RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2023

(n° , 31 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/07371 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDQEG

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 04 Mars 2021 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 19/00389

APPELANTE

SOCIÉTÉ TOTAL MARKETING SERVICES

anciennement TOTAL RAFFINAGE MARKETING

[Adresse 32]

[Localité 54]

représentée par Me Christophe SIZAIRE de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154, substitué à l’audience par Me Cédric JOBELOT, avocat au barreau de PARIS, toque : 154

INTIMÉES

S.A. SEQUANO AMENAGEMENT

Société Anonyme d’Economie Mixte

[Adresse 64]

[Adresse 64]

[Adresse 64]

[Localité 55]

représentée par Me Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T0700

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

France Domaine

[Adresse 45]

[Localité 55]

représentée par Madame [R] [U], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Juin 2023, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Marie MONGIN, Conseillère

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Conseiller

Greffier : Madame Dorothée RABITA, greffier lors des débats

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par arrêté préfectoral n°2011-0456 du 10 mars 2011, le périmètre du projet de la zone d’aménagement concertée (ZAC) des Docks a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique. Une enquête préalable à la déclaration d’utilité publique a été menée du 15 juin 2010 au 16 juillet 2010.

Par arrêté préfectoral n°2013-1729 du 17 juillet 2013, les parcelles situées à l’intérieur de la ZAC des Docks ont été déclarées cessibles au profit de la société SEQUANO Aménagement (ci-après dénommée SEQUANO), parmi lesquelles les parcelle cadastrées section [Cadastre 67], [Cadastre 78], [Cadastre 79], [Cadastre 80], [Cadastre 82], [Cadastre 86], [Cadastre 72], [Cadastre 73], [Cadastre 74], [Cadastre 75], [Cadastre 76], [Cadastre 81], [Cadastre 83], [Cadastre 84] et [Cadastre 85].

Une ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 30 juillet 2013 au profit de SEQUANO.

Il s’agit de deux unités foncières correspondant majoritairement à des terrains anciennement à usage de dépôt d’hydrocarbures.

Est concernée par l’opération la société Total Energies Marketing Services (ci-après dénommée Total Marketing) en tant que propriétaire de ces parcelles.

SEQUANO a notifié ses offres d’indemnisation à la société Total Marketing par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 20 juin 2019.

Par une requête et par un mémoire introductif d’instance datés du 13 novembre 2019 et reçus le 14 novembre 2019 par le greffe, SEQUANO a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du bien appartenant à Total Marketing.

SEQUANO précise qu’aucun accord n’est intervenu dans le délai d’un mois prévu à l’article R.311-9 du code de l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article R.311-9, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par Total Marketing des offres de SEQUANO.

SEQUANO a notifié son mémoire saisissant la juridiction à Total Marketing par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 14 novembre 2019.

Par un jugement du 04 mars 2021 après transport sur les lieux le 23 juin 2020, le juge de l’expropriation de Bobigny a :

Fixé la date de référence au 25 février 2020, date d’approbation du PLUi par le Conseil de Territoire ;

Retenu une surface totale de 18.981 m² ;

Exclu la qualification de terrain à bâtir, les réseaux de voirie, d’électricité et d’eau potable étant insuffisamment dimensionnés au regard de l’ensemble de la ZAC des Docks au 15 juin 2019, soit un an avant l’ouverture de l’enquête publique en application de l’article L.322-3 du code de l’expropriation ;

Retenu la méthode par comparaison pour une fixation en valeur libre ;

Appliqué un abattement de 10% pour enclavement pour la parcelle [Cadastre 66] ;

En l’absence de preuve d’une pollution des sols des parcelles à évaluer et de la nécessité d’une dépollution, n’a pas appliqué d’abattement pour pollution ;

Dit n’y a voir lieu d’appliquer un abattement pour servitude d’utilité publique ;

Fixé l’indemnité due par SEQUANO à Total Marketing au titre de la dépossession du bien immobilier situé [Adresse 68] à [Localité 92] (93400), sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 67], [Cadastre 78], [Cadastre 79], [Cadastre 80], [Cadastre 82], [Cadastre 86], [Cadastre 72], [Cadastre 73], [Cadastre 74], [Cadastre 75], [Cadastre 76], [Cadastre 81], [Cadastre 83], [Cadastre 84] et [Cadastre 85] à la somme de 5.167.755 euros ;

Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

4.697.050 euros au titre de l’indemnité principale,

– 250 euros X 17053 m²= 4 263 250 euros (pour l’ensemble des parcelles exceptée la parcelle [Cadastre 66])

-250 euros X1928m² X 0, 90( abattement pour enclavement)= 433800 euros ( pour la parcelle [Cadastre 66] enclavée)

470.705 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

-Condamné SEQUANO à payer à Total Marketing la somme de 3.000 euros en      application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté la demande présentée par SEQUANO au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné SEQUANO aux dépens ; Rejeté la demande de recouvrement direct formulée par Total Marketing ;

Rejeté toutes les autres demandes des parties.

Total Marketing a interjeté un appel le 22 avril 2021 sur toutes les dispositions de fond du jugement.

Pour l’exposé complets des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ déposées au greffe le 22 juillet 2021 par Total Marketing, notifiées en deux envois le 22 juillet 2021 (AR intimé le 23 juillet 2021 et AR CG le 26 juillet 2021), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Recevoir Total Marketing en ses conclusions et la déclarer bien fondée en son appel ;

Infirmer la décision dont appel en ce qu’elle a :

Fixé l’indemnité due par SEQUANO à Total Marketing au titre de la dépossession du bien immobilier situé [Adresse 68] à [Localité 92] (93400), sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 67], [Cadastre 78], [Cadastre 79], [Cadastre 80], [Cadastre 82], [Cadastre 86], [Cadastre 72], [Cadastre 73], [Cadastre 74], [Cadastre 75], [Cadastre 76], [Cadastre 81], [Cadastre 83], [Cadastre 84] et [Cadastre 85] à la somme de 5.167.755 euros ;

Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

4.697.050 euros au titre de l’indemnité principale,

470.705 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

Et statuant à nouveau,

Dire et juger que l’indemnité principale due à Total Marketing au titre de l’expropriation des parcelles cadastrées [Cadastre 67], [Cadastre 78], [Cadastre 79], [Cadastre 80], [Cadastre 82], [Cadastre 86], [Cadastre 72], [Cadastre 73], [Cadastre 74], [Cadastre 75], [Cadastre 76], [Cadastre 81], [Cadastre 83], [Cadastre 84] et [Cadastre 85] sises à [Localité 92] doit être fixée à la somme de 33.800.000 euros ;

Dire et juger que l’indemnité de remploi due à Total Marketing au titre de l’expropriation des parcelles cadastrées [Cadastre 67], [Cadastre 78], [Cadastre 79], [Cadastre 80], [Cadastre 82], [Cadastre 86], [Cadastre 72], [Cadastre 73], [Cadastre 74], [Cadastre 75], [Cadastre 76], [Cadastre 81], n°[Cadastre 46], [Cadastre 84] et [Cadastre 85] sises à [Localité 92] doit être fixée à la somme de 3.380.000 euros ;

Condamner SEQUANO à payer à Total Marketing la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les entiers dépens qui seront recouvrés directement par Me Christophe Sizaire, conformément à l’article 699 dudit code.

2/ déposées au greffe le 19 janvier 2022 par Total Marketing, notifiées le 19 janvier 2022 (AR intimé le 21 janvier 2022 et AR CG le 21 janvier 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Recevoir Total Marketing en ses conclusions et la déclarer bien fondée en son appel ;

Infirmer la décision dont appel en ce qu’elle a :

Fixé l’indemnité due par SEQUANO à Total Marketing au titre de la dépossession du bien immobilier situé [Adresse 68] à [Localité 92] (93400), sur les parcelle cadastrées section [Cadastre 67], [Cadastre 78], [Cadastre 79], [Cadastre 80], [Cadastre 82], [Cadastre 86], [Cadastre 72], [Cadastre 73], [Cadastre 74], [Cadastre 75], [Cadastre 76], [Cadastre 81], [Cadastre 83], [Cadastre 84] et [Cadastre 85] à la somme de 5.167.755 euros ;

Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

4.697.050 euros au titre de l’indemnité principale,

470.705 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

Et statuant à nouveau,

Dire et juger que l’indemnité principale due à Total Marketing au titre de l’expropriation des parcelles cadastrées [Cadastre 67], [Cadastre 78], [Cadastre 79], [Cadastre 80], [Cadastre 82], [Cadastre 86], [Cadastre 72], [Cadastre 73], [Cadastre 74], [Cadastre 75], [Cadastre 76], [Cadastre 81], [Cadastre 83], [Cadastre 84] et [Cadastre 85] sises à [Localité 92] doit être fixée à la somme de 33.800.000 euros ;

Dire et juger que l’indemnité de remploi due à Total Marketing au titre de l’expropriation des parcelles cadastrées [Cadastre 67], [Cadastre 78], [Cadastre 79], [Cadastre 80], [Cadastre 82], [Cadastre 86], [Cadastre 72], [Cadastre 73], [Cadastre 74], [Cadastre 75], [Cadastre 76], [Cadastre 81], n°[Cadastre 46], [Cadastre 84] et [Cadastre 85] sises à [Localité 92] doit être fixée à la somme de 3.380.000 euros ;

En tout état de cause,

Débouter SEQUANO de son appel reconventionnel ;

Rejeter la demande d’autorisation formée par SEQUANO aux fins de communication des rapports d’études et diagnostics complémentaires reçus après la prise de possession des lieux ;

Condamner SEQUANO à payer à Total Marketing la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les entiers dépens qui seront recouvrés directement par Me Christophe Sizaire, conformément à l’article 699 dudit code.

3/ déposées au greffe le 2 juin 2023 par Total Marketing, notifiées le 8 juin 2023 (AR intimé le 12 juin 2023 et AR CG le 12 juin 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Recevoir Total Marketing en ses conclusions et la déclarer bien fondée en son appel ;

Infirmer la décision dont appel en ce qu’elle a :

Fixé l’indemnité due par SEQUANO à Total Marketing au titre de la dépossession du bien immobilier situé [Adresse 68] à [Localité 92] (93400), sur les parcelle cadastrées section [Cadastre 67], [Cadastre 78], [Cadastre 79], [Cadastre 80], [Cadastre 82], [Cadastre 86], [Cadastre 72], [Cadastre 73], [Cadastre 74], [Cadastre 75], [Cadastre 76], [Cadastre 81], [Cadastre 83], [Cadastre 84] et [Cadastre 85] à la somme de 5.167.755 euros ;

Dit que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

4.697.050 euros au titre de l’indemnité principale,

470.705 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

Et statuant à nouveau,

Dire et juger que l’indemnité principale due à Total Marketing au titre de l’expropriation des parcelles cadastrées [Cadastre 67], [Cadastre 78], [Cadastre 79], [Cadastre 80], [Cadastre 82], [Cadastre 86], [Cadastre 72], [Cadastre 73], [Cadastre 74], [Cadastre 75], [Cadastre 76], [Cadastre 81], [Cadastre 83], [Cadastre 84] et [Cadastre 85] sises à [Localité 92] doit être fixée à la somme de 33.800.000 euros ;

Dire et juger que l’indemnité de remploi due à Total Marketing au titre de l’expropriation des parcelles cadastrées [Cadastre 67], [Cadastre 78], [Cadastre 79], [Cadastre 80], [Cadastre 82], [Cadastre 86], [Cadastre 72], [Cadastre 73], [Cadastre 74], [Cadastre 75], [Cadastre 76], [Cadastre 81], n°[Cadastre 46], [Cadastre 84] et [Cadastre 85] sises à [Localité 92] doit être fixée à la somme de 3.380.000 euros ;

En tout état de cause,

Débouter SEQUANO de son appel reconventionnel ;

Rejeter la demande d’autorisation formée par SEQUANO aux fins de communication des rapports d’études et diagnostics complémentaires reçus après la prise de possession des lieux ;

Condamner SEQUANO à payer à Total Marketing la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les entiers dépens qui seront recouvrés directement par Me Christophe Sizaire, conformément à l’article 699 dudit code.

4/ déposées au greffe le 21 octobre 2021 par SEQUANO, intimée, formant appel incident, notifiées le 21 octobre 2021 (AR appelant le 25 octobre 2021 et AR CG le 25 octobre 2021), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Débouter Total Marketing de toutes ses demandes, fins et conclusions et les dire mal fondées ;

Confirmer le jugement du 4 mars 2021 en toutes ses dispositions non contraires aux présentes ;

L’infirmer pour le surplus ;

Recevoir SEQUANO en son appel reconventionnel et le dire bien fondé ;

En conséquence, fixer les indemnités à revenir à la société expropriée de la manière suivante :

Indemnité principale

Terrain pollué (hors parcelle [Cadastre 66]) : 17.053 m² × 230 euros/m² = 3.922.190 euros,

Parcelle polluée [Cadastre 66] : 1.928 m² × 205 euros/m² = 395.240 euros,

Total = 4.317.430 euros,Abattement pour présence d’amiante et servitude d’utilité publique (50%) : – 2.158.715 euros,

Arrondi à 2.200.000 euros,

Remploi :

Première tranche de 0 à 5.000 euros = 1.000 euros

Deuxième tranche entre 5.000 et 15.000 euros = 1.500 euros

Troisième tranche supérieure à 15.000 euros = 285.000

Total remploi = 287.500 euros,

Total : 2.487.500 euros ;

Autoriser l’autorité expropriante à communiquer les rapports études et diagnostics complémentaires reçus après la prise de possession des lieux et justifiant de la présence de pollutions résiduelles sur le site et de sa conséquence sur la valeur du bien exproprié ;

Condamner Total Marketing à verser à SEQUANO une indemnité de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens d’appel.

5/ adressées au greffe le 15 février 2022 et complétées le 02 mars 2022 par SEQUANO, intimée, formant appel incident, notifiées le 03 mars 2022 (AR appelant le 04 mars 2022 et AR CG le 04 mars 2022), aux termes desquelles sont uniquement produit quatre pièces nouvelles (N°47 à N°49).

6/ déposées au greffe le 8 septembre 2022 par SEQUANO, intimée, formant appel incident, notifiées le 8 septembre 2022 (AR appelant le 09 septembre 2022 et AR CG vierge), avec des pièces nouvelles N° 46 à 56 aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Débouter Total Marketing de toutes ses demandes, fins et conclusions et les dire mal fondées ;

Confirmer le jugement du 4 mars 2021 en toutes ses dispositions non contraires aux présentes ;

L’infirmer pour le surplus ;

Recevoir SEQUANO en son appel reconventionnel et le dire bien fondé ;

En conséquence, fixer les indemnités à revenir à la société expropriée de la manière suivante :

Indemnité principale

Terrain pollué (hors parcelle [Cadastre 66]) : 17.053 m² × 230 euros/m² = 3.922.190 euros,

Parcelle polluée [Cadastre 66] : 1.928 m² × 205 euros/m² = 395.240 euros,

Total = 4.317.430 euros,

Abattement pour présence d’amiante (50%) : – 2.158.715 euros,

Arrondi à 2.200.000 euros,

Remploi :

Première tranche de 0 à 5.000 euros = 1.000 euros

Deuxième tranche entre 5.000 et 15.000 euros = 1.500 euros

Troisième tranche supérieure à 15.000 euros = 285.000

Total remploi = 287.500 euros,

Total : 2.487.500 euros ;

Autoriser l’autorité expropriante à communiquer les rapports études et diagnostics complémentaires reçus après la prise de possession des lieux et justifiant de la présence de pollutions résiduelles sur le site et de sa conséquence sur la valeur du bien exproprié ;

Condamner Total Marketing à verser à SEQUANO une indemnité de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens d’appel.

Le commissaire du gouvernement n’a pas déposé ou adressé de conclusions.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

Total Marketing fait valoir que :

Sur la consistance du bien à la date de l’ordonnance d’expropriation, au cas d’espèce, la consistance du bien doit donc être appréciée au 30 juillet 2013, date de l’ordonnance d’expropriation (Pièce 3A).

Concernant le terrain, les parcelles [Cadastre 67], [Cadastre 78], [Cadastre 79], [Cadastre 80], [Cadastre 82], [Cadastre 86], [Cadastre 72], [Cadastre 73], [Cadastre 74], n°[Cadastre 22], n°[Cadastre 24], n°[Cadastre 43], n°[Cadastre 46] et [Cadastre 85] forment une première unité foncière polymorphe d’une superficie de 17.051 m², et la parcelle [Cadastre 66] isolée de la première unité foncière présente une superficie de 1.928 m².

Concernant l’accessibilité, la parcelle [Cadastre 66] est enclavée mais peut bénéficier d’une servitude de désenclavement sur le fondement de l’article 682 du code civil, pour les besoins de sa constructibilité.

Les parcelles ne sont pas encombrées.

Les travaux de remise en état ont été menés à leur terme conformément aux obligations incombant au dernier exploitant (art L. 512-6-1 et R. 512-39-1 du code de l’environnement).

Les terrains seront donc effectivement considérés comme libres de toute occupation.

Sur le potentiel constructible du terrain, le bien est soumis au droit de préemption, les dispositions de l’article L.322-2 du code de l’expropriation s’écartent pour laisser place à l’application du a) de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme (11-19.239, 15-25.118, 16-20.966, 16-25.138).

Sur la qualification de terrain à bâtir, que ce soit à la date du 25 février 2020, date de la dernière révision du PLU délimitant la zone UP 24 dans laquelle se situe le bien exproprié, ou à la date du 15 juin 2009, date à laquelle le précédent PLU délimitait la zone UIB dans laquelle se situait ce bien, il ne pouvait qu’être qualifié de « terrain à bâtir », à l’évidence, aux termes du dernier PLUi, approuvé le 25 février 2020 le terrain est situé dans une zone à fort potentiel constructible et le terrain actuellement nu, ne peut être que qualifié de « terrain à bâtir ». Le terrain est depuis déjà depuis des dizaines d’années un terrain construit et bénéficiant déjà des réseaux d’alimentation et de desserte (voirie, électricité, adduction…). La logique des termes du 2°) de l’article L.322-3 n’est pas applicable au cas d’espèce. Conformément au 2° de l’article L.322-3 du code de l’expropriation, ce n’est que si, à la date de référence, le terrain est compris dans une zone d’aménagement d’ensemble visée au PLU qu’il faut appréhender la capacité des réseaux par rapport à l’ensemble de la zone. C’est d’ailleurs précisément ce qu’indique l’arrêt de la Cour de cassation en date du 30 janvier 2020 n°19-10.301. Au 15 juin 2009, si la ZAC des Docks avait été créée, en revanche le PLU n’avait pas été révisé pour prévoir l’élaboration du projet d’aménagement d’ensemble, c’est précisément ce qu’indique le rapport de présentation du dernier PLU de [Localité 92] (Pièce 38A). À retenir la date de référence du 15 juin 2009, le terrain sera qualifié de terrain à bâtir, sans que ne puisse être opposée l’opération d’aménagement d’ensemble visée aux documents d’urbanisme postérieurs à la date de référence et qui par suite n’existaient pas encore. Il s’ensuit que la valeur des équipements à réaliser, compte tenu de leurs caractéristiques et de leur technicité, ne saurait préjuger de l’insuffisance à cette date des réseaux existants, par conséquent, cette circonstance ne suffit pas à disqualifier les parcelles considérées, lesquelles devront donc être considérées comme des terrains à bâtir à la date de référence retenue par le juge de première instance soit le 15 juin 2009. Les routes de dessertes sont achevées, les réseaux (électricité, assainissement) qui préexistaient, existent au droit du terrain, plus généralement, à l’échelle de la zone, les équipements sont déjà largement réalisés ; le terrain sera donc considéré comme terrain à bâtir à la date de référence, quelle que soit la date retenue.

Sur le potentiel de constructibilité, l’ensemble de la réglementation associée traduit un parti d’urbanisme fort tourné vers l’optimisation de la constructibilité du secteur d’emprise (Pièce 8A). La construction de bureaux, de services, de commerces et d’équipements d’intérêt collectif et services publics est autorisée par le PLU dans cette zone, les logements sont également autorisés. Les constructions peuvent être implantées soit en limites séparatives soit en retrait de ces dernières respectant la formule L = H/5 avec un minimum de 6 mètres, les dispositions du PLUi sont particulièrement souples en la matière. L’OAP ne fixe pas de spécification particulière si ce n’est un gabarit maximum de R+11 et la préservation d’une voie paysagère au niveau de l’alignement, ceci est particulièrement permissif. En définitif, le règlement de PLU et POAP applicables aux terrains ne corsète que très faiblement le potentiel de constructibilité des emprises expropriées lesquelles sont considérées que ce soit par le PPRI ou le PLU comme faisant partie d’une zone à enjeu de développement fort. La surface développée théorique (avant déduction des surfaces prévues à l’article R.111- 22 du code de l’urbanisme), que le PLUi et l’OAP autorisent à considérer, en tenant compte de 12 niveaux autorisés serait donc de 12 × 13.200 = 158.400 m², affinant l’analyse, dans le cadre d’une étude de faisabilité, il s’évince un potentiel constructible de près de 80.000 m².

Sur l’évaluation de l’immeuble exproprié en fonction des éléments précités ;

Sur la valeur intrinsèque du terrain, la méthode par comparaison sera évidemment utilisée, mais sans écarter la méthode dite du « bilan promoteur » compte tenu du potentiel de constructibilité particulièrement important du terrain. La méthode du bilan promoteur est parfaitement justifiée en l’espèce pour conforter l’approche par comparaison.

Sur la méthode par comparaison, l’analyse de la première série de valeurs de comparaison fait ressortir une valeur moyenne de 2.545 euros /m². Il n’y a pas lieu d’écarter en l’espèce les références portant sur une cession à promoteur. Total Marketing a trouvé acquéreur pour des parcelles situées à proximité immédiate des biens expropriés ; une fois encore, sera écartée l’objection selon laquelle une partie des ventes prises en référence concerne des opérations au profit d’acquéreurs ayant obtenu un permis de construire. Il en ressort une moyenne de 3500 euros/m². L’exposante a demandé au cabinet [S] de conforter son estimation par valeur de comparaison à l’appui d’une évaluation du terrain par la méthode dite « du bilan promoteur » (Pièce 10A). La méthode dite du « bilan promoteur », détaillée dans la note de la Direction générale des impôts, bureau III A 3, du 11 juin 1990, est régulièrement utilisée par le juge de l’expropriation ; Il est donc proposé à la Cour d’appréhender l’évaluation du terrain en fonction du « bilan promoteur » compte tenu de l’importance du potentiel constructible du terrain. Les termes de comparaison font ressortir un prix du terrain à minimum de 33.800.000 euros qui est conforté par le potentiel de constructibilité très important de l’unité foncière qui fait ressortir un bilan de 39 millions d’euros selon le PLU applicable à la date de référence alors que les précédentes servitudes d’urbanisme permettaient déjà de faire ressortir un bilan de 25.000.000 euros.

Sur l’exclusion des abattements, Total Marketing a mis en ‘uvre une procédure de remise en état du site, ceci conformément aux prescriptions de l’arrêté préfectoral n°2015-1930 du 27 juillet 2015, de sorte qu’aucune minoration de l’indemnité de dépossession n’était encourue par la société expropriée, SEQUANO ne rapportant pas la preuve de la présence d’amiante sur les parcelles expropriées, ni le principe, ni le quantum d’un prétendu abattement au titre du coût exposé pour son retrait n’était démontré. Il est relevé l’argumentation contradictoire de l’expropriante à refuser d’appréhender le terrain comme un terrain à bâtir tout en imputant de prétendus coûts de dépollution qui seraient à charge de l’aménageur ou du/des promoteurs dans le cadre des opérations d’aménagement et de construction. Il résulte de ce qui précède qu’aucun abattement pour dépollution ne doit être pris en compte au cas d’espèce. SEQUANO ne démontre en rien ‘ et pourtant elle est partie à une expertise y afférente ‘ qu’une éventuelle pollution à l’amiante résiduelle pourrait grever in fine la valeur du terrain, plus encore, il sera relevé au demeurant que, si d’aventure il devait y avoir des déchets résiduels devant être traités es qualité, SEQUANO pourrait alors actionner Total Marketing au titre de l’article L.54l-2 du code de l’environnement de telle sorte qu’elle n’aurait aucune charge à supporter. En effet, cette responsabilité environnementale relève d’une action distincte totalement étrangère à la fixation de l’indemnité et ne saurait en conséquence impacter la détermination du prix. Sur l’absence d’abattement pour cause de putative servitude d’utilité publique, la cour confirmera le jugement entrepris sur ce point.

Conformément aux conclusions du cabinet [S], les indemnités accessoires devront être calculées conformément aux pourcentages usuellement retenus en la matière.

SEQUANO rétorque que :

Concernant la date de référence, il existe deux dates de référence :

– celle de l’article L322-3 du code de l’expropriation pour la qualification de terrain à bâtir ;

– celle de l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour les biens qui ne sont pas qualifiés de terrain à bâtir et qui sont alors appréciés en fonction de leur usage effectif ; la date de référence est donc le 15 juin 2009 ;

Concernant la situation d’urbanisme à la date du 15 juin 2009, le document d’urbanisme applicable à la date de référence est le PLU révisé en décembre 2008 (Pièce 27I). Le terrain exproprié était situé en zone UIB.

Concernant la date de référence pour apprécier l’usage effectif des parcelles expropriées, l’autorité expropriante se soumet à la décision du tribunal sur ce point et retient en conséquence comme date de référence, au titre de l’article L.322-2 du code expropriation, celle du 25 février 2020.

Concernant la qualification du terrain exproprié, elle demande à la cour de confirmer le jugement. Dans une décision récente en date du 11 juin 2021 (2021-915/916 QPC) le Conseil Constitutionnel, saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité concernant l’article L.322-2 du code de l’expropriation confirme que la protection des deniers publics contre la hausse de la valeur vénale d’un bien résultant des perspectives ouvertes par des travaux ou opérations déclarées d’utilité publique est, par elle-même, d’intérêt général et, partant, conforme à la Constitution.

Concernant l’usage effectif du terrain exproprié, la société expropriée tente de dénaturer la notion « d’usage effectif » au sens de l’article L.322-2 du code de l’expropriation. Le juge de l’expropriation doit écarter les changements de valeur, fussent-ils constatés par des actes de vente, lorsqu’ils résultent justement de ces travaux ou de ces modifications d’urbanisme. Au cas d’espèce, à la date de référence de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les parcelles expropriées étaient à usage industriel, il s’agissait d’un dépôt pétrolier en cours de cessation d’activité.

Concernant l’évaluation du terrain exproprié, sur les réponses aux critiques de Total Marketing, un rapport d’expertise n’est pas un terme de comparaison. Il est de jurisprudence constante que le prix d’un bien ne peut pas reposer sur une évaluation faite par un agent immobilier (cf. CA Versailles 16/04793). Les acquisitions faites par des promoteurs doivent être écartées dès lors que le terrain exproprié ne bénéficiait pas d’un permis de construire. Cette confusion serait particulièrement inacceptable s’agissant d’un terrain qui ne peut pas être regardé comme un terrain à bâtir (CA Paris 20/08801, Pièce 34I). La cession de charges foncières vendues dans le cadre d’une opération d’aménagement ne peut pas non plus être prise en considération. Par application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, ces ventes ne peuvent pas servir de termes de comparaison car le changement de valeur qu’elles révèlent résulte d’une part des travaux d’aménagement qui ont été réalisés et, d’autre part, des modifications d’urbanisme qui ont été nécessaires (CA Paris n°18-02112). Seules les mutations effectives peuvent servir de termes de comparaison. Il est constant qu’une DIA, comme une promesse de vente, n’est pas une mutation effective alors que, par application de l’article L.322-2 alinéa 1er, les biens doivent être estimés à la date de la décision de première instance.

Il convient de rejeter les ventes de terrains situés dans des communes limitrophes. Le marché immobilier de la région Île-de-France n’évolue pas de manière identique selon les départements ou les communes concernés. Il convient d’écarter les ventes trop anciennes, celles de terrains trop petits ou concernant des propriétés bâties ne peuvent pas être retenues. Il en est de même des ventes pour lesquelles le propriétaire n’a pas communiqué les références de publication. Il convient de rejeter la méthode du promoteur. Après calcul du prix de vente d’une telle opération et déduction du coût de construction, des frais techniques, des frais annexes et de la marge de l’opérateur, l’évaluateur de Total Marketing conclut cette fois à un prix global des terrains de 39.281.201 euros (Pièce 10A), soit près de neuf fois l’évaluation que Total Marketing faisait elle-même de son bien en 2017. Toute valorisation par référence à un usage futur incertain, c’est pourquoi cette méthode est habituellement rejetée par les juridictions du fond. Elle est conditionnée par l’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours, lequel fait défaut au cas d’espèce.

Concernant l’évaluation du terrain exproprié, sur les justifications des offres de l’autorité expropriante, à titre préalable, l’autorité expropriante entend évoquer un traité d’adhésion à expropriation signé par Total Marketing et concernant les parcelles voisines de celles objet de la présente procédure d’expropriation. Il en résulte qu’en proposant une valeur de 230 euros/m² pour le bien exproprié, SEQUANO tient largement compte de l’évolution du marché depuis la date de signature de ce traité d’adhésion à expropriation. Concernant l’application de l’article L.322-8 du code de l’expropriation, la cour constatera que plusieurs éléments de référence, qu’elle cite, relèvent de l’application de cette disposition. Il est démontré, s’il en était encore besoin, que l’offre de l’autorité expropriante, sur une base de 230 euros /m², est parfaitement satisfactoire s’agissant d’un terrain qui reste lourdement pollué même après sa remise en état réglementaire pour un usage industriel. Le prix au m² pour des terrains industriels pollués va de 150 à 264 euros/m² soit une moyenne de 205 euros/m² sur les références retenues. L’offre de l’autorité expropriante est conforme à l’évaluation que le service des Domaines a fait du terrain exproprié (Pièce 40I). Le terrain exproprié est grevé de nombreuses contraintes à la date de l’ordonnance d’expropriation, date à laquelle il faut se placer pour apprécier la consistance matérielle et juridique du bien. C’est la raison pour laquelle, la valeur unitaire de 250 euros/m² retenue par le tribunal paraît excessive à l’autorité expropriante.

Concernant la pollution du terrain exproprié, un arrêté préfectoral du 19 juillet 2015 (Pièce 1A) en a pris acte et prescrit des mesures de dépollution en considération de ce seul usage. Il en résulte qu’après l’achèvement des travaux de remise en état, une pollution résiduelle va être maintenue sur le terrain. Total Marketing avait évalué cette pollution résiduelle à 45.000 m3 lors d’une réunion en date du 11 septembre 2017 (Pièce 21I). La preuve de la présence d’une pollution résiduelle est rapportée. Le document d’urbanisme permet par ailleurs la réalisation de constructions en sous-sol. Le principe même d’une pollution résiduelle sur le site était acté dès l’origine. Subsidiairement, si la cour juge que les preuves susvisées sont insuffisantes, elle devra constater que l’autorité expropriante a été placée dans l’impossibilité pratique d’apporter une preuve complémentaire (Pièce 42I).

Sur l’incidence spécifique de la présence d’amiante sur la valeur du terrain exproprié, il est demandé le retrait de tous les éléments d’amiante présents sur la totalité du terrain, quelle qu’en soit leur taille, puisque leur présence est de nature à générer des risques graves pour la santé des habitants. L’autorité expropriante souhaite signaler une affirmation inexacte donnée par la société expropriée au moment du transport sur les lieux.

Cette dernière a prétendu en effet que dans le cadre des travaux de remise en état de son site, elle allait retirer toutes les terres amiantées. Dans ces conditions, la demande de l’autorité expropriante d’appliquer un abattement de 50% en raison de la présence de cette amiante résiduelle est parfaitement justifiée.

Subsidiairement, en application de l’article R.311-19 du code de l’expropriation, l’autorité expropriante entend, une fois qu’elle aura pris possession des lieux, pouvoir rapporter les preuves complémentaires qui pourraient être jugées nécessaires par la cour et demande à y être autorisée.

Le conseil de SEQUANO indique par courrier du 14 février 2022 que :

Il vient de recevoir daté du 2 février 2022, un rapport provisoire de Monsieur [I] [X], expert judiciaire, désigné par le tribunal de commerce de Paris dans le cadre du litige relatif à la présence d’amiante sur les parcelles expropriées (Pièce 47I).

L’autorité expropriante a reçu par ailleurs, daté du 14 février 2022, une lettre de l’avocat de la société Total énergie (Pièce 48I) lui transmettant notamment : (i) l’analyse des risques résiduels après travaux démontrant que seul un usage industriel a été pris en considération (pièce 49I) et (ii) le projet de servitudes d’utilité publique proposant à l’administration des restrictions d’usage pour les utilisateurs futurs (Pièce 50I).

Il indique que cet envoi tardif de documents nécessaires à la solution de l’affaire le contraint d’une part à demander l’application de l’article R.311-19 du code de l’expropriation et d’autre part à solliciter le renvoi d’audience de plaidoirie prévue le 17 février 2022.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 15 septembre 2022.

SEQUANO a adressé au greffe un mémoire récapitulatif notifié le 8 septembre 2022 pour tirer les conclusions du rapport d’expertise judiciaire conclusive de Monsieur [X] ainsi que les derniers diagnostics études environnementales réalisés sur le terrain exproprié versés aux débats. Après avoir rappelé son argumentation développée dans son mémoire du 21 octobre 2021, elle fait mention des conséquences à tirer des nouveaux documents communiqués par l’autorité expropriante.Sur la pollution à l’amiante, à la lecture du rapport d’expert judiciaire Monsieur [I] [X] (Pièce 51I), il apparaît désormais de manière incontestable que le terrain exproprié est encore affecté d’une pollution résiduelle à l’amiante, qui résulte d’un choix délibéré de Total Marketing, qui a préféré utiliser la méthode du criblage afin de réduire ses coûts de gestion. Il en ressort que Total Marketing a laissé aux utilisateurs futurs du cycle soin de gérer la pollution résiduelle amiante. Ce choix n’est admissible, selon l’expert, que dans la mesure où le terrain est regardé comme une friche industrielle, ce qui contredit la demande indemnitaire de la société Total Marketing qui voudrait voir retenir un « usage effectif » de terrain à bâtir, exempt de toute pollution. Le choix du maintien de la pollution à l’amiante implique la mise en ‘uvre de restrictions d’usage qui diminuent considérablement la valeur du terrain exproprié, puisque la charge de gérer les terrains amiantés est laissée aux utilisateurs futurs qui en changeront l’usage. C’est exactement la position de Total Marketing puisque celle-ci invite l’administration à mettre en place des servitudes d’utilité publique (Pièce 50I) qui ont justement pour objet, le site ayant été uniquement remis en état pour un usage industriel, de faire réaliser les travaux de gestion des terrains amiantés par ceux qui en changeront l’usage. L’expert a estimé, ne pas être en capacité de chiffrer les conséquences financières qui en résultent. Le juge de l’expropriation, face à ces constats doit pourtant fixer l’indemnisation à revenir à la société expropriée en considération de la baisse de valeur qui résulte de cette contrainte environnementale, en application des articles L.321-1, L.322-1 et L.322-2 du code de l’expropriation qui imposent de prendre en compte cette pollution, soit en pratiquant un abattement pour pollution, soit en déduisant de l’indemnité le coût effectif de la gestion de la pollution amiante. Elle a déjà communiqué aux débats une estimation de Monsieur [K] [B] (Pièce 26I), expert judiciaire qui évalue le coût de la gestion de la pollution résiduelle à l’amiante à la somme de 3.134.700 euros HT et que pour éviter la mise en ‘uvre de restrictions d’usage, et retirer toutes les terres amiantées, le coût du traitement s’élèverait à la somme de 13.932.000 euros HT. L’expert judiciaire, M. [I] [X], a considéré que cette évaluation était insuffisante pour être prise en considération dans son rapport.

En conséquence, après avoir pu prendre possession de la parcelle, elle a fait réaliser une nouvelle évaluation de la présence d’amiante (Pièce 53I), à savoir qu’il reste encore 7.500 m3 de déchets amiantés à traiter pour changer l’usage du site. Elle a fait ensuite réaliser une nouvelle estimation du coût de gestion de l’amiante (Pièce 55I) pour un coût de 715.000 euros HT, hors prise en compte de la servitude d’utilité publique que Total Marketing invite la préfecture à prescrire. Il est à souligner que la pollution amiante étant diffuse, il va falloir mettre en ‘uvre une technique de traitement manuel (Pièce 56I). Il en résulte que la présence d’une pollution résiduelle amiante est désormais certaine, que cette pollution va nécessiter une gestion du site au moment du changement d’usage, que le coût de la gestion de cette pollution à l’amiante est de 715.000 euros HT et qu’une servitude d’utilité publique va encore devoir grever le site exproprié faute par l’exploitant d’avoir supprimé toutes les terres amiantées et, contrairement à ce qu’a fait la RATP. Elle est donc fondée à demander de pratiquer un abattement de 50% pour pollution à l’amiante et servitude d’utilité publique sur la valeur du terrain.Sur la pollution aux hydrocarbures, celle-ci ne se confond pas avec la pollution à l’amiante, laquelle n’impacte pas nécessairement les mêmes terres et surtout ce type de pollution impacte la nappe phréatique générant des coûts de gestion complémentaire. Postérieurement à la prise de possession des lieux, il a pu enfin faire investiguer le site ce qu’elle n’avait pu le faire auparavant puisque la société expropriée s’y était opposée et que le juge de l’expropriation avait refusé de désigner un sachant à cet effet (Pièce 44I). Elle produit un nouveau diagnostic établi par le bureau d’études IDDEA (Pièce 54I) dont il résulte que le site est effectivement pollué en hydrocarbures, que, plus grave, Total Marketing a méconnu les seuils qui lui étaient imposés par son arrêté de remise en état pour un usage industriel, et qu’en tout état de cause, la charge de la gestion de cette pollution aux hydrocarbures représente des contraintes majeures impliquant aussi la mise en place de restrictions d’usage et donc de servitude d’utilité publique.

La juridiction d’expropriation doit également prendre en compte cette pollution et elle peut le faire soit en pratiquant un autre abattement pour pollution, soit en déduisant le coût de gestion de cette pollution sur l’indemnité principale, soit en fixant la valeur du terrain, pollution comprise. Elle préconise cette dernière méthode mais demande à la cour d’infirmer le jugement qui avait considéré que la preuve de cette pollution aux hydrocarbures n’était pas rapportée et de prendre suffisamment en compte cette pollution et les restrictions d’usage qui en résultent compte tenu du coût de dépollution. Pour ce faire, elle communique une nouvelle estimation du coût des pollutions aux hydrocarbures réalisée par la société Ginger Burgeap (Pièce 54I), dont il résulte que selon que l’on retient l’hypothèse haute ou l’hypothèse basse, le surcoût et non pas le coût de gestion des terres polluées à la charge des utilisateurs futurs ressort, en considération d’une superficie du terrain exproprié de 18.000 m² environ, entre 80 et 140 euros/m² de terrain.

Elle est bien fondée à soutenir que cette pollution résiduelle impacte lourdement la valeur du terrain exproprié et a demandé à ce que la valeur unitaire de ce terrain soit fixée à 230 euros/m² conformément à ses offres indemnitaires. Elle indique que certains documents sont très récents et qu’elle n’a donc pas pu les communiquer plus tôt.

Elle ajoute qu’elle s’associerait à une demande de renvoi de la société expropriée si cette dernière entend la solliciter.

Par courrier du 14 septembre 2022, Total Marketing a demandé le renvoi pour pouvoir répliquer aux dernières écritures de SEQUANO et conclure sur la base du rapport de M. [X].

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 19 janvier 2023.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 20 avril 2023.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 22 juin 2023.

Total Marketing fait valoir dans un troisième jeu de conclusions que :

Le site Etalab fait mention de l’achat des parcelles [Cadastre 62], n°[Cadastre 25] et [Cadastre 77] (Pièce 51A).

Sur l’absence d’abattement pour pollution, en réponse au rapport IDDEA (Pièce 54I), les arrêtés préfectoraux ont été respectés contrairement à ce qu’affirme SEQUANO. L’argument selon lequel la pollution persistante impliquera des restrictions d’usage et de servitude d’utilité publique est en contradiction avec le refus de SEQUANO de valoriser le terrain en qualité de terrain à bâtir. Sur le respect des arrêtés préfectoraux, le rapport IDDEA a été expertisé par la société ICF (Pièce 49A). Il ressort que le rapport IDDEA est erroné. En effet, il n’a pas été référencé de réseau souterrain dans le tréfonds et aucun apport de terres extérieures n’a été opéré sur le site, contrairement à ce qui est indiqué dans le rapport IDDEA. Il est inopérant de comparer le terrain au regard d’autres référentiels que ceux définis dans le cadre de l’arrêté préfectoral de remédiation du 27 juillet 2015. En l’espèce, les objectifs de réhabilitation ont bien été atteints, de sorte que toute dépollution supplémentaire résultant d’un changement d’usage par l’acquéreur est à la charge de ce dernier. En tout état de cause, les relevés et analyses du rapport IDDEA souffrent d’une méthodologie discutable.

Sur la mise à la charge de l’expropriée du coût de mesures de remédiation supplémentaire à l’usage futur tel que déterminé dans l’arrêté préfectoral du 27 juillet 2015, la société ICF indique que SEQUANO ajoute des sujétions aux obligations réglementaires pesant sur Total Marketing en fonction de son projet, alors même qu’elle refuse d’appréhender le terrain comme un terrain à bâtir. La prise en compte de ces contraintes supplémentaires de dépollution ne peut se faire que dans le cadre d’une évaluation selon la méthode du « bilan promoteur ». Sur l’absence d’abattement pour pollution à l’amiante, le rapport de fin de travaux de désamiantage de Serpol confirme la bonne réalisation du retrait de l’amiante (Pièce 48A), contrairement à ce qu’allègue SEQUANO. D’une part, sur le retrait des résidus d’amiante, le premier juge a indiqué que SEQUANO ne rapportait pas la preuve de la présence d’amiante sur les parcelles expropriées à l’issue des travaux de désamiantage. Même si l’expert judiciaire reconnait que des coûts supplémentaires pourraient être nécessaire pour libérer totalement les parcelles expropriées d’amiante et permettre leur exploitation sans restriction d’usage, Total Marketing s’est engagé à retirer les résidus amiantés. L’expert judiciaire précise que Total Marketing a respecté la réglementation sur l’amiante avant travaux, a appliqué une méthode de désamiantage des terres par criblage efficace, et a remis le terrain en état conforme à la réglementation applicable pour devenir constructible. De plus, les opérations de désamiantage sont réalisées sous le contrôle étroit des services de l’État. Par ailleurs, Total Marketing a tout intérêt à désamianter au maximum les parcelles puisqu’elle peut valablement se retourner contre l’entreprise initialement responsable de la présence d’amiante. En tout état de cause, le montant de 13.000.000 euros avancé par SEQUANO pour traiter l’amiante résiduel n’est absolument pas justifié, si ce n’est pas une analyse contradictoire de M. [B]. D’autre part, sur l’enrichissement injustifié auquel conduit la position de SEQUANO, s’il devait rester des déchets amiantés résiduels malgré le contrôle des services de l’État, Total Marketing serait tenu de supporter la charge de leur traitement en vertu de l’article L.541-2 du code de l’environnement. Ainsi, en sollicitant l’application d’un abattement de 50% pour pollution résiduelle à l’amiante, SEQUANO prétend à un enrichissement injustifié. Donc aucun abattement ne doit être retenu. Si un abattement devait par extraordinaire être retenu, il conviendra de mettre à la charge les coûts de désamiantage à la charge de SEQUANO.

SUR CE LA COUR

– Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 22 avril 2021, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises. En l’espèce, les conclusions de Total Marketing du 22 juillet 2021 et de SEQUANO du 21 octobre 2021 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Le mémoire d’appel N°2 du 19 janvier 2022 de Total Marketing est en réplique aux conclusions de SEQUANO, appelant incident et est donc recevable.

Par courrier du 15 février 2022 complété le 2 mars 2022 notifié le 3 mars 2022 (AR du 4 mars 2022) SEQUANO a adressé le rapport provisoire M. [I] [X], expert judiciaire, daté du deux février 2022, désigné par le tribunal de Paris dans le cas du litige relatif à la procédure d’amiante sur les parcelles expropriées (pièce numéro 47), ainsi qu’un courrier de l’autorité expropriante du 14 février 2022 (pièce numéro 48) lui transmettant notamment : (I) l’analyse des risques résiduels après travaux démontrant que seul un usage industriel a été pris en considération (pièce numéro 49) et (II) le projet de service d’utilité publique proposant administration des restrictions d’usage pour les utilisateurs futurs (pièce numéro 50).

Elle demande l’application de l’article R311-19 du code de l’expropriation afin de produire ces pièces, qui lui ont été transmises en février 2022, soit postérieurement au délai prévu par l’article R311-26 du code de l’expropriation.

Aux termes de l’article R311-19 du code de l’expropriation applicable en appel en vertu de l’article R311-29 dudit code si l’une des parties ou le commissaire du gouvernement s’est trouvé dans l’impossibilité de produire, à l’appui de son mémoire et ses conclusions, certaines pièces ou documents, le juge peut, s’il estime nécessaire à la solution de l’affaire, l’autoriser sur sa demande, à produire à l’audience ces pièces et documents.

En l’espèce, en application de ce texte, ces pièces qui n’ont pu être produites dans le délai légal de trois mois sont utiles à la solution du litige, ce qui n’est pas contesté par Total Marketing, puisque SEQUANO dans son appel incident demande l’application d’un abattement pour pollution. Elles seront donc déclarées recevables.

Le mémoire récapitulatif en réponse de SEQUANO du 8 septembre 2022 est en réponse aux conclusions de Total Marketing ainsi que les nouvelles pièces communiquées numéro 46 à numéro 56 et seront donc déclarées recevables.

Le mémoire d’appel numéro trois de Total Marketing déposée hors délai 2 juin 2023 ainsi que les pièces nouvelles numéro 49 à 51 en application des articles R311-19 et R311-29 du code de l’expropriation, puisque celle-ci ne pouvait être produite dans le délai légal et qu’elles sont utiles à la solution du litige et en l’absence de contestation de SEQUANO, seront déclarés recevables.

– Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 4 mars 2021.

1° sur la date de référence

Le premier juge indique qu’en application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption, comme en l’espèce, fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence se situe pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différé, à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers, le plus récent des actes rendant public, approuvant , modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Il retient la date de la délibération numéro CT-20/1406 du conseil du territoire que le dernier PLUi a été approuvé lors de la séance du 25 février 2020 il a placé le bien exproprié en zone UP 24.

Il ajoute que l’article L322-3 du code de l’expropriation invoqué par SEQUANO AMENAGEMENT est quant à lui applicable pour apprécier la qualité de terrain à bâtir ou non du bien exproprié, l’évaluation prenant en compte, dont l’une et l’autre des hypothèses, les possibilité de contrainte définies par le plan local d’urbanisme le plus récent.

Il a indiqué qu’en conséquence le bien est à évaluer selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme défini par le PLUi approuvé le 25 février 2020 et situant le bien en zone UP 24.

Total Marketing demande la confirmation. SEQUANO AMENAGEMENT indique qu’en première instance, elle considérait que le droit de préemption urbain avait été supprimé par délibération du conseil de territoire du 25 février 2020 qu’il fallait retenir la règle classique selon laquelle la date de référence été celle de la publication de l’acte créant la Zac des Docks, soit le 25 juin 2007 ; que le tribunal en a jugé autrement considérant que cette délibération étant postérieure à l’ordonnance d’expropriation, ne pouvait pas être prise en considération ; elle se soumet à la décision du tribunal et retient en conséquence comme date de référence, au titre de l’article L 322-2 du code de l’expropriation, celle du 25 février 2020.

En l’absence de contestation des parties sur la date de référence, la date retenue par le premier juge correspondant aux possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le PLUi approuvé le 25 février 2020 où est situé le bien en zone UP24 sera confirmée.

2° sur la consistance d’un ensemble immobilier et la situation d’urbanisme

A la date de référence du 25 février 2020, le bien exproprié est situé en zone UP 24.

Total Marketing précise que les parcelles sont inscrites en zone UP 24’28 du PLUI.

Le PLUI précise que (pièce numéro 7) : « les zones UP correspondent aux espaces identifiés comme secteur de projet, sur lesquelles une recomposition urbaine est programmée à plus ou moins long terme, nécessitant des règles particulières.

L’objectif poursuivi est de permettre la mise en ‘uvre des projets de développement et assurer leur qualité urbaine, paysagère environnementale. La zone UP 24 correspond à la zone des projets portant sur le secteur des docks à [Localité 92] ( pièce N°8).

Elle est concernée par des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) sectoriels.

La zone comprend des secteurs dans lesquels s’appliquent des dispositions spécifiques :

‘huit secteurs correspondant à des secteurs ou îlots mixtes dans l’aménagement et la morphologie font l’objet d’orientations spécifiques incluses dans l’OAP du secteur des docks : UP 24’un, UP 24’deux, UP 24’quatre, UP 24’cinq, UP 24’six, UP 24’sept, UP 24’huit et UP 24’neuf ».

SEQUANO indique que l’unité foncière expropriée est inondable dans sa totalité, qu’elle se situe en zone jaune du plan de prévention des risques d’inondation (PPRI) ce qui implique des contraintes de construction particulière (pièce numéro 43 et 45).

Total marketing réplique que les emprises sont soumises à une orientation d’aménagement particulière dite « OAP » 27 numéro 9 définis au PLU, avec laquelle tout projet doit être « compatible » (L 123-5 du code de l’urbanisme) ; que plusieurs actions directes ressortent de la lecture de cette orientation d’aménagement particulière :

‘le secteur est considéré à dominante « habitat/activité/équipement ».

‘les constructions devront présenter un gabarit maximum de R + 11.

‘elles ne devront pas compromettre la réalisation d’une « promenade arborée » l’installation du groupe scolaire, qui ne concerne néanmoins pas les terrains expropriés.

Elle indique que l’ensemble de la réglementation associée traduit un parti d’urbanisme fort tourné vers l’optimisation de la constructibilité du secteur d’emprise (pièce numéro 8) et que l’inondabilité modérée du secteur n’est pas un frein à la constructibilité de ce secteur à « fort enjeu », le PPRI ne fixant qu’une cote de PHEC au-dessus desquelles doivent être prévus les équipements vitaux.

S’agissant de la consistance du bien exproprié, il s’agit de 15 parcelles, pour la plupart nue, vides en chantier, situées [Adresse 68] à [Localité 92].

[Adresse 68] est desservie par l’arrêt RER « [93] » (RER C), l’arrêt de métro «[71]y » (L 13) et l’A 15.

Il ressort du procès verbal de transport que les parcelles expropriées, cadastrées L numéros [Cadastre 35],[Cadastre 37], [Cadastre 38],[Cadastre 39], [Cadastre 44],[Cadastre 53], [Cadastre 16],[Cadastre 19], [Cadastre 21],[Cadastre 22], [Cadastre 24],[Cadastre 43], [Cadastre 46],77 et [Cadastre 47], sont divisées en deux unités foncières distinctes :

‘la première unité foncière (parcelles L numéros [Cadastre 35],[Cadastre 37],[Cadastre 38], [Cadastre 39],[Cadastre 44],[Cadastre 53],[Cadastre 16],[Cadastre 19],[Cadastre 21],[Cadastre 22],[Cadastre 24],[Cadastre 43],[Cadastre 46] et [Cadastre 47]) se compose :

o de parcelles occupées par la RATP pour les besoins du chantier de construction du site de maintenance et de remisage de la Ligne 14. Il s’agit d’un terrain vide (cailloux, tôles’), avec une partie goudronnée, et sur lequel est édifié un bâtiment. L’ensemble est en chantier et n’a pas pu être visité ;

o de parcelles vides, en chantier, et sur lesquelles il est procédé à des excavations du sol pour dépolluer les terres en hydrocarbures. L’ensemble de ces parcelles jouxte d’un côté le centre de maintenance et de remisage de la RATP, de l’autre côté, la voie publique ;

‘la deuxième unité foncière (parcelle [Cadastre 66]) ne communique pas avec la première et correspond à une parcelle vide, encombrée et en partie goudronnée. La parcelle n’est pas matériellement délimitée et est occupée par la RATP pour les besoins d’un chantier (présence de voitures et de personnel).

Total Marketing indique qu’à partir de mai 2018, elle a initié les travaux de réhabilitation des parcelles au bénéfice de la SEQUANO et ce conformément à l’arrêté préfectoral de réhabilitation du 27 juillet 2015 (pièce numéro un) ; ces opérations de traitement de la pollution du sous-sol par hydrocarbures ont été intégralement menées par les prestataires de la société Total Marketing Services qui ont rédigé un rapport de fin de travaux actuellement à l’analyse des services de la préfecture pour validation et complément d’instruction. La société Total Marketing Services en sa qualité de dernier exploitant mènera ses opérations jusqu’à leur terme, c’est-à-dire l’obtention d’un procès-verbal de recollement qui ne sera délivré par la préfecture qu’après un contrôle approfondi de leur efficacité et leur pérennité ; dans ce cas, suite à la découverte présence d’amiante sur le site, une expertise judiciaire a été initiée par la société Totale Marketing Services, au contradictoire des sociétés à l’origine des travaux de démantèlement et dont la responsabilité supposée quant à la présence d’amiante, ainsi que la société SEQUANO (pièce numéro quatre) ; l’expert judiciaire a déposé son rapport le 7 juillet 2022 en concluant que la société Totale Marketing Services avait parfaitement respecté la réglementation applicable à l’amiante et que les opérations de désamiantage par criblage réalisées par ces prestataires ont permis de « livrer un terrain à construire comparable à ce qu’il pourrait en être d’une friche industrielle ».

SEQUANO s’agissant de la pollution du terrain demande un abattement pour présence d’amiante, ainsi que de servitudes d’utilité publique de 50 %. Elle verse aux débats des expertises.

Cette question sera étudiée ci-après.

3° sur les surfaces

Le premier juge indique qu’il a retenu les surfaces indiquées par l’expropriant favorable à la partie expropriée, en précisant que la différence n’est que de 2 m², soit :

‘parcelles L[Cadastre 35]3, [Cadastre 37], [Cadastre 38], [Cadastre 39], [Cadastre 44], [Cadastre 53], [Cadastre 16], [Cadastre 19], [Cadastre 21],[Cadastre 22], [Cadastre 24], [Cadastre 43],[Cadastre 46] et [Cadastre 47]= 17’053 m² ;

‘parcelle [Cadastre 66]= 1928 m²

soit un total de 18’981 m².

En l’absence de contestation de la part des parties, le jugement sera confirmé sur ce point.

4° sur la qualification de terrain à bâtir

A sur la date d’appréciation de la qualification de terrain à bâtir

Le premier juge indique que l’article L322-3 du code de l’expropriation prévoit que la qualification de terrain à bâtir s’apprécie un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à déclaration publique, qu’en l’espèce il ressort de l’arrêté préfectoral numéro 2010-809 du 12 mai 2010 prescrit avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à déclaration d’utilité publique de la Zac des docks, que cette enquête s’est déroulée du 15 juin 2010 au 16 juillet 2010, et qu’en conséquence la qualification de terrain à bâtir doit s’apprécier à la date du 15 juin 2009.

Total Marketing conclut qu’il n’y a pas lieu de retenir deux dates distinctes de référence, que de fait, que ce soit la date du 25 février 2020, date de la dernière révision du PLUi délimitant la zone UP 24 dans laquelle se situe le bien exproprié, ou la date du 15 juin 2009, date à laquelle le précédent PLU délimitait la zone UIB, il ne pouvait qu’être qualifié de « terrain à bâtir » ; à l’évidence, aux termes du dernier PLUi, approuvé le 25 février 2020 le terrain situé dans une zone à fort potentiel constructible et le terrain actuellement nu, ne peut être que qualifié de « terrain à bâtir ».

SEQUANO conclut que la date de référence pour qualifier le terrain exproprié doit être fixée en application de l’article L322-3 du code de l’expropriation qui dispose que la qualification de terrain à bâtir, au sens du présent code est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas prévu à l’article L122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :’. », soit le 15 juin 2009 (pièce numéro six) et que la date de référence pour apprécier l’usage effectif des parcelles expropriées, est celle du 25 juin 2007, correspondant à la publication de l’acte créant la Zac des docks, mais qu’elle se soumet à la date retenue par le premier juge celle du 25 février 2020.

L’article L322-3 du code expropriation dispose que la qualification de terrain à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas prévu à l’article L 122-4, 1 an avant la déclaration d’utilité publique sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois : 1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces diverses réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptés à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence invoquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L322-2.

Par arrêts du 1er mars 2023 N°22-11467 et 30 mars 2023 N°22-14163 la Cour de cassation juge qu’en application des articles L. 213-4, a) et L. 213-6 du code de l’urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; cette date de référence, dérogatoire à celle prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, s’applique également pour la qualification de terrain à bâtir, régie par l’article L. 322-3 du même code. En conséquence, c’est à la date de référence qu’il convient d’apprécier la qualification de terrain à bâtir d’un bien, soit en l’espèce à la date du 25 février 2020.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

B sur la qualification de terrain à bâtir

A la date du 19 juin 2009, retenue par le premier juge, celui-ci a dit que le terrain exproprié ne peut être qualifié de terrain à bâtir au sens des dispositions de l’article L322-3 du code de l’expropriation.

Total Marketing demande l’infirmation en indiquant que ce soit à la date du 25 février 2020 ou à la date du 15 juin 2009, le terrain exproprié ne pouvait qu’être qualifié de terrain à bâtir ; elle fait état de l’absence d’incidence de la création de la ZAC, à la date de référence du 15 juin 2009, le terrain sera qualifié de terrain à bâtir, sans que ne puisse être opposée l’opération d’aménagement d’ensemble visée aux documents d’urbanisme postérieurs à la date de référence et qui par suite n’existait pas encore ; qu’alternativement à la date du 25 février 2020, les routes et dessertes sont achevées, les réseaux d’électricité d’assainissement qui préexistaient existent au droit du terrain et plus généralement, à l’échelle de la zone, les équipements sont déjà largement réalisés.

SEQUANO demande la confirmation en indiquant que quelle que soit la date de référence retenue, que si le terrain était classé dans une zone constructible, leur inclusion dans une zone d’aménagement concerté créé par arrêté préfectoral du 25 juin 2007, permettait par la Société Total Marketing Services de démontrer qu’ils sont insuffisamment viabilisés, puisque le caractère suffisant des réseaux de viabilité doit s’apprécier au regard de l’ensemble de la zone. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols rendus publics ou approuvé ou par un plan local d’urbanisme comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension des réseaux est appréciée, à la date de référence, au regard de l’ensemble de la zone.

La première condition de l’article L 322-3 du code de l’expropriation est remplie à savoir que les terrains expropriés sont situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale.

Par contre la deuxième condition de l’article L 322-3 du code de l’expropriation n’est pas remplie en l’espèce, puisque la dimension des réseaux est insuffisante, l’appréciation se faisant, non à l’échelle des seuls terrains expropriés, mais au regard de l’ensemble de la zone .

En effet, il ressort des pièces versées aux débats :

‘l’étude d’impact de la Zac des Docks présente les infrastructures de voirie et autre réseaux nécessaires à la viabilisation des parcelles expropriées et dont la réalisation est planifiée dans le cadre de l’aménagement de ladite Zac ( pièce N°46);

‘le compte rendu annuel à la collectivité arrêté au 31 décembre 2019 fait état, sur la Zac des Docks, de 62 725 126 euros de travaux de voirie et réseaux diverses réalisés et de 11 535 317 euros de travaux restant à réaliser.

Total Marketing indique que son terrain est déja depuis des dizaine d’années un terrain construit et bénéficie des réseaux d’alimentation et de desserte ; elle ajoute que le programme en 2009 prévoit une superficie de 824000 m² (pièce N°46) pour un investissement total de 123 859 276 euros au titre des travaux de VRD (pièce N°47), soit 151,5 euros/m² et qu’à la date du 25 février 2020, les routes de desserte sont achevées, les réseaux (électricité, assainissement) existent au droit du terrain et que plus généralement à l’échelle de zone, que les équipements sont déja largement réalisés ; ainsi, elle admet que les équipements ne sont pas totalement réalisés et ne démontre pas qu’au regard de l’ensemble de la ZAC, l’ensemble des réseaux est de dimension adaptée.

Ainsi, compte tenu de l’aménagement devant encore être réalisé, les réseaux de voirie, d’électricité, d’eau potable et d’assainissement sont insuffisamment dimensionnés au regard de l’ensemble de la Zac des Docks.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement exclu la qualification de terrain à bâtir.

5° sur la situation locative

La fixation de l’indemnité de dépossession en valeur libre retenue par le juge n’étant pas contestée par les parties, le jugement sera confirmé en ce sens.

6° sur la méthode d’évaluation

Le premier juge a retenu la méthode par comparaison proposée par SEQUANO, a écarté la méthode dite du bilan promoteur demandée par TOTAL MARKETING.

TOTAL MARKETING demande l’infirmation ; elle indique que le code de l’expropriation ne privilégie aucune méthode d’évaluation, qu’elle laisse celle-ci à l’appréciation souveraine du juge du fond, que la méthode par comparaison sera évidemment utilisée, mais sans écarter la méthode dite du bilan promoteur compte tenu du potentiel de constructibilité particulièrement important du terrain ; elle indique que la méthode du bilan promoteur est parfaitement justifiée en l’espèce pour conforter l’approche par comparaison.

Elle produit à l’appui un rapport de M. [S].

SEQUANO demande la confirmation en indiquant que M. [S] estime que le terrain préempté pourrait recevoir six bâtiments de R+9 à R+11, pour une superficie de 79’000 m² de surface de plancher constructible (SDP), et qu’après calcul du prix de vente d’une telle opération et déduction du coût de construction, des frais techniques, des frais annexes et la marge de l’opérateur, le prix global des terrains est de 39 000 281’201 euros (pièce numéro 10), soit près de neuf fois l’évaluation que la société TMS faisait elle-même de son bien en 2017 ; que la méthode du bilan promoteur, avec une valorisation par référence à un usage futur incertain, est habituellement rejetée par les juridictions de fond ; que la méthode du « compte à rebours » est conditionnée par l’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours, lequel fait défaut au cas d’espèce.

Le juge de l’expropriation apprécie souverainement la méthode d’évaluation à retenir.

La méthode dite du promoteur, autrement dénommée du compte à rebours, qui consiste à déterminer la valeur d’un terrain en partant du prix de vente finale escomptée de l’opération de promotion qui sera réalisée et en déduisant de celui-ci, à partir d’un bilan prévisionnel, le coût des travaux et le montant des frais liés à cette opération, intègre des éléments futurs, alors que la valeur d’une parcelle ne peut être déterminée en fonction de son utilisation future conformément à l’article L311-1 du code de l’expropriation. En outre, en l’espèce, les deux parties proposent dans le cadre de la méthode habituelle par comparaison des termes de référence.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement écarté la méthode dite du promoteur et retenu la méthode habituelle par comparaison.

7° sur l’application de l’abattement pour enclavement concernant la parcelle [Cadastre 66]

Le premier juge a retenu compte tenu de la situation de la parcelle en accord entre l’entité expropriante et la partie expropriée un abattement pour enclavement de 10 % pour la parcelle [Cadastre 66] d’une superficie de 1928 m².

En l’absence de contestation des parties sur ce point, le jugement sera confirmé en ce sens.

8° sur l’application d’un abattement pour pollution amiante

Le premier juge indique que l’examen des pièces versées par les parties ne permet de conclure ni à la présence d’amiante sur le site à l’issue des travaux, ni à la nécessité d’une dépollution, étant précisé que la direction régionale et interdépartementale de l’environnement et de l’énergie d’Île-de-France indique dans son rapport qu’en dessous de 0,1 % d’amiante, les matériaux ne sont pas considérés comme des déchets dangereux ; qu’en définitive, la preuve d’une pollution des sols des parcelles à évaluer et la nécessité d’une dépollution n’est pas rapportée de sorte qu’il n’y a pas à appliquer un abattement pour tenir compte d’une moins-value liée à une pollution spécifique des sols ; que subsidiairement, sur la demande de sursis à statuer de SEQUANO, il n’y a pas lieu de surseoir à statuer sur le montant de l’abattement pour pollution à appliquer.

TOTAL MARKETING demande la confirmation et verse à l’appui des expertises réalisées au cours de la procédure d’appel.

SEQUANO demande l’infirmation en versant à l’appui également des expertises réalisées au cours de la procédure d’appel, notamment celle de l’expert judiciaire M. [I] [X], expert judiciaire désigné par le tribunal de commerce (pièces N°47 et 51) et sollicite un abattement pour présence d’amiante et servitudes publiques de 50 % dans le dispositif de ses conclusions et à titre subsidiaire elle demande à être autorisée à communiquer les rapports, études et diagnostics complémentaires reçus après la prise de possession des lieux et justifiant la présence de pollutions résiduelles sur le site et de sa conséquence sur la valeur du bien exproprié.

L’expert judiciaire M. [I] [X] dans son rapport d’expertise conclusif indique dans le rappel des faits :

«’en 1912, Total installe en Quai de Seine à [Localité 92] un centre de stockage et de distribution d’hydrocarbures.

-Ce site a été maintes fois modifié pour répondre aux évolutions techniques et aux nécessités commerciales.

-Le site a subi deux guerres mondiales pendant lesquelles les dépôts de carburant étaient spécialement visés par les bombardements.

-En 2005, Total est exproprié.

‘Le site doit être entièrement démantelé et les terres dépolluées.

‘Le démantèlement impose la démolition de bâtiments ayant obtenu un permis de construire avant le 1er juillet 1997.

‘Dans le respect de la réglementation, Total fait intervenir VERITAS pour réaliser un « repérage amiante avant démolition » en juillet 2005 portant sur ses bâtiments devant être démoli.

‘Depuis 2006, Total lance un appel d’offres auprès d’entreprises susceptibles de réaliser ces travaux de démantèlement.

‘En février 2006, les entreprises appelées à concourir reçoivent le dossier de consultation des entreprises dans lequel figure le rapport VERITAS pour repérage d’amiante avant démolition.

‘La visite du site par les entreprises appelées à concourir a lieu à la suite.

‘Avril 2006, SEJOURNE remet son offre.

‘Septembre 2006, SEJOURNE est lauréat et reçoit commande totale.

‘SEJOURNE fait appel à SOGEDEC pour réaliser les travaux de retrait d’amiante tel que décrit dans le rapport de VERITAS.

‘SOGEDEC a remis aux autorités compétentes son « plan de retrait » en septembre 2006.

‘Les travaux de démantèlement par SEJOURNE commencent en décembre 2006.

‘Les travaux sont réceptionnés « sans réserve » par Total le 22 juin 2007.

‘Les terrains restent en friche jusqu’à l’attribution de la parcelle [Localité 92] 2014 pour réaliser le SMR de la RATP 14.

‘Octobre 2014, prise de possession du site par RATP, débroussaillage.

‘Décembre 2014, RATP constate la présence de débris de canalisations en fibrociment éparpillés sur le terrain. Ces canalisations sont susceptibles de contenir de l’amiante.

‘Le fait est constaté par ISODIAG qui confirme la présence de fibres d’amiante dans les débris de canalisation en fibrociment.

‘Total fait réaliser par SERPOL la mise en sécurité de la totalité de site de janvier à mars 2015.

‘Total missionne de nombreux bureaux d’études pour la recherche de pollutions de sol aux hydrocarbures et dérivés.

‘Des réunions sur site sont organisées entre les experts assistant technique de Total et de SEJOURNE tout au long de l’année 2015.

‘SERPOL missionnée par Total réalise le plan de retrait des MPCA envoyés à la DIRRECTE le 23 avril 2015.

‘SERPOL réalise le retrait des zones sources telles qu’identifiées dans le diagnostic mené par AECOM au printemps 2015 sur le site SEQUANO à la demande et pour le compte de Total.

‘Le litige devient judiciaire, Total assigne en référé auprès du tribunal de commerce de Paris SEJOURNE et son assureur AXA, RATP et SEQUANO les 16 et 19 octobre 2015.

‘Le 19 novembre 2004, le tribunal de commerce de Paris rejette la demande d’expertise formulée par Total suite aux objections de SEJOURNE.

‘Total interjette appel près la cour d’appel de Paris le 7 décembre 2015.

‘Le 10 février 2017 la cour d’appel de Paris émet une ordonnance désignant M. [I] [X] ès qualité d’expert. L’affaire revient au tribunal de commerce de Paris.

‘Plusieurs nouvelles parties seront attraites à la cause : SOGEDEC, bureau VERITAS, APAVE, URS et les financiers du projet RATP. »

M. [X] atteste nonobstant les dénégations de SEJOURNE que les débris de canalisation en fibrociment entre la surface du sol et moins de deux mètres du site de Total proviennent bien des canalisations d’assainissement tel que figurant sur les plans VRD joint à l’appel d’offres remis à SEJOURNE.

L’expert ajoute que pendant les six mois qu’a duré le chantier, il est surprenant (même peut-être ahurissant) qu’aucun technicien SEJOURNE, quelque soit son grade ou ses fonctions, ne se soit pas inquiété ou simplement interrogé sur la présence de débris de canalisations en fibrociment vernissées à l’intérieur.

En conclusion de la note EQUAD l’expert retient :

« -le lien exclusif entre les travaux SEJOURNE et la dissémination de débris d’amiante sur la totalité de la parcelle [Localité 92].

-Donc l’obligation de décontaminer la parcelle SEQUANO.

-29’700 m³ ont été analysés, excavées, triés (criblés) puis dirigés vers la filière d’élimination spécifique amiante.

Si la pollution des sites constitue un facteur de moins-value de nature à diminuer la valeur du terrain, il appartient à l’autorité expropriante de démontrer la pollution effective du sol, et la nécessité d’une dépollution pour le terrain conforme à son usage, dans les limites autorisées par le plan d’urbanisme.

En l’espèce, les parties s’accordent pour dire comme cela ressort de toutes les expertises que de l’amiante a été détectée sur une partie des parcelles expropriées, ayant pour origine les canalisations du dépôt pétrolier et plus précisément les conduites d’eau pluviale constituée d’amiante fibrociment.À l’appui de sa demande d’abattement pour pollution et des servitudes d’utilité publique, SEQUANO indique qu’elles rapporte la preuve de la présence d’une pollution résiduelle et invoque que :

‘qu’un document émanant de la société expropriée établissait formellement (pièce numéro 21), que lors d’une réunion contradictoire du 11 septembre 2017, la société Total Marketing services avait présenté un PowerPoint duquel il résultait que le volume global des terres polluées sur le site était estimé à 120’000 m³, et qu’il précisait que dans le cas de la remise en état pour le seul usage industriel du site, elle allait excaver un volume de 75’000 m³, laissant place à un volume estimé à 45’000 m³.

‘qu’un rapport du bureau d’études BURGEAP de décembre 2017 (pièce numéro 20) concluait que : « pour le site objet d’étude, des travaux de remise en état ont été réalisés, la compatibilité sanitaire entre l’état des terrains à usage envisagé par SEQUANO n’est pas d’emblée garantie. Il conviendra d’ajuster les modalités constructives afin de réduire le niveau de risque. Ces modalités constructives devront être choisies de telle façon qu’elles puissent garantir à long terme les niveaux de risques jugés acceptables ».

Un expert judiciaire M. [K] [B] (pièce numéro 26) qui a pu analyser certains des documents disponibles note que :

«’ la cote initiale du terrain livré par total est de 29 NGF ;

‘la cote de réalisation du projet est fondée sur la contrainte PPRI, soit 29,9 NGF ;

‘la construction d’un niveau de parking et une profondeur de fouille de 3 m ;

‘la construction de deux niveaux de parking induit une profondeur de fouille de 3 + 2,5 mètres, soit 4,5 m ».

Il conclut que : ‘ ainsi, le surcoût de gestion des terres d’excavation pour la réalisation du projet immobilier programmé sur la parcelle SEQUANO, du fait de la présence des hydrocarbures dans les sols, est de 50 euros la tonne, ce qui représente pour 99’508 t de déblais un montant global de 4’975’391 euros ».

”Sur l’incidence spécifique de la présence d’amiante sur la valeur du terrain exproprié, elle indique qu’à l’occasion du démantèlement du dépôt pétrolier par la société Total Marketing Services, des débris d’amiante ont été légalement dispersés maintenus sur la totalité du site exproprié lors des démolitions, ce qui a donné lieu à une mesure d’expertise judiciaire ordonnée par la cour d’appel de Paris le 10 février 2007 et confié à M. [I] [X], laquelle est en cours ; que dans le cadre de cette expertise, elle demande le retrait de tous les éléments d’amiante présents sur la totalité du terrain ; que Total Marketing a dans son plan de gestion « amiante », décidé d’utiliser une méthodologie de tri manuel ou mécanique (criblage) de laisser des débris amiante et dans les sols, dans la proportion suivante, 1,6 kg de fibrociment par mètres cubes de sol sur toute la surface du site.

‘Qu’elle a demandé à M. [K] [B] d’évaluer l’incidence de la présence résiduelle de déchets d’amiante dans le terrain exproprié ; que celui-ci dans son rapport (numéro 26), conclut qu’en cas de maintien de terrain amianté et sur le site après mise en place de la technique du criblage, le surcoût de gestion qui en résulterait pour les utilisateurs futurs serait de 3’134’700 euros hors-taxes ; qu’il faisait la réserve suivante : « il convient de noter qu’il demeure une incertitude sur la position de l’administration quant à la nécessité d’instituer des servitudes d’utilité publique, du fait de la présence potentielle de fibre résiduelle d’amiante, à l’issue d’un nouveau criblage des matériaux. » ; que si en revanche, il fallait retirer toutes les terres amiantées du terrain afin d’éviter une servitude d’utilité publique, il évalue le coût à la charge Total Marketing Services à 13’932’000 euros hors-taxes ; que l’expert à l’issue d’un deuxième rapport concernant l’amiante (pièce numéro 44) constate une distorsion de facteurs 50 entre la projection et la quantité de débris de fibrociment de 7657 tonnes récoltées dans le cadre de la procédure de remise en état.

‘A la lecture du rapport judiciaire M. [I] [X], il apparaît de manière incontestable que le terrain exproprie est encore affecté d’une pollution résiduelle amiante.

A l’appui de sa demande d’abattement pour présence d’amiante et servitudes d’utilité publique de 50 %, SEQUANO fait état également d’une pollution aux hydrocarbures.

Elle indique que postérieurement à la prise de possession des lieux, elle a pu faire investiguer le site et elle produit un nouveau diagnostic établi par le bureau d’études IDDEA (pièce numéro 54) duquel il résulte que le site est effectivement pollué aux hydrocarbures ; plus grave, la société Total Raffinage Marketing a méconnu les seuils qui lui étaient imposés par son arrêté de remise en état pour un usage industriel et qu’en tout état de cause, la charge de la gestion de cette pollution aux hydrocarbures représente des contraintes majeures appliquant aussi la mise en place de restrictions d’usage double servitudes d’utilité publique ; elle demande dans les motifs de ses conclusions à la cour de prendre en considération cette pollution aux hydrocarbures soit en pratiquant un autre abattement pour pollution, soit en déduisant le coût de gestion de cette pollution sur l’indemnité principale, soit en fixant la valeur du terrain, pollution comprise ; elle verse une nouvelle estimation du coût des pollutions aux hydrocarbures réalisée par la société GINGER BURGEAP (pièce numéro 54) en indiquant que si l’on retient l’hypothèse haute ou l’hypothèse basse, le surcoût de gestion des terres polluées à la charge des utilisateurs futurs ressort, en considération d’une superficie du terrain exproprié de 18’000 m³ environ entre 80 et 140 euros par m² de terrain.

Ni TOTAL MARKETING, ni SEQUANO ne sollicitent d’expertise judiciaire dans le cadre de la présente procédure, la cour disposant cependant outre les expertises versées par les parties de l’expertise judiciaire de M. [I] [X] (pièce N°47) désigné par le tribunal de commerce.

La procédure au niveau administratif est toujours en cours, puisque la direction de la coordination des politiques et de l’appui territorial par courrier du 21 avril 2023 (pièce N°50) a demandé à TOTAL MARKETING des documents complémentaires.

Au moment où la cour statue, il ressort des pièces versées aux débats que :

‘le site exproprié a fait l’objet d’une procédure de cessation d’activité conformément aux dispositions de l’article L 512-6 du code de l’environnement.

‘la société Total Marketing Services a initié des travaux de réhabilitation des parcelles au bénéfice de la SEQUANO conformément à un arrêté préfectoral de réhabilitation du 27 juillet 2015 (pièce numéro 1).

L’article 2’gestion du site pollué’prévoit :

-que la société Total est tenue de mettre en ‘uvre, en application des articles L512-20 et R512-39-1 et suivants du code de l’environnement, les évaluations et remèdes rendus nécessaires par la découverte sur le site de pollutions en lien avec les anciennes activités qu’elle y a exercées (notamment hydrocarbures et BTEX). Elle doit ainsi en particulier remettre en état le site de telle sorte qu’il permette un usage futur du site comparable à celui de la dernière période d’activité.

‘Les mesures de gestion engagées dans ce cadre ont pour objet de supprimer autant que possible ou, à défaut, de maîtriser les sources de pollution identifiées sur le site ainsi que les éventuelles pollutions qui auraient migré à l’extérieur afin que la pollution générée par l’ancienne activité industrielle ne soit plus susceptible de remettre en cause des intérêts mentionnés à l’article L511-1 du code de l’environnement, que ce soit sur le site ou à l’extérieur de ce dernier.

‘Ils s’appuient sur les meilleures techniques disponibles et la méthodologie nationale de gestion des sols pollués portée par le ministère en charge de l’écologie au travers notamment des circulaires du 8 février 2007, en particulier en ayant recours au bilan coûts-avantages dans le choix des mesures de gestion et la détermination des objectifs à atteindre.

L’article 3 -les conditions générales- prévoit que ces mesures de gestion sont notamment les suivantes :

‘excavation des sources de pollutions identifiées dans les sols de la zone non saturée, de la zone de battement de la nappe et dans le premier mètre de la zone saturée,

‘extraction du flottant de la nappe par pompage et/ou écrémage,

‘traitement de la pollution dissoute de la nappe par oxydation en réacteur.

Les techniques ci-dessus sont données à titre indicatif, d’autres solutions plus efficaces peuvent être envisagées’un second arrêté préfectoral complémentaire numéro 2019’01 50 du 23 janvier 2019 a renforcé les conditions objectives de maîtrise des nuisances des impacts, notamment ceux liés aux travaux de terrassement et de dégazage des sols et eaux souterraines (pièce numéro 49) ;

‘tout projet de construction sur un terrain ayant accueilli une installation classée pour la protection de l’environnement appliquant ou non un changement d’usage impose au maître d’ouvrage, à sa charge exclusive, la réalisation d’une étude de compatibilité de son projet au terrain et si nécessaire la mise en ‘uvre des mesures de gestion de pollutions résiduelles pour le rendre réalisable en application de l’article L556-1 du code de l’environnement.

– Par courrier du 21 avril 2023 la direction de la coordination des politiques publiques et de l’appui territorial demande à Total-RETIA suite à un rapport du 7 avril 2023 de l’inspection des installations classées de transmettre dans le délai d’un mois :

‘un bilan global du traitement des terres amiante et intégrant les éléments demandés par le courrier préfectoral du 5 mai 2020, repris par courrier du 14 janvier 2021 ;

‘la justification de l’absence de traitement alternatif (ISCO par exemple) des zones non excavables (proximité des bords de sites, murs et dalles RATP, voirie notamment) ;

‘les éléments complémentaires permettant de s’assurer de l’atteinte des objectifs (article 3 de l’arrêté préfectoral du 27 juillet 2015). En particulier, le rapport de fin de travaux sur l’emprise RATP ne permet pas de s’assurer que les purges complémentaires réalisées ont bien permis de supprimer les pollutions non conformes aux objectifs et le rapport de fin de travaux ICF sur l’emprise SEQUANO ne détaille pas complètement les éléments permettant de s’assurer de la conformité aux objectifs (renvoi vers les DOE Brezillon et Serpol) ;

‘un État cartographique de la pollution résiduelle des milieux sur les parties RATP et [Localité 92]. Pour les sols, il convient d’établir la cartographie sur l’intégralité du site (secteur 1 et 2, zones non traitées) à partir notamment des données de fond et front de fouille. Pour les eaux souterraines, il convient de préciser la présence ou non de flottant au niveau des ouvrages précédemment indisponibles ;

‘à une cartographie de l’extension de la pollution hors site (article 3 de l’arrêté préfectoral du 27 juillet 2015) en particulier à l’aval hydrauliques de la partie [Localité 61] (courrier préfectoral du 25 janvier 2022) ;

‘la version définitive du plan de surveillance des eaux souterraines des gaz des sols (article 5 de l’arrêté préfectoral du 27 juillet 2015) ;

‘l’actualisation de la demande de SUP intégrant la version définitive du plan de surveillance des eaux souterraines et des gaz des sols et l’état résiduel de la pollution du site.

‘S’agissant du rapport IDDEA du 19 mars 2002, la société Totale Marketing a fait expertiser le rapport par la société ICF (pièce numéro 49,) qui indique qu’il n’a pas été référencé de réseaux souterrains dans le tréfonds, et qu’aucun apport de terrains extérieurs n’a été opéré sur le site ; que s’agissant du résultat d’une procédure de remédiation réalisée sous l’égide du service installations classées il est inopérant d’analyser le terrain au regard du référentiel « fixé par le syndicat interdépartemental pour l’agglomération parisienne(SIAAP) pour les eaux souterraines, des valeurs de référence ISDI de l’arrêté du 12 décembre 2014 ou de tout autres références normatifs, les référentiels objectifs étant exclusivement définis dans le cas de l’arrêté préfectoral de remédiation du 27 juillet 2015 ; ICF indique : ‘ dans son arrêté préfectoral complémentaire du 27 juillet 2015, Total énergie a l’obligation de remise en état selon la dernière période d’activité exercée sur le site, soit le dépôt d’hydrocarbures, correspondant à un usage de type industriel’.

Aujourd’hui, la société d’économie mixte aménagement SEQUANO souhaite réhabiliter les terrains pour un autre type d’usage que celui demandé dans l’APC du 27 juillet 2015 de l’ancienne ICPE.

Total Energie a réalisé les travaux de réhabilitation conformément aux objectifs de l’APC du 27 juillet 2015 et rempli ses engagements vis-à-vis la remise en état des sols qui lui étaient demandés. Les conclusions de l ARR fin de travaux d’AECOM (références rapport de janvier 2022) confirment la compatibilité ainsi que l’absence de risque sanitaire des sols réhabilités pour un usage de type industriel, et ce, conformément aux dispositions de l’APC 27 juillet 2015.

Ainsi, toute réhabilitation des sols supplémentaires associés à un changement de l’usage acté dans l’APC du site revient à la charge du porteur d’un projet engendrant un changement d’usage.

Ce sujet est aujourd’hui acté par la Cour de cassation, qui suite à une affaire similaire, a pris l’arrêt suivant, en date du 29 juin 2022 : « si le dernier exploitant d’une installation classée mise à l’arrêt définitif a rempli l’obligation de remise en état qui lui incombe au regard à la fois de l’article L511-1 du code de l’environnement et de l’usage futur du site défini conformément à la réglementation en vigueur, le coût des pollutions supplémentaires résultant d’un changement d’usage par l’acquéreur est à la charge de ce dernier ».

Ainsi, dans cette décision, la Cour de cassation considère que l’opération envisagée constitue un changement d’usage du site différent de l’usage futur défini lors de la cessation définitive de l’activité. Dès lors, si l’exploitant a respecté l’obligation de remise en état du site au regard de l’usage futur défini, le coût d’une dépollution supplémentaire qui résulte d’un changement d’usage décidé par l’acquéreur reste à la charge de ce dernier».

Ce rapport indique que la méthodologie d’analyse utilisée par IDDEA est discutable :

‘l’analyse des fiches de prélèvement de sol, met en évidence l’absence de continuité chronologique dans la réalisation de certains sondages ;

-il apparaît, sur la fiche de prélèvement, que les sondages en partie centrale ont été réalisés les 28 et 19 mars 2022, en premier lieu au carotier (pour les deux premiers mètres) puis à la tarière mécanique, sans que cette modification du procédé opératoire ne soit justifiée et que s’agissant du sol, les écarts entre les résultats IDDEA et les travaux RETIA ne mettent en évidence une non-conformité réglementaire et sont simplement le résultat de « contraintes techniques de terrassement vis-à-vis de l’intégrité des structures à proximité et accentuée par la mauvaise qualité des remblais laissés par la RATP après leurs travaux » et que s’agissant des eaux souterraines, il n’est pas possible de conclure à un non-respect des objectifs réglementaires que ce soit pour la nappe de la zone sud-secteur pour les sols et aux souterrains du secteur 2 ;

Le rapport ICF conclut que :

«’la prise en compte partielle du périmètre réglementaire et contractuel (périmètre des travaux) de réhabilitation des milieux de l’ancien site Total énergie de [Localité 92] et de ses objectifs de remise en état ;

‘la non prise en compte par IDDEA de la remise en état du site par Total énergie pour un usage industriel (un exploitant) dans l’interprétation de ces résultats ;

‘la non prise en compte des référentiels d’interprétation des résultats adaptés aux contextes réglementaires et contractuels aux objectifs de réhabilitation du site par Total énergie ;

‘s’agissant plus particulièrement des résultats du rapport de diagnostic complémentaire d’IDDEA,

‘les investigations menées sur les sols du site ne concluent pas à la non-conformité des terrains en place après traitement. En effet, tous les dépassements des seuils de l’APC du 27 juillet 2015 relevés dans les sols par IDDEA sont liées aux limites techniques géotechniques ainsi que résiduelles des sols laissés par la RATP après ces travaux, ou dans l’intervalle des incertitudes analytiques.

‘Les résultats des investigations menées par IDDEA sur les eaux souterraines sont conformes aux résultats AECOM traduisant une contamination globale de la nappe par l’amiante, malgré les travaux menés par Total énergie entre 2018 et 2021, et malgré l’atteinte des objectifs de traitement de la nappe (retrait des faces flottantes et atteints de seuils de réhabilitation).

‘Concernant les investigations sur les gaz du sol, les résultats ne sont en aucun cas exploitables au périmètre ICPE de l’ancien site RETIA,IDDEA ayant considéré que dans ses calculs les futurs usage de SEQUANO et non la prise en compte de la dernière période d’activité (dépôt pétrolier). L’ARR de fins travaux réalisée par AECOM et considérant un futur usage comparable à la dernière activité du site conclusions des niveaux de risques inférieurs aux valeurs de référence.

Total Energie a ainsi conduit les travaux de réhabilitation sensible de [Localité 92] conformément à ses engagements et objectifs contractuels et réglementaires en termes de réhabilitation des terrains de [Localité 92] pour le compte de SEQUANO et ce, dans les limites techniques géotechniques associées au site ».

‘S’agissant des travaux de désamiantage, la note TECO du 23 novembre 2019, indique que les diagnostics amiante des remblais ont révélé qu’avant les premiers travaux de 2015 :

‘la masse des localisations d’amiante fibrociment était de 16’800 115 kg,

‘la quantité d’amiante présente sur l’emprise SEQUANO est estimée à 2531,25 kg, soit une teneur en amiante de 15 %,

‘le volume de remblai présent sur ladite emprise était estimé à 38’700 m³, pour un poids de 69’770 t.

Lors de la phase des travaux, réalisée en 2015 :

’15’420 kg de canalisation d’amiante fibrociment ont été évacués et désamiantés ;

’15’000 m³ de remblai ont été désamiantés, soit un total restant à désamianter de 23’700 m³.

La phase des travaux s’est déroulée du 3 octobre 2019 au 23 juin 2020. Le rapport de fin de travaux SERPOM du 27 juillet 2020 indique que le volume total de remblai traité et désamianté est de 23’075,27 m³ ;

Le rapport SERPOL conclut que « le chantier, d’une durée de huit mois, a permis d’extraire les sources de pollution identifiées au droit des différentes phases du projet ». La quantité de remblai non traité, après la phase des travaux, serait de 626 4,73 m³, soit 1,6 % de la quantité de remblai total, étant précisé que les volumes initiaux constituaient des estimations et que la masse de canalisations en amiante fibrociment traité ou évacué durant la phase 2 n’est pas précisée.

La direction régionale interdépartementale de l’environnement et l’énergie de France indique dans son rapport du 16 juillet 2019 (rapport de l’inspection des sites classées) qu’en dessous de 0,1 % d’amiante, les matériaux ne sont pas considérés comme des déchets dangereux (pièce N°9).

‘L’expert judiciaire M. [X] dans son rapport d’expertise conclusif (pièce N°51) relève que :

«’il s’agit d’apprécier techniquement la validité de la méthode d’élimination des débris de canalisation en fibrociment contenant de l’amiante par Total.

‘Le criblage mis en ‘uvre par Total permet d’éliminer et d’évacuer les grosses pièces ne laissant que des débris d’un diamètre inférieur à 15 mm.

‘Cette méthode ne permet pas d’éliminer la totalité des débris d’amiante. La libération de fibres d’amiante provenant de tels modules est difficile à envisager car dès lors que ces modules sont enfouis dans une masse terreuse et sont protégés de toute agression.

En conséquence, la méthode d’élimination des débris de canalisation en fibrociment contenant l’amiante mise en oeuve par Total n’est pas aussi absolue que celle utilisée par la RATP mais le résultat obtenu par Total permet de livrer un terrain à construire comparable à ce qu’il pourrait en être d’une friche industrielle. Mon avis, après avoir examiné les hypothèses avancées par M. [B] est que la dépense envisagée par celui-ci soit 13 millions d’euros n’est pas envisageable.

Dans l’état actuel, il est impossible à l’expert de déterminer le coût qui incombait à SEQUANO s’il était envisagé un traitement absolu du terrain, une étude technique préalable est nécessaire mais je confirme la réalité du préjudice subi par SEQUANO.

– « préalablement à l’intervention de SEJOURNE, TOTAL a scrupuleusement respecté la réglementation en vigueur à l’époque (2006) concernant les travaux à entreprendre concernant l’amiante ayant obtenu un PC avant le 1er juillet 1997 ;

– « M. [B] critique la méthode de criblage (et le matériel utilisé) par Total, mais son raisonnement n’est étayé par aucune réalité factuelle sauf des considérations étonnantes sur les valeurs des cribles à étoiles caoutchouc ou sans étoile caoutchouc. Ces critiques mal fondées ne sont pas prises en considération. Mon avis est que Total n’a commis aucune faute lors des opérations de criblage »

‘« le résultat obtenu par Total permet de livrer un terrain à construire comparable à ce qui pourrait être d’une friche industrielle »

‘« mon avis conformément aux chef de mission dix et onze , après avoir examiné les hypothèses avancées par M. [B] est que la dépense envisagée par celui-ci soit 13 millions d’euros n’est pas envisageable ».

L’expert donne son avis sur le coût global des opérations de désamiantage constitué par la somme des dépenses faites par Total et RATP pour éliminer, chacun avec sa méthode, les débris d’assainissement en amiante des canalisations qui constituait le réseau VRD du site Total qui ont été démolies et non évacués dans les remblais par SEJOURNE soit :

‘pour Total : 884’823 euros

‘pour RATP : 3’601’509 euros

soit un total de 6’886’332 euros

Si SEQUANO devait procéder à un désamiantage complémentaire de la parcelle qu’elle a acquise de Total, elle subirait un préjudice qui n’a pas fait l’objet d’une demande formelle ni d’un chiffrage précis et crédible.

Les éléments techniques et de fait développés dans le corps du présent rapport et plus précisément en réponse aux cinq des chefs de mission permettent de porter une responsabilité importante sur les travaux SEJOURNE mais également une responsabilité moindre sur Total en qualité de maître d’ouvrage et de maître d”uvre. Il présente une grille d’imputabilité des désordres suivantes :

‘pour SEJOURNE : 75 à 85 %

‘pour Total : 25 à 15 % ».

En conséquence au regard de l’ensemble de ces éléments, TOTAL MARKETING services a initié les travaux de réhabilitation des parcelles conformément à l’arrêté préfectoral de réhabilitation du 27 juillet 2015 complété par l’arrêté préfectoral du 23 janvier 2019 ; si l’analyse des services de la préfecture pour validation et complément d’instruction est en cours (pièce N°50), à la date de la présente décision les prescriptions réglementaires sont respectées, comme le démontre le dernier rapport d’expertise de M. [X], dans le cadre d’une expertise contradictoires à l’ensemble des parties, dont TOTAL MARKETING et SEQUANO.

SEQUANO dans son courrier du 11 mars 2019 à l’expert M. [X] ( pièce N°22) soulève l’illicéité de la méthode de criblage envisagée par TOTAL au regard de la réglementation applicable en matière de déchets et demande le retrait total de l’amiante.

L’expert M. [X] indique qu’un seuil de 0, 1% de matériaux contenant des MPCA est acceptable s’agissant d’une friche industrielle ; SEQUANO demande un désamiantage total pour le projet de la construction de plus de 1000 logements dont 40% de logements sociaux, d’activités et d’animations.

Or, la Cour de Cassation par arrêt du 29 juin 2022, N°21-17502 a jugé que si le dernier exploitant d’une installation classée mise à l’arrêt définitif a rempli l’obligation de remise en état qui lui incombe, au regard à la fois de l’article L511-1 du code de l’environnement et de l’usage futur du site conformément à la règlementation en vigueur, le coût de dépollution supplémentaire résultant d’un changement d’usage par l’acquéreur est à la charge de ce dernier.

En conséquence, au regard des pièces versées et notamment de l’expertise judiciaire de M. [X], SEQUANO ne demandant pas d’expertise judiciaire dans le cadre de la présente procédure, la procédure de désamiantage est en l’état conforme à la réglementation pour une remise en état en friche industrielle correspondant à son état d’origine et le coût supplémentaire pour un desamientage complet pour la construction de logements est à la charge de SEQUANO, qui en change l’usage. Il convient en conséquence en l’absence de la nécessité d’une dépollution de confirmer le jugement qui a rejeté la demande d’un abattement pour pollution au titre de l’amiante.

S’agissant de la pollution pour hydrocarbures ajoutée par SEQUANO, si celle-ci indique dans les motifs de ses conclusions que la cour doit la prendre compte soit en pratiquant un autre abattement pour pollution, soit en déduisant le coût de gestion de cette pollution sur l’indemnité principale, soit en fixant la valeur du terrain, pollution comprise, la cour est saisie par le dispositif des conclusions conformément à l’article 954 du code de procédure civile ; or, SEQUANO sollicite uniquement un abattement pour présence d’amiante et servitudes d’utilité publique de 50% et SEQUANO indique uniquement qu’elle est bien fondée à soutenir que cette pollution résiduelle impacte lourdement la valeur du terrain exproprié et à demander à ce que la valeur unitaire de ce terrain soit fixée à 230 euros/m² conformément à ses offres indemnitaires.

S’agissant de la demande subsidiaire de SEQUANO dans le dispositif de ses conclusions de l’autoriser à communiquer les rapports études et diagnostics complémentaires reçus après la prise de possession des lieux et justifiant la présence de pollutions résiduelles sur le site et sa conséquence sur la valeur du bien exproprié, celle-ci ne rapporte pas la preuve de la nécessité d’une dépollution telle qu’invoquée s’agissant de l’amiante ; et en outre, elle indique qu’elle-même, postérieurement à la prise en possession des lieux, elle a pu enfin investiguer le site et elle produit d’ailleurs un nouveau diagnostic établi par le bureau d’études IDDEA.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement sur le rejet de demande de sursis à statuer, dans la mesure où la preuve d’une pollution des sols n’est pas rapportée, et de débouter SEQUANO de cette demande.

9° sur l’application d’un abattement pour servitudes d’utilité publique

En l’espèce, la preuve n’étant pas rapportée ni de la présence de pollutions résiduelles liées à l’amiante, ni de l’existence de restrictions d’usage, le préjudice invoqué par SEQUANO est incertain et ne peut être indemnisé.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a dit n’y avoir lieu d’appliquer un abattement pour servitude d’utilité publique.

10° sur la détermination de l’indemnité principale

Le premier juge après examen des références des parties, y compris le commissaire du gouvernement, a retenu 11 termes de référence correspondant à une moyenne de 237 euros/m² en valeur libre et au regard de la situation géographique et la configuration du bien qui dispose d’une large façade sur rue, a fixé la valeur unitaire à la somme de 250 euros/m² en valeur libre, en retenant un abattement de 10 % à cette valeur unitaire pour l’emplacement de la parcelle [Cadastre 66] soit une valeur de 225 euros/m².

Il convient d’examiner les références proposées par TOTAL MARKETING Services et par SEQUANO, le commissaire du gouvernement n’ayant pas déposé ou adressé de conclusions en appel.

A références de TOTAL MARKETING :

TOTAL MARKETING demande un prix de 33 800 000 euros basé à la fois sur la méthode bilan promoteur qui a été écartée par la cour et dans le cadre de la méthode par comparaison propose des références après avoir demandé de retenir la qualification de terrain à bâtir qui n’a pas été retenue par la cour. Elle propose les cessions de gré à gré à [Localité 92] du rapport [S] ( pièce N°5) avec les références de publication ( sauf T2 , T 15 et T 16) correspondant à une valeur moyenne de 2545 euros/m².

T1: 1er avril 2019 : [Adresse 30], zone UB, 738 m², 2 000 000 euros, soit 2710 euros/m²

T2 : 20 décembre 2018,[Adresse 2], zone UM 6, 2007 m², 6’107’467 euros, soit 3043 euros/m²

T3: 1er juillet 2018 : [Adresse 34], zone UB, 677 m², 1’400’000 euros soit 2068 euros/m²

T4 : 1er juillet 2018 : [Adresse 34], zone UB, 7 74 m², 1’450’000 euros, soit 1873 euros/m²

T5 : 1er juillet 2018:30’32, [Adresse 34], zone UB, [Cadastre 50] m², 680’000 euros soit 1604 euros/m²

T6 : 1er avril 2018 : [Adresse 23], zone UB, 445 m², 1’350’000 euros soit 3034 euros/m²

T7 : 1er mars 2018:420[Adresse 48]s, zone Uba, 104 m², 300’000 euros, soit 2885 euros/m²

T8 : 1er septembre 2017 : [Adresse 40], zone UP, 2030 m², 5’155’000 euros, soit 2539 euros/m²

T9 : 1er septembre 2017 : [Adresse 42], zone UB, 6485 m², 16’740’000 euros, soit 2580 euros/m²

T10 : 1er mars 2017 : [Adresse 29], zone UB, 738 m², 1’500’000 euros, soit 2033 euros/m²

T11 : 1er janvier 2017 : [Adresse 41], zone UB, 349 m², 725’000 euros, soit 2077 euros/m².

T12 : 1er décembre 2016:150 B [Adresse 91], zone UA, 741 m², 1’300’000 euros, soit 1754 euros/m²

T 13 : 1er novembre 2016 : [Adresse 3], zone UM 6,946 m², 3’075’010 euros, soit 4202 euros/m²

T 14 : 1er août 2016 : [Adresse 91], zone UA, 370 m², 930’000 euros, soit 2514 euros/le maître carré

T15 : 1er mars 2016:[Adresse 31], zone U au, 3234 m², 8 millions d’euros ,soit 2474 euros/m²

T16 : 1er septembre 2015 : [Adresse 33], zone UB, de 170 m², 900’000 euros, soit 3333 euros/m².

TOTAL MARKETING indique que le premier juge a écarté ces références car la surface retenue est inférieure à 1000 m² bien plus petite que la surface du bien exproprié, que cependant leur potentiel de constructibilité est nécessairement plus faible ; qu’en outre, le premier juge a écarté les termes de références portant sur une cession à promoteur en droits à construire alors que la valorisation dépend essentiellement des droits à construire.

SEQUANO demande d’écarter ces références pour celles qui ne comportent pas les références de publication, pour le rapport d’expertise qui n’est pas un terme de comparaison, elle indique que les acquisitions faites par des promoteurs doivent être écartées dès lors que le terrain exproprié ne bénéficiait pas d’un permis de construire et que la cession de charges foncières vendue dans le cas d’une opération d’aménagement ne peut pas non plus être prise en considération et que cette mutation ne peut servir de termes de comparaison.

Il est de principe que ne peuvent être retenues que des mutations comportant les références de publication afin d’accéder à l’acte de vente et de connaître les caractéristiques des ventes ; en conséquence, les termes proposés dépourvus de ces références doivent être écartés ( T2, T15 et T16).

En outre, les termes correspondant à une surface inférieure à 1000 m² ne sont pas comparables à la surface du bien exproprié de 18981 m² et doivent être écartés ( T1, T3, T4, T5, T6, T7, T10, T11, T12, T13, T14).

Enfin, des cessions de droits à construire ne sauraient constituer des références pertinentes, les valeurs qu’elles révèlent incluent non seulement la valeur du sol proprement dite mais aussi l’ensemble des charges supportées pour pouvoir réaliser une opération immobilière sur l’emprise considérée (T8, T9).

T17 : TOTAL MARKETING propose également une acquisition faite par la ville de [Localité 92] du 30 mai 2016 pour un terrain cadastré [Cadastre 87] situé en zone urbaine mixte (page 28 du rapport [S]).

Cependant, les références de publication ne sont pas produites, ce qui empêche d’accéder à l’acte de vente et de connaître les caractéristiques de la mutation.

Ce terme sera donc écarté.

T18 : TOTAL MARKETING indique qu’elle a trouvé acquéreur pour des parcelles situées à proximité immédiate des biens expropriés, section [Cadastre 62],[Cadastre 1] et [Cadastre 63], [Adresse 68], pour un prix de 39’600’000 euros TTC, commission d’agence de 290 10’000 euros hors-taxes à la charge du vendeur, soit un prix de 33 millions hors-taxes pour 12’071 m², soit 2733 euros/m² (pièce numéro 37 : DIA 13 novembre 2020 et pièce numéro 51 extrait référencement vente ETALAB).

Cependant une DIA ne correspond pas une mutation effective et l’extrait site ETALAB correspond à la DIA pour une cession du 26 juin 2022, soit postérieure au jugement ; ce terme sera donc écarté.

TOTAL MARKETING propose également, les terrains expropriés attenants à la commune de [Localité 61], des termes de comparaison disponibles sur cette commune avec les références de publication :

T19 : 16 octobre 2018 : 32 quais de [Localité 61], zone UG, 12’445 m², 15’348’650 euros, soit 1233 euros/m²

Outre l’absence de références de publication, il s’agit d’une cession à promoteur en droits à construire non comparable. Ce terme sera donc écarté.

T20 : 1er mai 2018 : 32 route d'[Localité 58] à [Localité 61], zone UA, 2132 m², 6’476’055 euros, soit 3038 euros/m²

Ce terme est situé dans une autre localité à [Localité 61] et porte sur une cession à promoteur en droits à construire non comparable ; il sera donc écarté

T21 : 1er mai 2018 : 21 route d'[Localité 58] à [Localité 61], zone UH, 3047 m², 6’000’788 213 euros soit 2226 euros/m²

Ce terme est situé à [Localité 61] dont le marché n’est pas comparable et sera donc écarté.

T22 : 1er janvier 2017 : 31, rue Castérès à [Localité 61], zone UC2, 167 m², 825’000 euros soient 4940 euros/m²

Ce terme est situé à [Localité 61] dont le marché n’est pas comparable et sera donc écarté.

T23 : 16 décembre 2016 : 90, rue du général Roguet à [Localité 61], 4720 m², 7’500’000 euros soient 3496 euros/m²

Ce terme est situé à [Localité 61] dont le marché n’est pas comparable et sera donc écarté.

T24 : 14 novembre 2016 : 63, [Adresse 59] à [Localité 61], zone UC 3,439 m², 2’150’000 euros soit 4897 euros/m²

Ce terme est situé [Localité 61] dont le marché n’est pas comparable et sera donc écarté.

T25 : 21 mai 2015 : 5, [Adresse 59] à [Localité 61], zone UH, 1150 m², 5’999’432 euros soient 5217 euros/m²

Outre l’ancienneté de ce terme de plus de cinq ans, il est situé à [Localité 61] dans un marché non comparable et sera donc écarté.

TOTAL MARKETING propose également des terrains vendus par la ville ressortant à un prix moyen de 2155 euros/m² :

T26 : conseil municipal du 18 février 2019,30 et [Adresse 36] à [Localité 61], zone UE, 546 m², 591’300 euros soit 1709 euros

T27 : conseil municipal du 20 décembre 2018 : 27 mai 2019:[Adresse 27] à [Localité 61], zone UA, 2865 m², 4’927’000 euros, soit 1720 euros/m²

T28 : conseil municipal du 25 juin 2018 : 37/41, rue Georges [Localité 60] à [Localité 61], zone UE, 6058 m², 11’681’727 euros soit 1928 euros/m²

T29 : conseil municipal du 25 avril 2017 : 20 24, rue Valiton à [Localité 61], zone UC 3,951 m², 3’102’311 euros soit 3262 euros/m².

Ces termes se situent dans une autre localité à [Localité 61] dont le marché n’est pas comparable, et seront donc écartés.

B références de SEQUANO

Elle a formé incident et demande de retenir une valeur unitaire de 230 euros/m².

A titre préalable, elle indique qu’elle entend évoquer un traité d’adhésion à expropriation signé par la Société Total Marketing services et concernant les parcelles voisines de celles objet de la présente procédure, dans le cadre de la réalisation de la ligne 14 du métro parisien, pour une superficie de 24 116 m², une indemnité d’expropriation remploi compris de 4’764 000 euros soit 180 euros/m² (pièce numéro 11). Ce terme signé en 2014 datant de plus de cinq ans est trop ancien et sera donc écarté.

Elle propose ensuite des références en application de l’article L322-8 du code de l’expropriation qui dispose que le juge tient compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique, dont certains sont issus des conclusions du commissaire du gouvernement :

a) acquisitions réalisées par SNCF et la Ville de [Localité 88] de terrains appartenant au SITCOM (avec les références de publication) :

I1 : vente du 6 décembre 2016, parcelles situées [Adresse 28], section[Cadastre 65]9,[Cadastre 51] et [Cadastre 52], 1’468’105 euros, 6126 m², 240 euros/m².

Ce terme comparable en consistance et localisation de moins de cinq ans et non critiqué par TOTAL MARKETING sera retenu.

I2 : vente du 18 avril 2017 : quai de Seine, section J numéro 87,401 1895 euros, 1677 m², 240 euros/m².

Ce terme non retenu par le premier juge n’est cependant pas critiqué par TOTAL MARKETING; il sera donc retenu.

I3 : vente du 10 janvier 2020 : [Adresse 26], section J numéro [Cadastre 4],[Cadastre 7],[Cadastre 10],[Cadastre 14] et [Cadastre 15],[Cadastre 4] 15’290 euros, 549 m², 210 euros/m².

Ce terme sera écarté, la surface de 549 m² étant trop faible par rapport au terrain à évaluer.

b) acquisitions faites par SEQUANO dans la Zac des Docks

I4 : vente du 25 juillet 2019 signée entre l’État et SEQUANO : terrain industriel aménagé situé dans la Zac des Docks, [Adresse 59], parcelles cadastrées section [Cadastre 69] à [Cadastre 70], 6 351 m², 886’000 euros, superficie de 4114 m², 215 euros/m².

Ce terme récent comparable en consistance et localisation et non critiqué par TOTAL MARKETING sera retenu.

I5 : vente du 26 juillet 2019 entre SNCF réseau/SNCF mobilité et SEQUANO : ensemble de terrains ferroviaires aménagés situés dans la Zac des docks [Adresse 90] et [Adresse 89],

cadastrée section I numéro [Cadastre 18],[Cadastre 5],[Cadastre 6],[Cadastre 8],[Cadastre 9],[Cadastre 20] numéro [Cadastre 14],[Cadastre 11],[Cadastre 12],[Cadastre 13],[Cadastre 17], 9’799’680 euros, 37’120 m², 264 euros/m².

Ce terme récent comparable en consistance et localisation et non critiqué par TOTAL MARKETING sera retenu.

I6 : vente du 11 décembre 2018 entre la ville de [Localité 92] sur Seine et SEQUANO, concernant une parcelle cadastrée section L numéro [Cadastre 49],[Cadastre 50] III [Cadastre 56] [Cadastre 57], située dans la Zac des Docks, [Adresse 59], terrain industriel aménagé, 1580 m², 237’000 euros, 150 euros/m².

Ce terme récent comparable en consistance et localisation et non critiqué par TOTAL MARKETING sera retenu.

I7 : vente du 21 septembre 2010 : terrain pollué à aménager, ZAC des Docks, 41928 m², 13 144 994, 59 euros, minoration pour dépollution et déconstruction : 10 000 000 euros, 313 euros/m² soit après abattement pour pollution : 152 euros/m². Ce terme datant de plus de cinq ans est trop ancien et sera donc écarté.

La moyenne des termes retenus est donc de :

240+240+215+264+150=1109/5=221, 8 euros/m² en valeur libre.

En tenant compte de l’ancienneté de certaines des références, de l’évolution du marché et des éléments de plus-value tenant à une bonne localisation et d’un terrain disposant d’une large façade sur rue, le premier juge a exactement retenu une valeur supérieure fixée à 250 euros/m² en valeur libre.

Le jugement sera donc confirmé qui a fixé l’indemnité de dépossession à la somme de :

-250 euros X 17053 m²= 4 263 250 euros( pour l’ensemble des parcelles excepté la parcelle [Cadastre 66])

-225 euros (250 euros X0, 90( abattement non contesté pour enclavement) X 1928 m²= 433800 euros

soit un total de 4 697 050 euros en valeur libre.

– sur l’indemnité accessoire de remploi

En l’absence de contestation des parties sur les taux habituels retenus par le premier juge, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu une indemnité de remploi de 4 697 050 euros.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a fixé l’indemnité de dépossession foncière à verser par SEQUANO à la société TOTAL MARKETING Services à la somme de : 4 697 050 euros (indemnité principale) + 470 705 euros (indemnité de remploi) = 5 167 755 euros en valeur libre.

– Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné SEQUANO à payer à TOTAL MARKETING la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter TOTAL MARKETING Service et SEQUANO de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

– Sur les dépens :

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation. La société TOTAL MARKETING Services perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties et les pièces nouvelles produites ;

Statuant dans la limite des appels ;

Confirme le jugement entrepris ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société TOTAL MARKETING Services aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

 

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