COUR D’APPEL DE CAYENNE

[Adresse 3]

Chambre Civile

ARRÊT N°

N° RG 21/00439 – N° Portalis 4ZAM-V-B7F-7HF

YB/PG/JP

[R] [I]

[M] [J]

C/

Syndic. de copro. COPROPRIÉTÉ DE LA RÉSIDENCE LE [Adresse 1],

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2023

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAYENNE, décision attaquée en date du 08 Septembre 2021, enregistrée sous le n° 20/00539

APPELANTS :

Monsieur [R] [I]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [M] [J]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par Me Georges BOUCHET, avocat au barreau de GUYANE, lors des débats

INTIMEE :

Syndic. de copro. COPROPRIÉTÉ DE LA RÉSIDENCE LE [Adresse 1], Représenté par son syndic en exercice La société CAROL’IMMO

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Me Julie PAGE, avocat au barreau de GUYANE, substitué par Me Maurice CHOW CHINE, avocat au barreau de GUYANE, lors des débats

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

En application des dispositions des articles 907 et 805 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Janvier 2023 en audience publique et mise en délibéré au 22 juin 2023, prorogé au 09 Octobre 2023, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M.BOUCHARE, rapporteur. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Mme Aurore BLUM, Présidente de chambre

M. Yann BOUCHARE, Président de chambre, rapporteur

M. Laurent SOCHAS, Conseiller

qui en ont délibéré.

GREFFIER :

Madame Marina CAWIDRONE, Directeur placé des services judiciaire faisant fonction de Greffier, présente lors des débats et Madame Jessika PAQUIN, Greffier placé, présente lors du prononcé.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 al 2 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 5 mars 2020, Monsieur [R] [I] et Madame [M] [J] ont assigné la SAS CAROL’IMMO en sa qualité de syndic de la copropriété de la résidence LE [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Cayenne afin de solliciter à titre principal l’annulation de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] du 7 janvier 2020 et des résolutions votées lors de cette assemblée.

Par jugement contradictoire du 8 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Cayenne a :

– dit recevable mais mal fondée l’action de Monsieur [R] [I] et Madame [M] [J],

En conséquence,

– dit n’y avoir lieu à annuler les résolutions votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] du 7 janvier 2020,

En conséquence sur la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1],

– condamné Monsieur [R] [I] et Madame [M] [J] à procéder ou faire procéder dans les quatre mois du présent jugement à la démolition des travaux de transformation en pièce habitable et fermée de l’abri de voiture du lot 10 de la résidence [Adresse 1] conformément au règlement de copropriété,

– dit que passé le délai de quatre mois susvisé, Monsieur [R] [I] et Madame [M] [J] devront payer une astreinte de 80 euros par jour de retard pendant 6 mois,

– rejeté le surplus de la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1],

– condamné Monsieur [R] [I] et Madame [M] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné Monsieur [R] [I] et Madame [M] [J] à payer les dépens dont distraction au profit des avocats qui en ont fait l’avance.

Par déclaration en date du 14 octobre 2021, Monsieur [R] [I] et Madame [M] [J] ont relevé appel de l’ensemble des chefs de ce jugement.

Aux termes des dernières conclusions transmises le 3 novembre 2022 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, Monsieur [R] [I] et Madame [M] [J] sollicitent – au visa des articles 9, 11, 23 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 64, 64-1 à 64-3 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1984 du code civil – l’infirmation en toutes ses dispositions de la décision de première instance, et statuant à nouveau, que la Cour :

au principal,

– les déclare recevables et bien fondés en leur appel,

– dise irrégulière la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] du 7 janvier 2020,

– dise en conséquence nulles et non avenues les résolutions votées lors de cette assemblée générale,

subsidiairement,

– constate que les travaux réalisés sont conformes à la destination de l’immeuble et ne portent pas atteinte à l’aspect extérieur ni à l’harmonie générale de l’ensemble immobilier,

– annule les résolutions votées à l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] du 7 janvier 2020 en ce qu’elle sont discriminatoires et non fondées,

en tout état de cause,

– déboute la société CAROL’IMMO de toutes ses demandes fins et prétentions,

– condamne la société CAROL’IMMO ès qualités de syndic du syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 1] à leur verser la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamne la société CAROL’IMMO ès qualités de syndic du syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 1] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [R] [I] et Madame [M] [J] exposent être propriétaires du lot n°10 au sein de la copropriété de la résidence [Adresse 1] dont le syndic est la société CAROL’IMMO, et représenter 102/602 tantièmes de la copropriété. Ils expliquent avoir été convoqués à l’assemblée générale des copropriétaires du 7 janvier 2020, lors de laquelle il a été statué sur des travaux qu’ils ont réalisés sur les parties privatives de leur propriété sans autorisation préalable de l’assemblée générale et et qui auraient un impact sur l’aspect extérieur de la façade et sur la surface habitable. Ils indiquent que l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de ne pas approuver ces travaux et leur a accordé un délai jusqu’au 1er juillet 2020 pour remettre dans l’état d’origine la façade.

Les appelants font valoir successivement :

– l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale extraordinaire du 7 janvier 2020, en ce certains copropriétaires n’ont pas été conviés, que la preuve de leur convocation par LRAR n’est pas rapportée, que la lettre recommandée électronique simple ne respecte pas le formalisme de la LRAR, que le syndic ne rapporte pas la preuve de l’accord exprès de trois copropriétaires pour la notification des convocations par voie électronique, que l’absence de convocation régulière des autres copropriétaires impacte la régularité des délibérations tant au niveau des règles de quorum que de majorité et fait nécessairement grief aux appelants,

– l’absence de convocation de Madame [J] à l’assemblée générale, et le fait que contrairement à ce que le syndic prétend, le mandataire commun en cas d’indivision doit être désigné d’un commun accord par les copropriétaires indivis, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, Monsieur [I] et Madame [J] n’étant pas mariés,

– le fait que l’assemblée générale s’est tenue hors du lieu de situation de l’immeuble en violation de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 et en l’absence de toute stipulation contraire du règlement de copropriété,

– l’irrégularité de la convocation de l’assemblée générale en application de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 au regard du contenu et de l’absence des pièces jointes, l’ordre du jour étant erroné, aucun projet de résolutions concernant l’autorisation des travaux n’ayant été communiqué en même temps que l’ordre du jour, et les documents transmis par les appelants n’ayant pas été communiqués afin d’éclairer les autres copropriétaires.

Les appelants ajoutent qu’ils n’ont pas cru nécessaire de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale pour les travaux litigieux dans la mesure où de nombreux travaux similaires ont été réalisés dans la résidence sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Ils précisent qu’ils ont cependant consenti à régulariser les travaux réalisés par la transmission dès le 11/11/2019, soit avant la convocation, et que les documents qui auraient dû être joints à la convocation ne l’ont pas été.

Sur l’annulation au fond, Monsieur [R] [I] et Madame [M] [J] estiment par ailleurs que les jardins privatifs ne font pas partie des parties communes et ne sont pas soumis aux dispositions de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, et qu’il n’existe aucune extension de terrasse devant le garage, côté est, susceptible de modifier l’aspect extérieur de l’immeuble, mais seulement une dalle de soubassement destinée à accueillir des véhicules, côté nord. Ils soulignent en outre que les travaux qu’ils ont fait réaliser ne rentrent pas dans les prescriptions du règlement de copropriété, le garage ne pouvant être considéré comme un balcon, une terrasse ou être assimilé à des fenêtres ou fermetures extérieures, et la transformation du garage en espace de vie ne modifiant ni l’aspect extérieur, ni l’harmonie de l’ensemble immobilier, ni les règles de mitoyenneté. Ils contestent par ailleurs avoir touché à la toiture existante, et font valoir que le refus de la copropriété ne doit pas être discriminatoire au regard des autres copropriétaires qui ont réalisé dans la résidence des travaux similaires sur leurs garages et fenêtres ou construit des piscines. Ils soulignent à ce titre une délibération du 12 juillet 2021 ayant entériné des travaux consistant à l’extension du séjour sur la partie arrière du garage par un copropriétaire, ou des ‘fermetures’ autorisées sur certains lots sans qu’aucun problème de ventilation ne soit invoqué, et ils soutiennent qu’il existe une rupture de la règle de l’égalité de traitement des copropriétaires entraînant l’infirmation du jugement déféré et l’annulation de la délibération du 7 janvier 2020 discriminatoire.

Les appelants précisent enfin que les travaux de remise en état de leur lot ont été réalisés en exécution du jugement déféré, et ce contrairement aux affirmations de l’intimé. Ils soulignent que l’harmonie recherchée ne l’est que pour la façade, et estiment que la démolition demandée n’est pas justifiée au regard de la nécessité d’une application égalitaire et non discriminatoire du règlement de copropriété entre les copropriétaires

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 6 septembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la société CAROL’IMMO ès qualités de syndic du syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 1] sollicite que la cour :

– confirme le jugement entrepris,

– déboute Monsieur [R] [I] et Madame [M] [J] de l’intégralité de leurs fins et prétentions,

et vu l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965,

– condamne les consorts [I]-[J] à procéder à la remise en état de l’immeuble en procédant à la démolition des ouvrages réalisés sans autorisation dont l’obstruction du garage et l’extension de la terrasse, et ce sous astreinte définitive de 500 euros par jour de retard à compter de la présente décision,

– autorise le syndicat des copropriétaires à faire réaliser ses travaux au frais des consorts [I]-[J] au cas où ceux-ci ne les auraient pas réalisés dans les 3 mois de la présente décision,

– condamne les consorts [I]-[J] à rembourser au syndicat de copropriété le montant des travaux ainsi engagés sur présentation de factures,

– condamne les consorts [I]-[J] à payer au syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 1] la somme de 10 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la société CAROL’IMMO ès qualités de syndic du syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 1] expose que les consorts [I]-[J] ont procédé à des travaux de nature à transformer l’aspect de l’ensemble immobilier, en procédant notamment à une extension de leur habitation en fermant l’abri voiture pour y créer une pièce habitable supplémentaire, et ce sans avoir sollicité aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Elle explique que le syndic a du intervenir et qu’une première assemblée générale en date du 11 septembre 2019 a évoqué ce point en indiquant que la question du sort de ces travaux serait examinée après transmission de justificatifs par les consorts [I]-[J]. Elle indique avoir relancé ces derniers à plusieurs reprises, et avoir été contrainte de les mettre en demeure le 7 novembre 2019. Elle précise que suite à cette mise en demeure, elle parvenait finalement à consulter un plan insuffisant à justifier de la nature des travaux, et que lors de l’assemblée générale du 7 janvier 2020, la démolition des travaux a été votée par le syndicats des copropriétaires.

La société intimée soutient que les convocations à l’assemblée générale du 7 janvier 2020 sont régulières :

– l’article 64-3 du décret du 17 mars 1967 autorise la convocation des copropriétaires à une assemblée par voie de lettre recommandée électronique, mode par lequel ont été convoqués messieurs [L], [T] et [S],

– la preuve de l’envoi et de l’absence de réception de la convocation n’entâche pas d’irrégularité l’assemblée générale, les consorts [I]-[J] ne pouvant utilement se prévaloir de la prétendue irrégularité de la convocation d’autres copropriétaires,

– la convocation datée du 22 novembre 2019 était libellée tant à l’attention de Monsieur [I] que de Madame [J] et a donc été reçue par eux puisque Monsieur [I] était présent; la convocation aux assemblées générales n’est adressée qu’à un mandataire commun représentant l’indivision ou à l’un des copropriétaires indivis, le mandat donné à un indivisaire d’un lot de copropriété pouvant être tacite, Monsieur [I] s’étant toujours présenté comme celui assurant la gestion du bien indivis,

– le dernier alinéa de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 permet de déroger à la règle de convocation des assemblées générales dans la commune de situation de l’immeuble, et le règlement de copropriété prévoit expressément que les assemblées générales se dérouleront ‘au lieu désigné par la convocation’, l’assemblée générale du 11 septembre 2019 ayant en outre expressément autorisé le syndic à convoquer les prochaines assemblées dans la commune de [Localité 4] (résolution 14),

– la rédaction de l’ordre du jour est suffisamment précis quant à la question soumise au vote de l’assemblée générale, les documents devant être joints à la convocation étant mentionnés à l’article 11 du décret du 17 mars 1967 qui ne vise nullement les documents qu’un copropriétaire aurait fournis pour justifier une construction irrégulière.

La société CAROL’IMMO se prévaut par ailleurs de l’irrégularité des travaux réalisés sans autorisation conformèment aux dispositions de l’article 25b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Elle précise que le règlement de copropriété indique que les consorts [I]-[J] ont simplement un droit à la jouissance exclusive du jardin qui fait partie des parties communes de la résidence, et ne peuvent y construire un ouvrage, et ce d’autant plus que le règlement de copropriété interdit expressément tous les aménagements qui rompent l’harmonie de l’ensemble immobilier. Elle estime que les travaux consistant à ajouter une pièce au logement initial sont des travaux de grande ampleur qui modifient l’aspect et l’harmonie de l’ensemble immobilier, toutes les maisons de la résidence étant mitoyennes uniquement par le garage.

L’intimée précise par ailleurs que les travaux identiques qui auraient été entrepris par d’autres copropriétaires tels qu’allégués par les appelants sont de bien moindre importance, et ne sont pas de nature à justifier des travaux litigieux.

La société CAROL’IMMO ajoute enfin que les consorts [I]-[J], contrairement à ce qu’ils affirment, n’ont pas remis en état leur bien, l’emplacement du garage étant toujours clos par un mur avec baie vitrée à 3 vantaux ainsi qu’un volet roulant, et n’apparaissant pas traversant depuis la voie publique.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité des convocations à l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] du 7 janvier 2020

Sur l’irrégularité alléguée de la convocation de certains copropriétaires

Les appelants font valoir l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale extraordinaire du 7 janvier 2020 de certains copropriétaires : messieurs [S], [T] et [L].

Aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée (…) Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

Les dispositions de l’article 64 du même décret prévoient que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Les articles 64-2 et 64-3 du décret du 17 mars 1967 prévoient que les notifications et mises en demeure peuvent également être faites par lettre recommandée électronique.

L’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les notifications et mises en demeure, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique. L’article 64-3 du décret prévoit que l’accord exprès du copropriétaire mentionné à l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise s’il porte sur les notifications, les mises en demeure ou les deux (…) Lorsqu’il est formulé lors de l’assemblée générale, cet accord est mentionné sur le procès-verbal d’assemblée générale. Il peut être adressé à tout moment au syndic par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de sa réception.

Il résulte des pièces versées à la procédure que le syndic produit la preuve de l’envoi de lettres de convocation par LR simple à messieurs [H] [L], [N] [T] et [E] [S] indiquant la référence dossier ‘AGE du 07/01/2020- LE CLOS DE LA FONTAINE avec une date d’envoi le 22/11/2019, et la référence des pièces jointes (avis1-005-009.pdf (36.92KB). Si le syndic ne produit pas le récepissé permettant d’établir la date de l’accusé de réception de ces convocations, il produit cependant la preuve de réception de cette lettre par Monsieur [T] et Monsieur [S], ainsi que la preuve de non réclamation de la lettre par Monsieur [H] [L] (pièces n°1 à 3 intimé).

Le syndic établit en conséquence avoir régulièrement convoqué les copropriétaires par lettre recommandée électronique conformément aux dispositions de l’article 64-2 et 64-3 du décret susvisé.

Si les appelants font valoir que le syndic ne justifie pas que les copropriétaires auraient donné leur accord exprès aux convocations électroniques, il convient cependant de relever d’une part que Monsieur [I] a lui-même reconnu avoir reçu sa convocation et l’avoir acceptée puisqu’il confirme sa présence à l’assemblée par mail du 25 novembre 2019, et d’autre part que les consorts [I]-[J] ne sauraient se prévaloir d’une prétendue irrégularité qui serait liée à l’absence d’accord exprès d’autres copropriétaires, lesquels seraient seuls à pouvoir utilement opposer cette prétendue irrégularité.

Sur l’absence alléguée de convocation de Madame [J]

Les appelants soutiennent que Madame [J] n’a pas été régulièrement convoquée à l’assemblée générale, et que contrairement à ce que le syndic prétend, le mandataire commun en cas d’indivision doit être désigné d’un commun accord par les copropriétaires indivis, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, Monsieur [I] et Madame [J] n’étant pas mariés.

Il est constant en l’espèce que Monsieur [R] [I] et Madame [M] [J] sont copropriétaires indivis du lot n°10 de la résidence [Adresse 1] ( attestation notariale piècen°2 appelants).

Il ressort de la procédure qu’une convocation a été envoyée à l’intention de ‘M et Mlle [I] [R]/[J] [M], [Adresse 7]’

Il est établi que la convocation a bien été reçu puisque Monsieur [I] a adressé un mail indiquant qu’il serait présent à l’assemblée (pièce n°4 appelants).

Aux termes de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, en cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le Président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic. Le réglement de copropriété reprend ces dispositions dans sa section II relative à l’indivision : ‘ Les indivisaires devront se faire représenter auprès du syndic et aux assemblées des copropriétaires par un mandataire commun qui sera, à défaut d’accord, désignépar le Président du Tribunal de Grande Instance à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic.

Dès lors, en l’absence de désignation d’un mandataire commun par les indivisiaires, il ne pourra qu’être constaté que Madame [J] a régulièrement été convoquée à l’assemblée générale concernée, son nom figurant sur la lettre de convocation, étant au surplus admis qu’un indivisaire peut représenter une indivision sans mandat écrit, en particulier lorsque ce dernier est le concubin de son coindivisaire, et qu’il apparaît comme celui qui était présent aux assemblées générales, et qui se présente comme le gestionnaire du bien indivis en lien avec le syndic.

Sur le lieu de la tenue de l’assemblée générale

Les appelants se prévalent de ce que l’assemblée générale s’est tenue hors du lieu de situation de l’immeuble en violation de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 et en l’absence de toute stipulation contraire du règlement de copropriété ;

Aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune du lieu de situation de l’immeuble.

Il ressort du paragraphe 4 de la section II du règlement de copropriété ( pièce n°9 appelants) que ‘les convocations aux assemblées indiqueront le lieu, la date, l’heure de la réunion et l’ordre du jour qui précisera chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. L’assemblée se tiendra au lieu désigné par la convocation’.

Par ailleurs, il ressort du procès verbal de l’assemblée générale du 11 septembre 2019 que cette dernière à voté à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés la résolution 14 tendant à autoriser le syndic à convoquer les assemblées génréales dans la commune de [Localité 4] (pièce n°1 appelants).

Dans ces conditions, il ne peut qu’être constaté que les appelants ne sont pas fondés à solliciter la nullité des délibérations de l’assemblée générale pour ce motif.

Sur la prétendue irrégularité de la convocation à l’assemblée générale au regard du contenu et des pièces jointes.

Les appelants se prévalent de l’irrégularité de la convocation de l’assemblée générale en application de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 au regard du contenu et de l’absence des pièces jointes, l’ordre du jour étant selon eux erroné, aucun projet de résolutions concernant l’autorisation des travaux n’ayant été communiqué en même temps que l’ordre du jour, et les documents transmis par eux-mêmes n’ayant pas été communiqués afin d’éclairer les autres copropriétaires.

En application de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 susvisé, la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

L’article 11 de ce même décret prévoit que doivent être notifiés en même temps que l’ordre du jour un certain nombre de documents annexes.

En l’espèce, l’avis du 22 novembre 2019 de convocation à l’assemblée générale extraordinaire du 7 janvier 2020 (pièce n°17 intimé) comporte, outre les dates, lieu et heure de la réunion, l’ensemble des projets de résolutions qui vont être soumis à la délibération de l’assemblée.

En particulier, la résolution n°4 indique :

‘Décision à prendre concernant les travaux réalisés par Monsieur [I] et Madame [J] (art.26)

Historique :

Suite à l’assemblée générale du 11 septembre 2019, le propriétaire du lot n°10 Monsieur [I] [R] et Madame [J] [M] devaient nous fournir les justificatifs administratifs et le détail des travaux réalisés dans leur maison, sans autorisation.

L’assemblée générale ayant délibération, décide d’entériner l’ensemble des travaux modifiant la façade de sa maison en augmentant sa surface habitable de celle-ci et réalisés par Monsieur [I] et Madame [J] sans autorisation d’une assemblée générale (…)’

La résolution n°5 prévoit la modification du règlement de copropriété dans le cas où les travaux seraient entérinés, et la résolution n°6 le mandat à donner au syndic pour assigner M. et Mme [I] en cas de refus d’entériner les travaux.

Les dispositions de l’article 11 cités ci-dessus ne prévoient nullement qu’il faille annexer les documents qu’un copropriétaire produirait pour justifier d’une construction irrégulière, étant souligné à titre surabondant qu’il ressort du procès-verbal de la précédente assemblée générale du 11 septembre 2019 que celle-ci avait prévu qu’il appartenait aux consorts [I]-[J] de produire les justificatifs concernant leurs travaux, et que le syndic avait adressé une mise en demeure à ces derniers de produire ces pièces avant la convocation de l’assemblée générale, outre l’envoi de plusieurs courriels en ce sens.

Dans ces conditions et au vu de l’ensemble de ces éléments, les appelants ne sont pas fondés à invoquer une irrégularité de la convocation du fait du contenu et des pièces jointes à celle-ci.

C’est en conséquence à juste titre, par des motifs que la cour adopte, que le juge de première instance a rejeté les demandes tendant à constater l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] du 7 janvier 2020, et à déclarer nulles par voie de conséquence les résolutions votées lors de cette assemblée générale,

La décision déférée sera dès lors confirmée en ce qu’elle a constaté que l’ensemble des copropriétaires ont régulièrement été convoqués à l’assemblée générale du 7 janvier 2020.

Sur la demande subsidiaire tendant à l’annulation au fond des résolutions votées à l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] du 7 janvier 2020

Aux termes des dispositions de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance; il fixe également sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère s’il y a lieu les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

En l’espèce, le règlement de copropriété décrit que l’ensemble immobilier est divisé en dix lots numérotés de 1 à 10 comprenant pour chaque lot l’indication des parties privatives affectées à l’usage exclusif et particulier de son propriétaire, et les quote-parts indivises des parties communes de l’ensemble immobilier.

Il décrit le lot n°10 appartenant aux consorts [I]-[J] comme un logement de type F3 en duplex situé au rez-de -jardin, ayant accès par la voie principale de la résidence, première entrée à gauche et comprenant :

– au rez-de-chaussée : un séjour avec cuisine américaine, une chambre, une salle d’eau, un dégagement, une terrasse,

– au premier étage : un palier, une chambre,

Un abri voiture

Et le droit à la jouissance exclusive du jardin attenant d’une surface de 404m2 environ

Et les cent deux/millèmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Le règlement de copropriété expose une description relativement similaire avec quelques différences pour la surface du jardin concernant les autres lots. Il définit les parties communes, et précise que les parties privatives sont constituées par les locaux, espaces et éléments qui sont compris dans la maison, et comme tels sont affectés à l’usage exclusif et particulier de son occupant. Elles comprennnent également le droit d’usage exclusif du sol d’assiette de cette maison, en ce compris le jardin et les dépendances compris dans son enclos.

Le règlement indique que chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d’user en bon père de famille des parties de la maison dont il aura l’usage exclusif. Il en ressort que la jouissance privative se distingue de la propriété et n’emporte pas le droit de construire, étant relevé que les jardins privatifs ne pourront être utilisés que comme jardin d’agrément à l’exclusion de tout autre usage.

Le règlement de copropriété stipule par ailleurs expressément :

‘(…) De façon générale, il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie de lensemble immobilier, nuire à la sécurité ou à la tranquillité des occupants.

Toutefois, si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droits ne peut faire obstacle à l’exécution des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale (…)

Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératifs de sécurité ou de conservation des biens.

Le règlement prévoit également que ‘Les fenêtres et fermetures extérieures, bien que constituant des parties privatives, et également les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons, loggias, terrasses, ne pourront accueillir de linges à sécher ni servir de remises à ciel ouvert.

La pose de stores est autorisée, sous réserve que la teinte et la forme soit celles choisies par l’assemblée générale des copropriétaires.

Sous toutes les réserves qui précèdent et autorisations nécessaires, aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportés par un copropriétaire aux balcons, loggias, terrasses qui, extérieurement rompraient l’harmonie de l’ensemble immobilier’

Dans son paragraphe 5° intitulé Modifications intérieures-travaux, le réglement précise que ‘Tous travaux qui entraîneraient une emprise ou une jouissance exclusive des parties communes ou affecteraient celles-ci ou l’aspect extérieur des bâtiments de l’ensemble immobilier devront être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, statuant aux conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ou éventuellement celle de l’article 25-1, et éventuellement celle de l’article 26 dans la mesure où les travaux touchent à la structure porteuse de l’immeuble’.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les consorts [I]-[J] ont fermé l’espace désigné comme abri voiture pour y créer une pièce habitable, et il ne peut qu’être constaté qu’ils n’ont sollicité aucune autorisation pour ce faire.

A ce titre, il est produit aux débats un courrier de Melle [B] [K], propriétaire du lot n°9 du [Adresse 1] et voisine de M. [I] et Madame [J] (pièce n° 13 intimé) qui indique avoir pris contact le jeudi 1er août 2019 avec Monsieur [I] afin de lui faire part de l’importance de prévenir le syndicat de la copropriété concernant ses travaux. Mme [K] précise que comme ceux-ci ont continué malgré tout, elle a prévenu elle-même le syndic le 7 août 2019, et que lors de l’assemblée générale du 11 septembre 2019, Monsieur [I] a déclaré qu’il disposait de l’autorisation de la mairie de [Localité 6] et de l’ensemble des pièces nécessaires.

Mme [K] mentionne que le service urbanisme lui a finalement indiqué qu’une déclaration préalable avait été déposée le 4 novembre 2019 au nom de M. [I], soit plus d’un mois après la fin des travaux.

Ledit courrier précise également les éléments suivants : ‘ Nous tenons à préciser que lors de l’achat de notre maison, la mitoyenneté par le garage a été un élément majeur dans le choix de ce bien. A aucun moment nous nous serions positionnés s’il avait été en mitoyenneté directe. A notre sens, la perte de valeur sur notre bien est réelle et non négligeable’.

Le juge de première instance a par conséquent relevé à juste titre que la transformation d’un abri de voiture jusque là ouvert en pièce habitable transforme nécessairement l’apparence de la façade au regard des autres maisons jumelées, créant des surfaces habitables et des équipements suplémentaires modifiant ainsi les données du projet ayant fondé la demande de permis de construire, et notamment les conditions d’habitabilité des lots voisins auxquels les copropriétaires ont adhéré en procédant à l’acquisition de leurs biens.

C’est également par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le juge de première instance a retenu que les prétendus ouvrages réalisés par d’autres copropriétaires en violation du règlement de copropriété dont les consorts [I]-[J] se prévalent ne sauraient constituer un fait justificatif de la violation par ces derniers du règlement de copropriété, et qu’il n’appartient pas à la juridiction de se substituer aux prérogatives de l’assemblée générale des copropriétaires, laquelle a validé lesdits ouvrages.

Les appelants n’ayant pas sollicité d’autorisation préalable ainsi que le règlement de copropriété l’exigeait et ayant contrevenu à ce dernier ne sont par conséquent pas fondés à se prévaloir de ce que l’assemblée aurait pris une décision partiale et discriminatoire à leur égard.

La décision déférée sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a débouté les consorts [I]-[J] de leur demande tendant à voir annuler les résolutions votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] du 7 janvier 2020.

Sur les demandes reconventionnelles de la société CAROL’IMMO tendant à procéder à la démolition des ouvrages réalisés sous astreinte défintive de 500€ par jour de retard et à autoriser le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux aux frais des consorts [I]-[J] au cas où ceux-ci ne les auraient pas réalisés dans les 3 mois de la présente décision

Si les appelants soutiennent que la chambre réalisée antérieurement est redevenue un garage qui est ouvert afin de permettre le stationnement des véhicules, et qu’il n’y a pas lieu de les condamner à démolition de l’ouvrage réalisé, l’intimé sollicite pour sa part la confirmation de la condamnation à la démolition des ouvrages réalisés, en faisant valoir que les travaux réalisés sans autorisation sont toujours existants, et en se fondant sur un constat en date du 12 juin 2020 versé aux débats.

En toutes hypothèses, et au regard de la validité des résolutions votées lors de l’assemblée générale, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il avait exactement condamné Monsieur [R] [I] et Madame [M] [J] à procéder à la démolition des travaux de transformation en pièce habitable et fermée de l’abri de voiture du lot 10 de la résidence [Adresse 1] conformèment au règlement de copropriété, et ce sous atreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de quatre mois après la décision de première instance, et ce pendant 6 mois.

Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a rejeté à juste titre la demande du syndic tendant à être autorisé à faire procéder aux travaux de remise en état aux frais des consorts [I]-[J], en constatant l’absence de tout chiffrage prévisionnel.

Sur les demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au regard de la solution apportée au règlement du litige en cause d’appel, Monsieur [R] [I] et Madame [M] [J] seront déboutés de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et seront condamnés solidairement à payer la somme de 3 000 euros sur ce fondement à la SAS CAROL’IMMO en qualité de syndic de la copropriété de la résidence LE [Adresse 1] au titre des frais exposés en appel.

Monsieur [R] [I] et Madame [M] [J] seront condamnés solidairement aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, , prononcé par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de CAYENNE en date du 8 septembre 2021 en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [I] et Madame [M] [J] à payer à la SAS CAROL’IMMO en qualité de syndic de la copropriété de la résidence LE [Adresse 1] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel.

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [I] et Madame [M] [J] aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et le Greffier placé et placé en rang de minute.

Le Greffier La Présidente de chambre

Jessika PAQUIN Aurore BLUM

 

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