le rampant comportent des traces de mastic élastomère, notamment au droit de la fissure et que la fissure existait avant l’application de la peinture.

La matérialité des constatations effectuées par M. [U] n’est pas contestée par l’une ou l’autre partie, ni même la nature des réparations qu’il préconise.

Dès lors que pour assurer l’étanchéité de l’immeuble, cet expert privé a proposé le remplacement intégral de la couverture et qu’il a évalué le montant des travaux à la somme de 6 495, 94 euros, ce désordre remplit le critère de gravité exigé par l’article 1641 du code civil.

S’agissant du caractère apparent ou non de ce vice au moment des opérations de vente ou avant, M. [U] a précisé que cette fissure était partiellement visible, au droit d’un éclat de peinture, si on positionne à la fenêtre de palier de l’immeuble principal.

Néanmoins, même en prenant en considération le fait que Mme [A] était assistée par un architecte lors de deux visites de l’immeuble, les photographies prises depuis la fenêtre de palier de l’immeuble principal n’apparaissent pas particulièrement probantes.

La distance entre la personne prenant la prise de vue et la fissure n’est d’ailleurs pas précisée.

De plus, le jour entre l’arase du mur pignon arrière et la sous-face de la couverture n’était lui pas visible de cette fenêtre.

En réalité, le désordre n’a pu être découvert qu’après la vente, le démarrage des travaux ayant supposé le démontage total des plaques de BA 13, laissant la sous-face de la couverture enfin visible.

Ce vice sera donc considéré comme étant caché.

S’agissant de la mauvaise foi des vendeurs alléguée par Mme [A], le devis établi par M. [X] le 10 août 2017 et contre-signé par les vendeurs ne permet pas de confirmer que c’est cet artisan qui aurait repeint cette toiture annexe et M. [Z] affirme d’ailleurs avoir procédé lui-même à ces travaux de peinture courant 2014.

Si l’appelant soutient que la fissure n’existait alors pas, l’expert amiable a indiqué que cette fissure existait bien avant l’application de la peinture.

Toutefois, il s’agit d’une fissure localisée et à peine visible sur les photographies et de plus, il résulte du rapport d’expertise que le mastic élastomère n’a pas été placé là pour dissimuler la fissure, mais pour servir de joints entre les différentes plaques d’amiante-ciment.

Les vendeurs, qui ne sont pas des professionnels de la construction, ont réalisé ces travaux de peinture plusieurs années avant la mise en vente de leur immeuble.

Il sera rappelé que lors des visites de Mme [A], la salle de bains y compris son faux-plafond ne souffrait d’aucune infiltration, de sorte que les vendeurs ne pouvaient pas soupçonner l’insuffisance des travaux d’entretien menés en 2014.

Dans ces conditions, Mme [A] n’établit pas que les vendeurs auraient eu la volonté de dissimuler ce vice à des acquéreurs et il n’est pas démontré qu’au jour de la vente, ils avaient connaissance du vice affectant la toiture et de son évolutivité.

L’acte notarié de vente du 23 septembre 2020 comprend la clause suivante :

« L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison

* des vices apparents,

* des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas

*si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,

* ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

Mme [E] et M. [Z] sont fondés à se prévaloir de cette clause d’éviction de la garantie des vices cachés.

En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [Z] et Mme [E] à payer à Mme [A] la somme de 6 495,94 euros au titre des travaux de réfection de cette toiture et statuant à nouveau, rejette la demande de Mme [A] en paiement de la somme de 6 495,94 euros au titre de ces travaux de réfection.

La toiture principale

Selon les explications de M. [U], des jours sont apparents au droit du faîtage et à proximité du faîtage, dont certains colmatés à l’aide de mousse de polyuréthane. Des traces blanchâtres et grisâtres, caractéristiques d’infiltrations par porosité des tuiles, sont visibles en sous-face de la couverture. Une peinture grise a été appliquée sur la surface des tuiles, laissant transparaître localement la couleur grise d’origine et le solin mortier de la rive extérieure du pan de couverture côté rue est fissuré.

Il en résulte que la couverture n’est plus étanche à l’eau et que la porosité des tuiles les rend sensibles au gel qui les fragilise puis les désagrège. Cette dégradation est aggravée par l’absence de ventilation de la sous-face des tuiles du fait du placage de l’isolation thermique.

Dès lors que pour assurer l’étanchéité de l’immeuble, l’expert amiable a préconisé le remplacement intégral de la couverture et qu’il a évalué le montant des travaux à la somme de 15 791,13 euros, ce désordre remplit le critère de gravité exigé par l’article 1641 du code civil.

La matérialité des constatations effectuées par M. [U] n’est pas contestée par l’une ou l’autre partie, ni même la nature des réparations qu’il préconise.

S’agissant du caractère apparent ou non de ce vice au moment des opérations de vente, il est exact qu’une lucarne existait déjà sur cette toiture, de sorte que Mme [A], assistée par un architecte, pouvait par ce biais effectuer des vérifications sommaires quant à l’état de cette toiture.

Néanmoins, en l’absence de trappe d’accès vers la charpente, les jours et la dégradation de la sous-face de la toiture n’ont été visibles qu’à partir du retrait des plaques de parement et de l’isolant après la vente.

Sur les photographies produites par les vendeurs (pièce 9), l’accès à la toiture principale par la toiture annexe apparaît périlleux et ne permet pas des vérifications immédiates, y compris par un professionnel de la construction.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que ce vice n’était pas apparent au moment ou préalablement à la vente, même aux yeux du professionnel qui assistait alors l’acquéreur profane.

S’agissant de la connaissance par les vendeurs du vice allégué, il sera relevé que M. [Z] et Mme [E] admettent l’ancienneté et la vétusté de cette voiture.

Ils justifient toutefois, par le biais d’une facture du 10 août 2017, avoir engagé M. [X], artisan, pour des opérations de « nettoyage des toitures », « démoussage », « échange de tuiles », « mise en peinture deux couches » et « produit anti-mousse ».

Il n’est pas établi que ce professionnel, ou un autre, aurait averti M. [Z] et Mme [E] de la nécessité d’effectuer des travaux de rénovation plus conséquents.

Le remplacement de tuiles cassées constitue une opération d’entretien courant et ne signale pas nécessairement une toiture particulièrement abîmée.

Ces travaux de réparation ont été effectués trois ans environ avant la mise en vente de la maison, délai conséquent qui ne conforte pas non plus l’hypothèse d’une volonté de dissimulation de la part des vendeurs.

Il sera rappelé que, à l’instar de la salle de bains, les pièces sous les combles ne souffraient d’aucune infiltration, de sorte que les vendeurs ne pouvaient pas soupçonner l’insuffisance des travaux d’entretien confiés en 2017 à M. [X].

Dans ces conditions, Mme [A] n’établit pas que les vendeurs auraient eu la volonté de dissimuler ce vice à des acquéreurs et il n’est pas démontré qu’au jour de la vente, M. [Z] et Mme [E] avaient connaissance du vice affectant ainsi l’immeuble.

Ils sont donc fondés à se prévaloir de la clause d’éviction des vices cachés insérée dans l’acte notarié.

En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [Z] et Mme [E] à payer à Mme [A] la somme de 15 791,13 euros au titre des travaux de réfection de cette toiture et statuant à nouveau, rejette la demande de Mme [A] en paiement de la somme de 15 791,13 euros au titre de ces travaux de réfection.

Sur l’appel incident formé par Mme [A]

Sur les dégâts d’eau sous la salle de bains, l’absence de ventilation de la cuisine alimentée en gaz et l’insuffisance de hauteur des allèges des fenêtres du 1er étage

L’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile dispose que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Dans le corps de ses écritures, Mme [A] ne développe aucun moyen au soutien de son appel incident visant à faire indemniser au titre de la garantie des vices cachés les désordres relatifs aux dégâts d’eau sous la salle de bains, à l’absence de ventilation de la cuisine alimentée en gaz et à l’insuffisance de hauteur des allèges des fenêtres du 1er étage.

La cour ne pourra donc que confirmer le jugement de première instance sur ce point.

Sur les désordres relatifs à l’isolation du plafond de la salle de bains par des cartons et du polystyrène d’emballage

Concernant ce désordre, Mme [A] fait référence au rapport de la société Eko Logis établi le 12 mai 2022 au sujet de la visite du 12 août 2020, de sorte qu’il y a lieu de considérer que l’appel sur ce point est soutenu.

Le rapport d’expertise amiable de M. [M] précise que :

« Il s’agit de l’utilisation inappropriée de matériaux d’emballage (cartons et particules de calage en polystyrène) pour assurer l’isolation thermique du plafond de la salle de bains, sous la couverture en plaques ondulées d’amiante ciment. Ces matériaux, impropres à leur usage en isolation thermique, constituent un risque en cas d’incendie compte tenu de leur caractère inflammable. En effet, ces matériaux ne respectent pas le Guide de l’isolation par l’intérieur des bâtiments du point de vue des risques en cas d’incendie [‘]. Ainsi, l’article 16 de l’arrêté du 31 janvier 1986 modifié, relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation, et qui fait référence au guide précité, n’est pas respecté, les matériaux d’isolation mis en ‘uvre ne permettant notamment pas de diminuer le délai d’embrasement généralisé du local. Il y a donc une non-conformité caractérisée au règlement de sécurité contre l’incendie ».

Le coût de la réparation est assez modique, de l’ordre de 1 264,82 euros mais il s’agit d’un désordre grave, dans la mesure où la sécurité des occupants de l’immeuble est en jeu.

La matérialité des constatations effectuées par M. [U] n’est pas contestée par l’une ou l’autre partie, ni même la nature des réparations qu’il préconise.

Ce désordre n’a été découvert que suite à la dépose et au démontage des installations présentes lors des travaux de rénovation ayant fait suite à la vente et par ailleurs, aucune trappe ne permettait l’accès à la charpente et à l’isolant, de sorte que ce désordre est considéré comme non-apparent et nécessairement antérieur à l’acte de vente du 23 septembre 2020.

S’agissant de la connaissance du vice par les vendeurs, ces derniers contestent avoir jamais eu connaissance de ce mode d’isolation qu’ils attribuent au précédent propriétaire.

Si Mme [A] considère que les vendeurs sont de mauvaise foi, aucune des factures remises par ces derniers à Mme [A] ne fait état de travaux en rapport avec l’isolation du plafond de la salle de bain.

Ainsi Mme [A] n’établit pas que les défendeurs avaient connaissance de ce défaut lors de la vente de l’immeuble, de sorte qu’ils ne peuvent être considérés comme étant de mauvaise foi et ils sont fondés à se prévaloir de la clause d’éviction de la garantie des vices cachés.

Sur la non-conformité de l’isolation sous la couverture principale

Concernant ce désordre, Mme [A] fait référence au rapport de la société Eko Logis établi le 12 mai 2022 au sujet de la visite du 12 août 2020, de sorte qu’il y a lieu de considérer que l’appel sur ce point est soutenu.

L’expert amiable a indiqué que ce désordre avait été constaté au cours des travaux de pose de deux châssis de toit, les combles ne comportant qu’un vasistas à l’origine.

L’épaisseur maximale de l’isolant était de l’ordre de 100 mm, ce qui ne correspond pas à l’épaisseur de 200 mm mentionnée dans le Diagnostic Performance Energétique (DPE) du 03 décembre 2019 établi par le cabinet Neo Consulting.

De plus selon M. [U], la mise en ‘uvre de l’isolation thermique en contact avec la sous-face des linteaux, sans lame d’air permettant la ventilation de la sous-face de la couverture en tuiles, est une non-conformité aux dispositions du DTU 40.21 relatif aux couvertures en tuiles de terre cuite à emboîtement ou à glissement à relief.

La matérialité des constatations effectuées par M. [U] n’est pas contestée par l’une ou l’autre partie, ni même la nature des réparations qu’il préconise.

Dans la mesure où pour assurer la remise aux normes de cette isolation, l’expert amiable a préconisé la mise en place d’un faux-plafond suspendu avec une nouvelle isolation thermique pour la somme de 8 085,13 euros, il s’agit bien d’un désordre grave au sens de l’article 1641 du code civil.

Ce désordre n’a été découvert que suite à la dépose et au démontage des installations présentes lors des travaux de rénovation ayant fait suite à la vente, aucune trappe ne permettait l’accès à la charpente et à l’isolant et le document DPE faisait mention d’une isolation aux normes, de sorte que ce désordre est considéré comme non-apparent et nécessairement antérieur à l’acte de vente du 23 septembre 2020.

S’agissant de la connaissance du vice par les vendeurs, ces derniers contestent avoir jamais eu connaissance de ce mode d’isolation qu’ils attribuent au précédent propriétaire.

Les allégations de la société Eko Logis dans son courrier du 12 mai 2022 selon lesquelles la propriétaire aurait refusé, avant la vente, un sondage destructif, sont formellement contestées par M. [Z] et Mme [E] et en tout état de cause, ce refus ne permet pas d’établir une volonté de dissimulation de la part des vendeurs.

Si Mme [A] considère que les vendeurs sont de mauvaise foi, aucune des factures remises par ces derniers à Mme [A] ne fait état de travaux en rapport avec l’isolation des combles.

Il en résulte que les vendeurs ne peuvent être considérés comme étant de mauvaise foi et ils sont fondés à se prévaloir de la clause d’éviction de la garantie des vices cachés.

Sur l’absence de panne faitière et le report de charges douteux des poteaux de la charpente bois principale

Concernant ce désordre, Mme [A] fait une nouvelle fois référence au rapport de la société Eko Logis établi le 12 mai 2022 au sujet de la visite du 12 août 2020, de sorte qu’il y a lieu de considérer que l’appel sur ce point est soutenu.

Selon les explications de M. [U], la structure principale de la charpente bois de la couverture ne comprend que deux pannes de faible section, la charpente bois est dépourvue de panne faîtière, les chevrons étant simplement aboutés avec découpe en biseau au droit du faîtage et il y a absence de murs porteurs sous les poteaux intermédiaires, supportés vraisemblablement par des poutres au niveau du plancher bois des combles, poutres certainement sous-dimensionnées eu égard à leur portée.

La matérialité des constatations effectuées par M. [U] n’est pas contestée par l’une ou l’autre partie, ni même la nature des réparations qu’il préconise.

Dans la mesure où les défauts de la charpente peuvent menacer la solidité de l’immeuble, il s’agit bien d’un désordre grave au sens de l’article 1641 du code civil, peu important le fait qu’il s’agisse de la charpente d’origine et qu’elle soit âgée de plusieurs décennies.

Ce désordre n’a été découvert que suite à la dépose et au démontage des installations présentes lors des travaux de rénovations ayant fait suite à la vente et par ailleurs, aucune trappe ne permettait l’accès à la charpente et à l’isolant, de sorte que ce désordre est considéré comme non-apparent et nécessairement antérieur à l’acte de vente du 23 septembre 2020.

S’agissant de la connaissance du vice par les vendeurs, la cour renvoie à la motivation de son paragraphe précédent concernant le refus, allégué mais non démontré, des vendeurs de laisser opérer des sondages destructifs sur le faux-plafond et l’isolation, refus qui ne permet pas de caractériser la connaissance par M. [Z] et Mme [E], au moment de la vente, de ce vice.

Aucune des factures remises par les consorts [E]-[Z] à Mme [A] ne fait état de travaux que les vendeurs auraient entrepris s’agissant de la charpente, laquelle est manifestement la charpente d’origine.

Mme [A] ne démontre aucunement que Mme [E] et M. [Z] avaient connaissance des défauts de la charpente lors de la vente de l’immeuble.

Dans cette hypothèse également, la mauvaise foi des vendeurs n’est pas établie et la clause limitative de garantie joue dès lors son plein effet.

En définitive, la cour confirme le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes de Mme [A] au titre de l’isolation du plafond de la salle de bains, des dégâts d’eau sous la salle de bains, de l’isolation du plafond rampant des combles, de l’absence de panne faitière et report de charges douteux des poteaux de la charpente bois principale, de l’absence de ventilation de la cuisine alimentée en gaz et de l’insuffisance de hauteur des allèges des fenêtres du 1er étage.

Sur les demandes additionnelles de Mme [A]

Dans la mesure où aucune des demandes de Mme [A] au titre de la réparation des vices cachés n’a été accueillie, il ne peut être fait droit à ses demandes additionnelles au titre du préjudice financier, du préjudice moral et des frais d’expertise.

La cour confirme le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [A] au titre de son préjudice moral, l’infirme en ce qu’il a condamné solidairement Mme [E] et M. [O] à payer à Mme [A] la somme de 2 325,24 euros à titre de dommages et intérêts, soit 1 025,94 euros au titre de son préjudice financier et 1 300 euros au titre des frais d’expertise et statuant à nouveau, rejette les prétentions de Mme [A] au titre de son préjudice financier et des frais d’expertise.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La cour infirme le jugement de première instance pour ce qui concerne les dépens et statuant à nouveau, condamne Mme [A] aux dépens de première instance.

Dans leurs dernières écritures, Mme [E] et M. [Z] ne demandent pas l’infirmation de la décision de première instance s’agissant de leur condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et leurs écritures ne comportent aucune motivation sur ce point.

La cour ne peut donc que confirmer cette condamnation de M. [Z] et de Mme [E] à payer à Mme [A] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en appel, Mme [A] supportera les dépens de la présente procédure.

Pour des considérations d’équité, elle devra également payer à M. [Z] et à Mme [E] ensemble la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement du 14 juin 2021 du tribunal judiciaire de Thionville en ce qu’il a :

condamné solidairement Mme [E] et M. [Z] à payer à Mme [A] la somme de 6 495,94 euros au titre des travaux de réfection de la toiture de la salle de bains ;

condamné M. [Z] et Mme [E] à payer à Mme [A] la somme de 15 791,13 euros au titre des travaux de réfection de la toiture principale ;

condamné solidairement Mme [E] et M. [Z] à payer à Mme [A] la somme de 2 325,24 euros à titre de dommages et intérêts, soit 1 025,94 euros au titre de son préjudice financier et 1 300 euros au titre des frais d’expertise ;

condamné in solidum Mme [E] et M. [Z] aux dépens ;

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

rejeté les demandes de Mme [A] au titre de l’isolation du plafond de la salle de bains, des dégâts d’eau sous la salle de bains, de l’isolation du plafond rampant des combles, des défauts de la charpente, de l’absence de ventilation de la cuisine alimentée en gaz et de l’insuffisance de hauteur des allèges des fenêtres du 1er étage;

rejeté la demande de Mme [A] au titre de son préjudice moral ;

condamné in solidum Mme [E] et M. [Z] à payer à Mme [A] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Rejette la demande de Mme [W] [A] de faire condamner solidairement Mme [J] [E] et M. [I] [Z] à lui payer la somme de 6 495,94 euros au titre des travaux de réfection de la toiture de la salle de bains ;

Rejette la demande de Mme [W] [A] de faire condamner solidairement M. [I] [Z] et Mme [J] [E] à lui payer la somme de 15 791,13 euros au titre des travaux de réfection de la toiture principale ;

Rejette les demandes en paiement de Mme [W] [A] au titre de son préjudice financier et des frais d’expertise ;

Condamne Mme [W] [A] aux dépens de première instance ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [W] [A] aux dépens de l’appel ;

Condamne Mme [W] [A] à payer à M. [I] [Z] et à Mme [J] [E] ensemble la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier La Présidente de Chambre

 

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