RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/01276 – N°Portalis DBVH-V-B7G-IMZO

MPF

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES

21 mars 2022

RG:20/02125

[B]

[Y]

C/

[R] [V]

[Z] [F]

Grosse délivrée

le 21/09/2023

à Me Charles FONTAINE

à Me Philippe REY

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 21 SEPTEMBRE 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 21 Mars 2022, N°20/02125

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre,

Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère,

Mme Séverine LEGER, Conseillère,

GREFFIER :

Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Juin 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 Septembre 2023.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

Monsieur [P] [B]

né le 01 Juin 1968 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Madame [S] [Y] épouse [B]

née le 18 Novembre 1965 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentés par Me Charles FONTAINE de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Monsieur [T] [E] [R] [V]

né le 03 Février 1970 à [Localité 5] (Portugal)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [O] [Z] [F] épouse [R] [V]

née le 04 Septembre 1972 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par Me Philippe REY de la SCP REY GALTIER, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentés par Me Didier DOSSAT, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 21 Septembre 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Par acte authentique du 13 juillet 2019, [T] [E] [R] [V] et [O] [Z] [F] ont conclu avec [P] et [S] [B] une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4] pour un prix de 400.000 euros.

La date d’expiration de la promesse a été fixée au 15 avril 2020 à seize heures par les parties lesquelles ont prévu le versement par les bénéficiaires de la promesse d’une indemnité d’immobilisation de 40 000 euros, payable pour moitié dans les dix jours suivant la promesse.

Les époux [B], par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 janvier 2020, ont notifié leur refus de signer l’acte de vente au motif qu’ils avaient découvert que le bien n’était pas conforme à la réglementation d’urbanisme en raison de la construction sans autorisation d’un abri de voiture et d’un abri de jardin édifiés par les promettants.

Estimant que la promesse unilatérale de vente consentie le 13 juillet 2019 était devenue caduque, par acte du 29 avril 2020, [P] [B] et [S] [Y] épouse [B] ont assigné [T] [E] [R] [V] et [O] [Z] [F] devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Par jugement contradictoire du 21 mars 2022, le tribunal judiciaire de Nîmes a :

– constaté que Mme [S] [Y] épouse [B] et M. [P] [B] n’ont pas levé l’option d’achat prévue au plus tard le 15 avril 2020,

– dit que l’indemnité d’immobilisation de 40 000 euros mentionnée dans la promesse unilatérale de vente authentique du 13 juillet 2019 restera acquise à M. [T] [E] [R] [V] et Mme [O] [Z] [F] ;

– dit qu’en affirmant dans la promesse unilatérale de vente authentique en date du 13 juillet 2019 que ‘Aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années’ alors même qu’un permis de construire leur avait été délivré le 7 avril 2010, M. [T] [E] [R] [V] et Mme [O] [Z] [F] ont menti à Mme [S] [Y] épouse [B] et M. [P] [B] générant ainsi, en raison de ce comportement fautif, un préjudice moral ;

– condamné M. [T] [E] [R] [V] et Mme [O] [Z] [F] à payer solidairement à Mme [S] [Y] épouse [B] et M. [P] [B] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral ;

– dit que la somme de 5 000 euros allouée à titre de dommages-intérêts à Mme [S] [Y] épouse [B] et M. [P] [B] pourra se compenser avec la somme de 40 000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation acquise à M. [T] [E] [R] [V] et Mme [O] [Z] [F] ;

– condamné Mme [S] [Y] épouse [B] et M. [P] [B] aux entiers dépens ;

– condamné Mme [S] [Y] épouse [B] et M. [P] [B] à payer solidairement à M. [T] [E] [R] [V] et Mme [O] [Z] [F] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 7 avril 2022, M. [P] [B] et Mme [S] [B] ont interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 23 janvier 2023, la procédure a été clôturée le 23 mai et l’affaire fixée à l’audience du 6 juin 2023.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS :

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 janvier 2023, les appelants demandent à la cour d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement et, statuant à nouveau, de :

– juger caduque et de nul effet la promesse de vente signée entre les parties le 13 juillet 2019,

– juger les époux [R] fautivement responsables du non-aboutissement de ladite promesse,

– juger que l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente unilatérale signée le 13 juillet 2019 n’est pas due,

– condamner solidairement les époux [R] à leur porter et payer la somme de 20 000 euros correspondant au montant qui avait été consigné en l’étude notariale, et ce dans le délai d’astreinte de 300 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de huit jours courant à compter de la signification du jugement à intervenir,

– condamner solidairement les époux [R] à leur porter et payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,

En toute hypothèse,

– débouter les époux [R] de l’ensemble de leurs fins, demandes et prétentions.

A titre subsidiaire,

Si, par extraordinaire, la cour estimait que l’indemnité d’immobilisation devait rester acquise aux vendeurs,

– condamner solidairement les époux [R] à leur porter et payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts, la compensation pour partie pouvant être retenue par la cour par application de l’article 1347 Code civil,

– condamner solidairement les époux [R] à leur porter et payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants considèrent que la promesse de vente est devenue caduque dès lors qu’ils n’ont pas levé l’option qui leur était offerte de signer l’acte définitif avant le 15 avril 2020. Ils soulignent que la promesse de vente stipule que, dans le cas où la non-réalisation de la vente résulte de la défaillance des conditions suspensives énoncées dans l’acte, l’indemnité d’immobilisation devra leur être restituée. Ils soulignent que les constructions illicites ont été édifiées malgré le refus de la commune et soutiennent que, par suite, les conditions de levée d’option telles que prévues par la promesse n’ont pas été remplies de sorte que cette dernière est devenue caduque le 15 avril 2020 à seize heures. Les époux [B] admettent qu’ils ont vu les constructions litigieuses lors des visites du bien mais font valoir qu’ils ignoraient leur illicéité qu’ils n’ont découverte qu’après avoir signé la promesse, les promettants leur ayant dissimulé que le garage et l’abri jardin étaient des constructions irrégulières. Ils font observer que s’ils avaient levé l’option et acheté le bien vendu, ils auraient été exposés à des poursuites pénales et à une action civile de la mairie en vue de faire ordonner la démolition des ouvrages irrégulièrement construits en 2017 pour le garage et en 2018 pour l’abri jardin.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 avril 2023, Mme [Z] [F] et M. [R] [V], intimés à titre principal et appelants à titre incident, demandent à la cour d’infirmer partiellement le jugement en ce qu’il a :

– condamné M. [T] [E] [R] [V] et Mme [O] [Z] [F] à payer solidairement à Mme [S] [Y] épouse [B] et M. [P] [B] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral ;

– dit que la somme de 5 000 euros allouée à titre de dommages-intérêts à Mme [S] [Y] épouse [B] et M. [P] [B] pourra se compenser avec la somme de 40 000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation acquise à M. [T] [E] [R] [V] et Mme [O] [Z] [F] ;

et, statuant à nouveau, de :

– condamner solidairement les époux [B] à leur payer la somme de 18 437 euros à titre de dommages-intérêts,

– condamner solidairement les époux [B] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les intimés soutiennent que les époux [B] sont tenus, en application de l’article 1103 du code civil et des stipulations contractuelles de leur payer l’indemnité d’immobilisation laquelle constitue la contrepartie de l’exclusivité consentie aux bénéficiaires de la promesse de vente. Ils font valoir que contrairement à ce qu’ils prétendent, ils ne pouvaient ignorer que les deux abris litigieux ne bénéficiaient pas de permis de construire puisque aucune des deux constructions n’a fait l’objet de mention ou de retranscription sur le plan cadastral et sur le permis de construire annexé à la promesse de vente. En outre, ils n’ont pas indiqué dans la promesse que la situation juridique de ces deux abris était une conition essentielle de leur consentement à l’achat. Les constructions litigieuses ayant été réalisées plus de 10 ans avant la signature de la promesse de vente, les appelants ne peuvent pas selon les intimés valablement prétendre que l’acceptation de la promesse les aurait exposés à des sanctions civiles et pénales ainsi qu’à un risque de démolition. Les intimés concluent donc que l’absence de réalisation de la promesse de vente est entièrement imputable aux manquements des époux [B] qui ont commis une faute en refusant de signer la vente, après les avoir incités à déménager de façon hâtive pour libérer les lieux, leur causant ainsi un préjudice indéniable.

MOTIFS :

Lors de la signature de la promesse de vente, les appelants ont versé une partie de l’indemnité d’immobilisation prévue en page 9 du contrat et en sollicitent la restitution au motif que la promesse unilatérale de vente serait devenue caduque.

Ils soutiennent que les promettants ne leur ayant pas indiqué lors de la signature de la promesse unilatérale de vente que le bien offert à la vente comprenait deux dépendances irrégulièrement construites, les conditions de levée d’option n’étaient pas remplies et que la promesse est donc devenue caduque. Ils estiment en effet que la situation juridique des abris litigieux constituait une condition essentielle de leur engagement compte-tenu des conséquences de leur illicéité, le bien n’ayant plus compte-tenu des risques de poursuites civiles et pénales et de démolition la valeur convenue.

Les intimés soutiennent que les époux [B] étaient parfaitement informés de la consistance des biens et de leur situation juridique avant la signature de la promesse et ont donc en toute connaissance de cause accepté d’acquérir le bien en l’état. Ils considèrent que la vente ne s’est pas réalisée par suite du refus des bénéficiaires de la promesse de signer l’acte de vente le 11 janvier 2020 et qu’ils sont donc en droit de solliciter l’attribution de l’indemnité d’immobilisation en contrepartie de l’indisponibilité de leur bien à leur seul profit. Ils estiment en effet que l’édification sans autorisation d’urbanisme des deux abris litigieux n’est pas un élément suffisant pour justifier la contestation de la validité de la promesse et qu’elle ne les expose à aucune conséquence juridique ou judiciaire car elle remonte à plus de dix ans.

La promesse unilatérale de vente souscrite le 13 juillet 2019 contient une clause intitulée «  conditions suspensives » laquelle stipule : «  La promesse est soumise à l’accomplissement des conditions suspensives telles qu’indiquées ci-après…

Conditions suspensives de droit commun :

‘.Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autre, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner…l’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites serait supérieur au prix disponible.

Conditions suspensives particulières :

Condition suspensive d’octroi de prêt…. »

Après avoir signé l’acte susvisé, les bénéficiaires de la promesse ont appris que deux dépendances de la maison avaient été construites en violation des règles d’urbanisme. En effet, un abri de jardin, construit en agglos, d’une hauteur de 3 mètres environ, et recouvert d’un toit deux pentes en tuiles, a été édifié sans déclaration préalable de travaux alors que sa surface selon les photographies versées aux débats excède largement 5 m² et un abri de voitures a été édifié malgré un refus de permis de construire délivré à M.et Mme [R] [V] le 11 mars 2008 par le maire de [Localité 4] pour la construction d’un abri de voiture sur piliers d’une surface de 31 m².

L’irrégularité des deux dépendances n’est pas contestée par les vendeurs et elle a été confirmée par la mairie de [Localité 4] dans un courriel du 2 juin 2022.

L’illicéité de ces deux constructions s’analyse en un vice susceptible de diminuer sensiblement la valeur de l’immeuble tel que défini par la promesse de vente dans la clause relative aux conditions suspensives de droit commun.

En effet, l’achat d’un bien immobilier comprenant deux dépendances construites en violation des règles d’urbanisme et dont la superficie totale correspond à un tiers de celle de la maison principale expose les acquéreurs à des inconvénients multiples que le notaire a énuméré dans un courriel adressé aux parties le 3 décembre 2019, avant la réitération de la vente par acte authentique : sanctions pénales, sanctions fiscales, démolition, impossibilité en cas de sinistre de reconstruire à l’identique. De surcroît, les deux constructions litigieuses, par leurs dimensions et la qualité de leur réalisation, contribuent à l’aspect esthétique de la propriété vendue de sorte que leur démolition entraînerait nécessairement une moins-value. L’abri de voiture a été par ailleurs mis en avant dans l’annonce publiée par l’agence immobilière parmi les commodités pratiques offertes par le bien proposé à la vente «   il y a également un garage avec rangement, un abri voiture pour 2 véhicules ».

Par ailleurs, l’illicéité de ces deux dépendances n’a pas été expressément mentionnée dans la promesse de vente. Au contraire, le promettant a, en page 30 de la promesse, déclaré «  avoir porté à la connaissance du bénéficiaire l’ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat et dont l’importance pourrait être déterminante de son consentement ».

Les appelants font donc valoir à bon droit que la promesse du 13 décembre 2019 est devenue caduque parce qu’une des conditions suspensives ne s’était pas réalisée.

Les intimés soutiennent que les appelants ont signé la promesse en pleine connaissance de cause dès lors que ni la promesse, ni le permis de construire délivré pour la construction de la villa ni le plan cadastral ne mentionnaient l’existence des deux constructions litigieuses de sorte qu’ils ne pouvaient qu’en déduire qu’elles avaient été édifiées irrégulièrement.

Cet argument inopérant sera écarté, la clause «  conditions suspensives de droit commun » suspendant la promesse à la réalisation de la condition suivante : « les pièces d’urbanisme ou autre, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes … ». N’ayant pas informé expressément dans la promesse que le bien vendu comprenait deux dépendances construites en violation des règles d’urbanisme, les intimés ne peuvent s’opposer à la caducité de la promesse à la suite de la défaillance de la condition suspensive susvisée.

La clause intitulée «  indemnité d’immobilisation- séquestre » règle le sort de l’indemnité d’immobilisation comme suit :

a) elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise

b) elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes

c) elle sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité d’immobilisation …faute pour le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ».

Du fait de la défaillance d’une des conditions suspensives convenues entre les parties, à savoir l’absence de révélation par les pièces d’urbanisme ou autre d’un vice grevant le bien et susceptible d’en diminuer sensiblement la valeur, l’indemnité d’immobilisation partiellement réglé à hauteur de 20 000 euros par les bénéficiaires doit leur être restituée.

Le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions et [T] [E] [R] [V] et [O] [N] [Z] [F] seront condamnés à payer à [P] [B] et [S] [Y] épouse [B] la somme de 20 000 euros.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte en l’absence de tout élément laissant penser que les intimés pourraient de mauvaise foi se soustraire au paiement de ladite somme.

Les promettants qui avaient enfreint les règles d’urbanisme en construisant sans autorisation un abri de jardin et un abri de voiture malgré un refus de permis de construire ont fait preuve d’une grave déloyauté à l’égard de leurs cocontractants en ne les informant pas sur la situation administrative desdites constructions, qu’ils ont découverte eux-mêmes. En s’opposant à la restitution aux époux [B] de la somme de 20 000 euros qu’ils avaient versée alors que le refus de ces derniers de signer l’acte de vente était justifié et au mépris des clauses du contrat réglant sans ambiguïté le sort de l’indemnité d’immobilisation, les intimés ont fait preuve d’une mauvaise foi et d’un abus de droit qui a contraint les bénéficiaires de la promesse d’engager une action en justice. Le préjudice causé aux appelants sera réparé par des dommages-intérêts à hauteur de 3000 euros.

Il est équitable de condamner en outre [T] [E] [R] [V] et [O] [N] [Z] [F] à payer à [P] [B] et [S] [Y] épouse [B] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Condamne [T] [E] [R] [V] et [O] [N] [Z] [F] à payer à [P] [B] et [S] [Y] épouse [B] la somme de 20 000 euros au titre de la restitution de l’indemnité d’immobilisation,

Déboute [P] [B] et [S] [Y] épouse [B] de leur demande d’astreinte,

Y ajoutant,

Condamne [T] [E] [R] [V] et [O] [N] [Z] [F] à payer à [P] [B] et [S] [Y] épouse [B] la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

Condamne [T] [E] [R] [V] et [O] [N] [Z] [F] aux dépens,

Les condamne à payer à [P] [B] et [S] [Y] épouse [B] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

 

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