ARRÊT N°534

N° RG 22/00956

N° Portalis DBV5-V-B7G-GQUG

S.A.R.L. SIRIUS

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE ‘RÉSIDENCE CHARRIER’

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 12 DÉCEMBRE 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 juillet 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE

APPELANTE :

S.A.R.L. SIRIUS

[Adresse 2]

[Localité 6]

ayant pour avocat postulant et plaidant Me Charlotte JOLY de la SCP BCJ BROSSIER – CARRE – JOLY, avocat au barreau de POITIERS

INTIMÉ :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE ‘RÉSIDENCE CHARRIER’

représenté par son syndic la SAS FONCIA CHARENTE MARITIME

[Adresse 1]

[Localité 6]

ayant pour avocat postulant et plaidant Me Céline TIXIER de la SELARL OPTIMA AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 23 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

– Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS

Par acte notarié du 21 février 2019, la sarl Sirius a acquis de la SCI Coubertin (M. [J]) un lot cadastré section n° [Cadastre 3] et [Cadastre 5] à usage de garage dans le bâtiment C ( cour, allée, bâtiment ).

L’accès se réalise par un porche situé sous l’immeuble du bâtiment A puis par une cour qui permet l’accès aux bâtiments B et C.

Les bâtiments B et C bénéficient d’une servitude de passage :

Aux termes d ‘un acte reçu le 24 mars 1994 il a été stipulé sous le titre rappel de servitudes :

Aux termes du règlement de copropriété ci -dessus énoncé il a été constitué une servitude de passage :

‘Pour permettre d ‘accéder de la rue à l’immeuble situé à [Adresse 7] cadastré section AH numéro [Cadastre 3] et numéro [Cadastre 4] , il est constitué une servitude de passage s’exerçant sur le couloir d’entrée de l’immeuble objet du présent règlement de copropriété au profit des dits immeubles.

Le droit de passage ainsi concédé pourra être exercé en tout temps et à toute heure, à pied ou avec tous véhicules et s’exercera dans l’avenir au gré des propriétaires qui se succéderont.

Les frais d’entretien et de rénovation du dit passage seront pour moitié à la charge de la copropriété et pour l’autre moitié à l’immeuble bénéficiaire de la servitude.’

La société Sirius a créé dans le hangar existent 9 cellules pouvant servir de parkings ou de box de stockage.

Par acte du 22 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence Charrier (bâtiment A) a assigné la société Sirius devant le tribunal de grande instance de La Rochelle sur le fondement du trouble anormal de voisinage aux fins de voir interdire l’ usage de sa propriété à des fins de construction, vente ou location de 9 boxes de parking.

La société Sirius a conclu au débouté.

Par jugement du 6 avril 2021, le tribunal judiciaire de La Rochelle a condamné la société Sirius à payer à Mme [H] et aux consorts [V] la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, jugement infirmé par la cour le 2 mai 2023.

Par jugement du 30 juillet 2021 , le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué comme suit :

‘-constate l’existence d’un trouble excessif de voisinage,

-fait interdiction à la SARL SIRIUS de faire usage de la parcelle AH[Cadastre 5] à destination de garage à l’exception d’une limite de deux garages impliquant un accès limité à deux véhicules,

-dit que la SARL SIRIUS est fondée à faire usage de la parcelle AH[Cadastre 5] à destination de box sans contenance de véhicule,

-déboute le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble Résidence Charrier de sa demande d’astreinte,

-déboute la SARL SIRIUS de ses demandes reconventionnelles,

-condamne la SARL SIRIUS à verser au Syndicat des copropriétaires de la l’immeuble Résidence CHARRIER la somme de 3.000 au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

-ordonne l’exécution provisoire. ‘

Le premier juge a notamment retenu que :

Il est établi que la société Sirius a transformé les lieux en 9 garages.

Elle a aggravé ainsi l’ancien usage puisqu’auparavant il n’y avait qu’un propriétaire et qu’un usager des lieux.

Mme [H], M. [B], Mme [D], M. [W], M. [G] attestent que la transformation des lieux a entraîné des nuisances multiples, le propriétaire antérieur réservant le garage à son usage personnel.

Les témoins évoquent d’ailleurs un hangar plus qu’un garage.

Si l’usage antérieur était adapté à l’immeuble, la situation actuelle conduit à une saturation inadaptée à la structure de l’immeuble.

Les occupants subissent des troubles sonores, visuels, olfactifs récurrents inadaptés alors que les immeubles A et B sont des immeubles d’habitation, ce qui suppose une jouissance tranquille.

L’ immeuble A comporte trois étages, l’ immeuble B, deux étages.

Les garages sont utilisés par des non-résidents.

Le passage pour accéder aux garages est sur-utilisé.

Il crée des nuisances liées à la sécurité. Les risques d’accident sont plus fréquents du fait de l’ étroitesse de l’allée.

La société Sirius a supprimé une porte d’entrée, a créé un hall ouvert à tous vents.

Un surcoût résultera de la détérioration de l’allée cimentée induite par le passage.

L’ intensité du passage est inadaptée à la structure des immeubles et à la nature de l’occupation des lieux.

Il est nécessaire de limiter l’entrée, de prévoir une location majoritairement à usage de stockage, la fonction de garage étant autorisée dans la limite maximale de 2 véhicules.

LA COUR

Vu l’appel en date du 14 avril 2022 interjeté par la société Sirius

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 16 août 2023, la société Sirius a présenté les demandes suivantes :

Vu la théorie des troubles anormaux de voisinage,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

Vu les demandes telles que formulées par le Syndicat des copropriétaires,

Vu le Jugement déféré,

Réformer le Jugement et,

Déclarer qu’aucun trouble anormal de voisinage affecte le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence CHARRIER,

-Débouter le Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son Syndic, de toutes demandes dirigées à l’encontre de la Société SIRIUS,

-La mettre parfaitement et intégralement hors de cause,

Reconventionnellement,

-Réformer le Jugement et,

-Condamner le Syndicat des copropriétaires à verser à la Société SIRIUS la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

-Condamner le Syndicat des copropriétaires à verser à la Société SIRIUS la somme de 4 500 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de ses prétentions, la société Sirius soutient en substance que :

-L’action est exercée par le syndic de l’immeuble A.

-L’immeuble B comprend deux lots cédés en 1998 : un appartement en RC, un appartement en sous-sol.

-Mme [H] a acheté en 2017 un appartement dans l’ immeuble B, une salle d’eau dans l’ immeuble A. Ses fenêtres donnent sur la cour et sur l’accès au garage.

Elle a saisi le juge des référés pour faire cesser les travaux, a été déboutée en l’absence de changement de destination du garage.

Elle a saisi le tribunal administratif, le tribunal judiciaire sur le fondement de la faute extra-contractuelle, du trouble anormal de voisinage.

Le jugement du 6 avril 2021 a rejeté ses demandes, à l’exception de dommages et intérêts alloués en lien avec les nuisances induites par les travaux.

-Mme [H] se méprend sur ses droits.Le droit d’usage exclusif de la cour qui avait été concédé par les époux [A] au profit des époux [W] était limité aux époux [W]. Il s’agissait d’un droit personnel non cessible.

-Les immeubles A et B sont des entités distinctes.

-L’ immeuble A est en bord de rue, non loin de l’ artère la plus fréquentée de la ville.

Il donne sur une rue située au dessus d’un porche qui dessert une cour et un ouvrage à usage de garage.

-Les copropriétaires de l’immeuble A connaissaient l’existence du droit de passage.

-Elle a aménagé les lieux en 9 garages. Les travaux ont été réalisés conformément aux règles.

-L’ analyse factuelle du tribunal est erronée. Le porche ne sert pas de zone d’attente.

-Le syndicat a ajouté un arceau pour limiter l’ accès, source de bruit. C’est le syndicat qui a refusé d’automatiser le portail du porche.

-Le tribunal fait état des troubles subis par les immeubles A et B.

-La copropriété est déserte la majeure partie de l’année. Les copropriétaires sont présents en partie durant les vacances.

-Les constats d’huissier de justice produits en appel n’apportent rien. Il en résulte des passages limités et sporadiques de véhicules ne causant aucun trouble pouvant être qualifié d’anormal: 2 véhicules en 8 jours.

-Elle justifie que les 9 locataires de la société Sirius ne viennent pas régulièrement.

-Le seul nombre de véhicules autorisés à circuler n’établit pas la nuisance.

-M. [J] de 2002 à 2019 lui venait tous les jours en journée et la nuit.

L’ équation est erronée, non probante.

-L’activité de stockage ne crée pas forcément moins de nuisances que le garage.

-Le trouble est hypothétique.

-La saturation alléguée n’est pas établie. La plupart des box servent au stockage.

Le constat d’huissier de justice mentionne 1 à 2 passages par jour pendant 3 jours en octobre, 5 jours en novembre.

-Les autres locataires ne viennent pas quotidiennement, peuvent venir à pied et en journée.

-La servitude peut s’exercer à toute heure avec tout véhicule. La configuration des lieux était définie, l’ environnement également. Il est inchangé.

Le bâtiment C a toujours été utilisé pour garer et stocker. Elle a acquis un hangar à usage de garage.

-Seul l’ appartement de Mme [H] a des fenêtres au rez de chaussée. Elles donnent sur la cour.

-La destination, l’ usage sont inchangés depuis 20 ans. L’ aménagement n’a pas été modifié. -L’utilisation effective actuelle est très limitée.

-Le syndicat ne produit pas la liste des copropriétaires actuels, leurs conditions d’occupation. Ceux qui attestent sont peu présents.

-Il n’y a pas de stationnement sous le porche, ni sous les fenêtres de Mme [H].

-Les huissiers n’ont pas relevé de bruit de manipulation des portes.

-Les lieux ne sont pas plus fréquentés qu’avant. L’ utilisation par des non-résidents n’est pas nouvelle.

-La société Sirius avait proposé aux copropriétaires du bâtiment A d’acquérir à des conditions préférentielles.

-Le risque prétendu s’agissant des services de secours ou des pompiers qui ne pourraient accéder à l’ intérieur de la cour n’est pas établi.

-L’ aggravation de la servitude de passage, le risque accru pour les piétons qui circulent sous le porche ne sont pas établis. L’ augmentation des frais d’entretien n’est pas démontrée.

-Les propriétaires successifs ont accepté un droit de passage tous usages.

-Les règles d’ urbanisme ont été respectées.

-La procédure est abusive.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 24 août 2023 , le syndicat des copropriétaires de la résidence Charrier a présenté les demandes suivantes :

Vu la théorie des troubles anormaux de voisinage,

Vu l’article 1240 du Code Civil, Vu le Jugement déféré,

JOINDRE la procédure en appel numéro 22/01068 initiée par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence CHARRIER avec la procédure en appel initiée par la SARL SIRIUS enregistrée sous le numéro 22/00956.

-CONFIRMER le jugement dont appel en qu’il a :

-constaté l’existence d’un trouble excessif de voisinage ,

-condamné la SARL SIRIUS à lui payer une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

-débouté la SARL SIRIUS de sa demande de dommages-intérêts.

SUR APPEL INCIDENT, et PRINCIPAL, RÉFORMER le jugement en ce qu’il a :

-fait interdiction à la SARL SIRIUS de faire usage de la parcelle AH[Cadastre 5] à destination de garage, à l’exception d’une limite de deux garages impliquant un accès limité à deux véhicules,

-dit que la SARL SIRIUS est fondée à faire usage de la parcelle AH[Cadastre 5] à destination de box sans contenance de véhicule,

-l’a débouté de sa demande d’astreinte,

En conséquence,

-FAIRE INTERDICTION à la SARL SIRIUS de faire usage des parcelles AH[Cadastre 5] et AH[Cadastre 3] à destination de location ou vente de box à usage tant de garage et de stockage,

-CONDAMNER la SARL SIRIUS, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir, pour toute infraction à ces interdictions.

-DÉBOUTER la SARL SIRIUS de l’ensemble de ses demandes.

Y ajoutant,

-CONDAMNER la SARL SIRIUS à lui payer la somme de 4.500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

-CONDAMNER la SARL SIRIUS aux entiers dépens de la procédure en appel.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat de l’immeuble Charrier (A) soutient en substance que :

-La résidence Charrier appelée bâtiment A comprend 7 copropriétaires, 8 occupants: consorts [T], [B], [G], [P], [X], [H], [Y]. M. [Z] est locataire de M. [Y].

-Le syndic a été destinataire de plaintes.

-Les occupants des immeubles B et C doivent traverser A via un porche, franchir deux portes successives. Ils ont un droit de passage.

-L’immeuble A a de nombreuses fenêtres sur la cour.

Le hangar jouxte une fenêtre de la chambre de l’appartement de Mme [H].

-Il y avait très peu de passage lorsque le garage était à usage singulier.

-Les garages sont tous occupés dont 3 par des professionnels qui passent plusieurs fois par jour. -Elle produit des attestations et des constats d’huissier de justice des 26 avril 2019 et 30 avril 2020.

-Le hangar était le garage de l’hôtel. A et C appartenaient au même propriétaire, constituaient un ensemble hôtelier. L’immeuble B n’existait pas.

-Le hangar servait de remise pour l’hôtel.

-Le tribunal a très bien analysé la situation.

-La porte du hangar a été déposée. L’ entrée est libre.

-Le PLU de la commune de [Localité 6] interdit les box avec galetas.

-La surface atteint 300 m2. Les travaux n’ont fait l’objet d’aucune autorisation administrative

-La nature de l’accès est incompatible avec l’activité exercée. L’accès est restreint, inadapté.

Il s’agit d’une allée en ciment large de 2,64 m, de 2,35 m à l’ entrée du porche.

-2 portes doivent être franchies outre la porte privative de chaque box.

-L’ accès est dangereux pour les copropriétaires piétons en l’absence de trottoir.

-L’ accès aux véhicules de secours est impossible. La porte coupe-feu a été supprimée.

-Il est impossible de s’assurer que les travaux respectent les normes techniques et de sécurité applicables aux parkings couverts.

-Le trouble anormal persiste malgré la limitation décidée par le tribunal.

-2 portes doivent être franchies outre la porte privative de chaque box.

-La circulation est source de pollution.

-La porte reste ouverte.

-Les appartements du rez de chaussée n’ont pas de trottoir.

-La configuration ne permettait pas d’imaginer une telle opération.

Tous les box sont occupés dont 3 par des restaurateurs qui utilisent des chariots.

C’est source de bruit notamment lors du nettoyage des véhicules.

-Il y a une dévalorisation manifeste et anormale du bâtiment A.

-L’ arceau installé devait empêcher le stationnement devant la porte d’accès. Le syndicat a refusé l’ automatisation du portail car la société Sirius ne voulait pas financer la maintenance. -Il demande une interdiction totale de l’usage des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 5] à usage de garage et de stockage sous astreinte.

-Le tribunal s’est trompé en visant la seule parcelle [Cadastre 5].

-Le stockage génère lui aussi des nuisances.

-Il y a trop de passage du fait des locataires que ce soit à pied, en voiture ou à moto.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 août 2023.

SUR CE

– sur le trouble anormal du voisinage

Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue , sauf usage prohibé par les lois ou les règlements est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Le respect des dispositions légales n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux

La victime est le propriétaire du fonds troublé.

Même s’il ne réside pas sur le fonds, il est est recevable à demander qu’il soit mis fin au trouble. Les occupants ont également un titre.

En l’espèce, l’action est exercée par le syndic de l’immeuble résidence Charrier (A).

La recevabilité de l’action n’est pas contestée.

Il est de droit constant que lorsque les activités auxquelles les nuisances sont dues se sont exercées antérieurement et lorsqu’elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions, elles ne peuvent ouvrir droit à réparation.

L’antériorité de l’activité n’exonère pas son auteur si elle n’est pas exercée en conformité avec les dispositions législatives et réglementaires.

– sur l’irrégularité de l’activité exercée

Le syndicat soutient que l’activité exercée est irrégulière, n’est pas conforme aux dispositions législatives et réglementaires.

Il affirme qu’il existe un risque d’atteinte à la sécurité publique, que l’accès est dangereux pour les copropriétaires piétons faute de trottoir.

Il assure que les box qui ont été construits sont interdits par le PLU de la commune, que les travaux n’ont fait l’objet d’aucune autorisation administrative, que la porte coupe-feu a été supprimée, que l’accès des véhicules de secours est impossible.

Il ajoute qu’il est impossible de s’assurer que les travaux respectent les normes techniques et de sécurité applicables aux parkings couverts.

La société Sirius assure que les règles d’urbanisme ont été respectées, conteste toute irrégularité, fait valoir qu’aucune des irrégularités alléguées n’est démontrée, que ces moyens ont d’ores et déjà été examinés et réfutés lors des instances engagées à l’initiative de Mme [H] devant les juridictions administrative et judiciaire.

Il résulte des écritures que le tribunal administratif a été saisi en référé par Mme [H] aux fins de cessation des travaux, qu’elle a été déboutée de cette demande.

Le syndicat ne justifie pas avoir exercé la moindre action au fond devant le tribunal administratif aux fins de voir constater et sanctionner la violation des règles prétendues.

Le syndicat reprend effectivement les moyens qui ont été soutenus dans le cadre de l’instance initiée par Mme [H] et les consorts [V] à l’encontre de la société Sirius.

Le jugement du 6 avril 2021 a été infirmé par la cour de céans le 2 mai 2023 qui a retenu en substance :

-Il n’est pas démontré que les travaux ont affecté la structure porteuse du bâti ou modifié sa façade.

-Le retrait de la porte d’entrée a donné lieu à une déclaration préalable le 1er décembre 2020.

-Les travaux de réfection de la toiture qui était en mauvais état ont été réalisés selon facture du 25 octobre 2019 par la société Désamiantiage Dépollution. Il n’est pas démontré que ces travaux ne soient pas conformes aux prescriptions requises.

-La violation du plan local d’urbanisme n’est pas non plus démontrée étant rappelé que les travaux ont porté sur l’aménagement intérieur d’une construction existante sans modification de sa destination.

-S’agissant du respect de la réglementation en matière d’incendie, le rapport établi par le bureau Veritas du 26 août 2021 est contredit par celui de l’Apave en date du 7 décembre 2021 qui a relevé que l’accès est conforme, que l’isolation coupe-feu entre les bâtiments n’est pas requise.

Le syndicat ne produit aucun élément nouveau de nature à caractériser les violations prétendues.

– sur l’ existence antérieure d’une activité de garage

Le syndicat soutient que l’activité exercée depuis la transformation du hangar en box est sans commune mesure avec l’activité antérieure.

Il rappelle que le hangar a longtemps été le garage, la remise de l’hôtel qui occupait les bâtiments A et C.

Il était utilisé par les seuls époux [A] qui l’ont ensuite cédé à M. [J].

La société Sirius soutient que le droit de passage ‘tous usages’ était connu de tous les copropriétaires qui en ont été avisés lors de leur acquisition, l’ont accepté , que les lieux ne sont pas plus fréquentés qu’auparavant.

Elle estime que l’utilisation effective actuelle est limitée.

Il est nécessaire pour une bonne compréhension du litige de préciser la situation des différents copropriétaires-occupants des immeubles.

Ils sont affectés différemment selon qu’ils occupent un appartement dont les fenêtres donnent en tout ou partie sur la cour, selon que l’appartement est au rez de chaussée ou aux étages, selon qu’ils résident dans l’immeuble en permanence ou durant les vacances .

Mme [H] est copropriétaire des immeubles A et B.

Elle est dans une situation particulière dans la mesure où elle a acquis l’usage exclusif de la cour, cour située juste en face de son appartement.

Pour exercer son droit d’usage, il lui suffit de traverser le passage.

Ce passage qui jusqu’alors était peu emprunté l’est forcément beaucoup plus depuis que le hangar n’est plus à usage unique.

Il reste que lorsque les époux [A] ont concédé un droit d’usage exclusif sur la cour en 1998 aux époux [W], ils ont stipulé que ce droit s’exerçait sous réserve du respect de la servitude de passage pour accéder au hangar.

Cette formulation a été reprise de manière identique lorsque les époux [W] ont vendu leur appartement à Mme [H] selon acte du 3 mai 2007.

L’acte constitutif de la servitude a été rédigé le 24 mars 1994.

Il prévoit que le droit de passage concédé pourra être exercé en tout temps et à toute heure, à pied ou avec tous véhicules et s’exercera dans l’avenir au gré des propriétaires qui se succéderont.

Il est manifeste que la définition retenue est très large , ne prévoit en fait aucune restriction.

Il n’est pas contesté qu’elle a été portée à la connaissance de tous les copropriétaires qui ont acquis un lot dans l’immeuble A d’une part, à Mme [H] d’autre part .

La société Sirius en créant des box de stationnement n’avait pas modifié la destination du bâtiment qui était à usage de garage comme rappelé de manière apparente sur son fronton.

Si la destination n’a pas changé, il est certain que l’activité ne s’est pas poursuivie dans les mêmes conditions. Le syndicat est donc recevable à former une demande au titre du trouble anormal du voisinage à charge pour ce dernier de l’établir.

– sur le trouble anormal du voisinage

Il résulte des productions les éléments suivants:

Mme [H], propriétaire de l’appartement du rez de chaussée qui longe le passage a écrit au syndic le 31 juillet 2020, assure avoir pu compter 25 passages par jour entre 8 h et minuit.

Mme [G] a écrit au syndic le 3 août 2020.

Elle précise résider au premier étage d’un logement qui donne sur la cour.

Elle considère que la situation est devenue critique. ‘Outre les travaux subis pendant une année ,nous subissons de multiples passages dès le matin jusque tard dans la nuit ‘.

Elle évoque des portes qui claquent, des personnes qui parlent, des moteurs qui pétaradent, le bruit des aspirateurs de ceux qui nettoient leur véhicule.

Elle ajoute qu’elle avait choisi cet appartement pour être au calme.

M et Mme [B] ont attesté le 1 août 2020, les 17, 30 août 2021.

Ils indiquent avoir un appartement en rez de chaussée au plus près du manège des voitures.

Ils attestent avoir constaté 24 h sur 24 le ballet des entrées-sorties de véhicules et de personnes étrangères à l’immeuble.

Ils se plaignent du bruit causé par l’ ouverture, la fermeture de deux lourdes portes qui restent parfois ouvertes, précisent que la porte de leur appartement donne sur le porche , qu’ils se retrouvent nez à nez avec un véhicule.

Ils évoquent la valeur dépréciée de leur bien à destination de résidence secondaire.

Ils se plaignent de nuisances sonores, visuelles, olfactives.

M. [E], artisan, dont la compagne est propriétaire d’un studio situé au rez de chaussée de l’immeuble du [Adresse 1] atteste le 28 mai 2020 avoir constaté chaque fois qu’il était présent des allées et venues de voitures, de camions avec claquement de portes des occupants, des ouvriers.

Mme [S] a acquis récemment un appartement situé au second étage, précise que 3 fenêtres donnent sur la cour.

Souvent présente en juillet, août afin de vider et nettoyer l’ appartement , elle indique avoir pu observer de nombreux passages allers-retours de piétons, de deux-roues vélos motos, notamment des restaurateurs.

Elle qualifie la situation de très bruyante même en étant au second.

M. [Y], président du conseil syndical habite au dernier étage.

Il a attesté le 14 août 2021 entendre à de très nombreuses reprises chaque jour des portes claquer , ce qui fait sursauter et réveille sa fille de 5 mois.

Il reproche à certains usagers des garages de ne pas remettre l’arceau, de ne pas refermer les portes.

Sa compagne atteste le 11 juillet 2022 avoir été lors de ses séjours témoin des bruits et nuisances liées aux multiples accès en automobile au hangar, ajoute que les portes de la résidence restent parfois grandes ouvertes.

M. [N], né en 1982, réside dans l’immeuble depuis juin 2021. Il est propriétaire d’un souplex dans les immeubles B et C, ses fenêtres sont au ras du passage . Il atteste le 2 juillet 2023 :

Il constate le passage de nombreuses voitures, vélos, motos à pied de jour et de nuit, indique que durant l’été 2022 , la circulation a été très intense.

Il indique que des portes claquent , évoque les passages fréquents des restaurateurs qui stockent des denrées dans les armoires réfrigérantes.

M. [Z] est locataire d’un appartement situé au 1er. Il atteste le 11 juillet 2022, précise que donnent sur l’ entrée et sur la cour.

Il évoque le va et vient de nombreux véhicules et de personnes à pied et à vélo quotidiennement

Les portes de l’immeuble claquent et font vibrer le sol de chez moi.

Mme [M], propriétaire d’un appartement mitoyen du hangar atteste le 5 juin 2022 être régulièrement témoin d’activités bruyantes dans les boxes.

Mme [T] atteste le 17 août 2020 avoir acquis un appartement qu’elle loue et qui donne sous le porche. Elle indique que plusieurs des locataires lui ont fait part de nuisances jour et nuit ce qui a dérangé leurs vacances, nuisances totalement inimaginables lors de mon achat.

Ces témoignages qui émanent de copropriétaires de la résidence Charrier, d’occupants ou de voisins sont concordants, convaincants quant à la réalité des troubles éprouvés.

Ils doivent cependant être relativisés eu égard aux constats d’huissier produits.

Ceux-ci , qu’ils aient été réalisés à la demande de la société Sirius ou de Mme [H] et du syndic ne corroborent pas les attestations précitées.

Le constat du 26 avril 2019 indique seulement qu’il est impossible depuis l’intérieur de l’appartement de Mme [H] de ne pas voir passer les véhicules, toutes ses fenêtres donnant sur la cour.

Les constats réalisés en octobre et novembre 2022 indiquent que les voitures qui entrent et sortent rasent l’appartement de Mme [H], que le bruit d’ouverture et de fermeture des portes est perceptible.

Les passages n’ont pas été comptés. Il n’est rien constaté quant à la fréquence.

Les constats d’huissier réalisés à la demande de la SCI les 18, 19 novembre 2021, les 20 ,21, 23, 26 août 2022 décrivent une circulation limitée, voire très limitée, ne font pas état d’un bruit gênant résultant de l’ouverture et de la fermeture des portes.

La SCI a en outre produit des attestations émanant de ses locataires : Messieurs [L], [O], [K], [I], [F] qui décrivent une utilisation limitée.

Le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément permettant d’infirmer les dires des locataires, n’explique pas l’écart considérable entre le ressenti de certains copropriétaires et les constats d’huissier de justice dont l’objectivité ne peut être mise en doute.

Il résulte des éléments précités que la preuve d’un trouble anormal de voisinage, qualification exigeante qui requiert un trouble sinon exceptionnel du moins générant des nuisances inhabituelles au regard de la localisation de l’immeuble n’est pas rapportée.

Le jugement sera donc infirmé en totalité.

– sur les autres demandes

Les demandes formées par le syndicat ne sont pas fautives.

Le jugement de première instance lui a donné raison.

La société Sirius sera déboutée de sa demande d’indemnisation pour procédure abusive.

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ‘ La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).’

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d’appel seront fixés à la charge de l’intimée.

Il est équitable de la condamner à payer à l’appelante la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS :

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

-infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour

Statuant de nouveau :

-déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Charrier de ses demandes

Y ajoutant :

-déboute les parties de leurs autres demandes

-condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Charrier aux dépens de première instance et d’appel .

-condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Charrier à payer à la sarl Sirius la somme de 4500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

 

Laisser un commentaire

Your email address will not be published.

Please fill the required fields*