COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

12e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 NOVEMBRE 2023

N° RG 21/07158 – N° Portalis DBV3-V-B7F-U3WI

AFFAIRE :

Société BUROBOUTIC

C/

SAS PICARD SURGELES

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Novembre 2021 par la chambre des loyers commerciaux du TJ de VERSAILLES

N° RG : 21/01365

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Anne-Laure WIART

Me Fabrice HONGRE- BOYELDIEU

TJ VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Société BUROBOUTIC

RCS Nanterre n° 339 967 473

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentée par Me Anne-Laure WIART, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 437 et Me Nelson SEGUNDO de la SELARL RACINE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0301

APPELANTE

****************

SAS PICARD SURGELES

RCS Melun n° 784 939 688

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 et Me Philippe RIGLET du cabinet CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 Mai 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller,

Madame Bérangère MEURANT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juin 2008, la société Buroboutic a donné à bail à la société Picard Surgelés un local commercial en rez-de-chaussée et un emplacement de parking en sous-sol dépendant d’un immeuble sis [Adresse 7]), à destination de vente et livraison de produits alimentaires conservés par le froid, pour une durée de neuf années à compter du 17 juin 2008, moyennant un loyer annuel de 66.300 € HT et HC.

A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte d’huissier du 21 juin 2017, la société Picard Surgelés a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er juillet 2017 pour une durée de neuf années « moyennant un loyer annuel fixé dans la double limite du loyer plafond et de la valeur locative ».

Aux termes d’une lettre recommandée datée du 5 novembre 2018 dont l’accusé de réception a été signé le 12 novembre 2018, la société Picard Surgelés a notifié à la société Buroboutic un mémoire préalable tendant à la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 41.944,40 € HT et HC par an.

Les parties ne se sont pas accordées sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Par acte du 4 juin 2019, la société Picard Surgelés a fait assigner la société Buroboutic devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Versailles aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 41.944,40 € HC et HT par an.

Dans un mémoire en réponse, la société Buroboutic a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 83.400 € HC et HT par an.

Par jugement du 15 novembre 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Versailles a :

– Déclaré irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes de la société Picard concernant la durée du bail renouvelé et la reconduction des clauses et charges du bail expiré ;

– Déclaré irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes de la société Buroboutic tendant à dire que le renouvellement de bail est intervenu au 1er juillet 2017 et à voir condamner la société Picard au paiement des arriérés de loyer augmentés des intérêts capitalisés, comme le demande la société Buroboutic ;

– Constaté le renouvellement au 1er juillet 2017 du bail consenti à la société Picard par la société Buroboutic portant sur les locaux situés [Adresse 8] (78) ;

– Ordonné une expertise judiciaire portant sur l’éventuel déplafonnement du loyer et la valeur locative du bail en renouvellement à effet du 1er juillet 2017, confiée à M. [N].

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 13 juillet 2020 puis modifié les 19 et 26 janvier 2021.

Par jugement contradictoire du 15 novembre 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Versailles a :

– Rappelé que sont irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes relatives à la date de renouvellement du bail, à la durée du bail renouvelé, à la reconduction des clauses, charges et conditions du bail échu ainsi qu’à l’actualisation du dépôt de garantie et aux éventuels arriérés dudit dépôt pouvant résulter de la fixation judiciaire du loyer renouvelé ;

– Dit que le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2017 n’est pas soumis au plafond en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ;

– Dit que le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2017 doit être fixé à la valeur locative ;

– Fixé à la somme annuelle de 60.606,60 €, hors charges et hors taxes, le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2017 des locaux situés [Adresse 7] (78) ;

– Rappelé que le jugement vaut titre exécutoire ;

– Rejeté la demande de la société Buroboutic tendant au paiement des arriérés de loyers avec intérêts de droit et capitalisation ;

– Dit que les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer contractuel courent à compter du 9 septembre 2019, date du premier mémoire en défense notifié par la société Buroboutic ;

– Rejeté les demandes d’indemnisation formées par les parties au titre de leurs frais irrépétibles ;

– Partagé par moitié les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, entre les parties ;

– Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 1er décembre 2021, la société Buroboutic a interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 25 juillet 2022, la société Buroboutic demande à la cour de :

– La recevoir en son appel, ses demandes, fins et conclusions et la dire bien fondée ;

– Infirmer partiellement le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Versailles le 15 novembre 2021 (RG n°21/01365) seulement en ce qu’il a :

– Fixé à la somme annuelle de 60.606,60 €, hors charges et hors taxes, le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2017 des locaux situés [Adresse 7] (78) ;

– Rappelé que le jugement vaut titre exécutoire ;

– Rejeté la demande de la société Buroboutic tendant au paiement des arriérés de loyers avec intérêts de droit et capitalisation ;

– Dit que les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer contractuel courent à compter du 9 septembre 2019, date du premier mémoire en défense notifié par la société Buroboutic ;

– Rejeté la demande d’indemnisation formée par la société Buroboutic au titre de ses frais irrépétibles ;

– Partagé par moitié les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire entre les parties ;

– Ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

– Confirmer partiellement le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Versailles le 15 novembre 2021 (RG n°21/01365) seulement en ce qu’il a :

– Rappelé que sont irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes relatives à la date de renouvellement du bail, à la durée du bail renouvelé, à la reconduction des clauses, charges et conditions du bail échu ainsi qu’à l’actualisation du dépôt de garantie et aux éventuels arriérés dudit dépôt pouvant résulter de la fixation judiciaire du loyer renouvelé ;

– Dit que le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2017 n’est pas soumis au plafond en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ;

– Dit que le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2017 doit être fixé à la valeur locative ;

Et statuant à nouveau,

– Déclarer que le loyer du bail renouvelé sera fixé nécessairement à la valeur locative en l’état de la modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours de la dernière période locative ;

– Déclarer que la valeur locative des locaux loués du bail renouvelé s’élève à la date du 1er juillet 2017, à la somme de 83.575 € hors charges, hors taxes ;

En conséquence,

A titre principal,

– Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 83.575 € par an hors charges, hors taxes, à compter du 1er juillet 2017, conformément à l’article L.145-33 du code de commerce ;

– Condamner la société Picard Surgelés à rembourser à la société Buroboutic les arriérés sur le loyer depuis la date de renouvellement, soit le 1er juillet 2017, et à payer à la société Buroboutic, les intérêts au taux légal sur les arriérés constitués depuis le 9 septembre 2019, date de la notification du premier mémoire en défense du bailleur, ainsi que leur capitalisation ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour d’appel venait à considérer que le déplafonnement du loyer n’était pas justifié,

– Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 73.379,15 € par an hors charges, hors taxes, à compter du 1er juillet 2017 ;

En tout état de cause,

– Débouter la société Picard Surgelés de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et notamment celles issues de son appel incident et au titre des intérêts sur le trop-perçu ;

– Condamner la société Picard Surgelés à payer à la société Buroboutic la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner la société Picard Surgelés aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise, dont distraction pour ceux-là concernant, au profit de Me Wiart et ce, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 17 mai 2022, la société Picard Surgelés demande à la cour de :

A titre principal,

– Débouter la société Buroboutic de l’ensemble de ses demandes ;

– Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déduit le montant de la taxe foncière du montant de la valeur locative ;

A titre d’appel incident,

– Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Versailles du 15 novembre 2021 en ce qu’il a :

– Dit que le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2017 n’est pas soumis au plafond en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ;

– Fixé le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2017 à la somme annuelle de 60.606,60 € HT et HC ;

En conséquence,

– Fixer à compter du 1er juillet 2017, le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de neuf ans à 286 €/m²p/an, soit la somme de 48.437,40 € à compter du 1er juillet 2017 par an hors charges et taxes après abattements, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées ;

En tout état de cause,

– Juger que les restitutions des loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles et ce à compter de la prise d’effet du bail renouvelé ;

– Condamner la société Buroboutic aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 février 2023.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

La société Buroboutic demande à la cour d’infirmer partiellement le jugement dont appel et de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 83.575 € HC et HT par an, qui correspond à la valeur locative des locaux loués au 1er juillet 2017. Elle invoque plusieurs éléments qui démontrent selon elle une modification notable des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt pour le commerce considéré et justifiant le déplafonnement, comme retenu par l’expert et le juge des loyers, à savoir l’augmentation de la population de la zone considérée, le prolongement de la ligne T6 du tramway, l’installation de nouveaux commerces, la réalisation de plusieurs opérations immobilières importantes. Elle fait état de la très bonne situation des locaux pour l’activité exercée, au c’ur de la commune de [Localité 18], au sein d’un quartier résidentiel dense, le plus central et animé de la commune, aisément accessible par le réseau routier, avec des facilités de stationnement et correctement desservi par les transports en commun, sur le meilleur tronçon de l’axe principal de [Localité 18]. Elle ajoute que les locaux loués bénéficient d’une bonne commercialité et d’une clientèle à pouvoir d’achat élevé, qu’en outre ils se trouvent à proximité immédiate du marché couvert de [Localité 18] générant une importante chalandise piétonne. Elle souligne que les locaux bénéficient d’une très bonne visibilité grâce à un important linéaire de façade en angle avec une devanture vitrée.

Elle considère qu’il n’y a pas lieu de pratiquer de correctif et s’oppose à l’abattement appliqué par le juge des loyers au titre de la taxe foncière en relevant que les baux de comparaison communiqués prévoient la refacturation de la taxe foncière au preneur. Elle demande à la cour de retenir comme le premier juge une surface pondérée de 195,65 m2p. Elle fournit 13 éléments de comparaison, permettant d’aboutir à une valeur locative moyenne de 454,61 €/m2p, et sollicite de prendre particulièrement en compte une enseigne alimentaire bio (Naturalia) située au Chesnay, à côté d’un magasin Picard, dont la valeur locative a été fixée judiciairement à 605 €/m2 au 15 mai 2013.

La société Buroboutic reproche à l’expert judiciaire de ne pas avoir pris en compte les références de loyers dits décapitalisés mentionnés dans son rapport et sollicite d’écarter les prix de renouvellement judiciaires mentionnés dans le rapport qu’elle juge très anciens (2008 à 2010) et qui ne reflètent pas selon elle la valeur locative des locaux au 1er juillet 2017. Elle critique les 4 références apportées par la société Picard Surgelés au soutien de sa demande, qui ne sont selon elle aucunement représentatives, et elle précise que, contrairement aux affirmations de la locataire, des références autres que celles portant sur des commerces de produits alimentaires peuvent être prises en compte pour déterminer la valeur locative.

Elle conclut qu’au regard notamment de la très bonne situation pour l’activité exercée, de la très bonne visibilité des locaux au sein d’un immeuble sur rue, de leurs caractéristiques propres, de l’ensemble qui est de taille recherchée, fonctionnel, bien équipé et aménagé pour l’activité exercée, de l’activité de vente de produits surgelés effectivement exercée, de l’analyse du marché locatif réalisée, il convient de retenir, au 1er juillet 2017, un prix unitaire de 425 € m2B, inférieur à la moyenne des prix de comparaison visés, soit une valeur locative de 83.576,25 € arrondie à 83.575 €. Elle sollicite en conséquence d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 60.606,60 € HC et HT par an et en ce qu’il a rejeté sa demande tendant au paiement des arriérés de loyers avec intérêts de droit et capitalisation.

La société Picard Surgelés demande quant à elle l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a dit que le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2017 n’est pas soumis au plafond en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré. Elle observe que dans son rapport, l’expert judiciaire n’a démontré aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer. Ainsi, elle considère que l’évolution de la population dans la zone concernée n’a rien de notable mais s’inscrit au contraire dans une tendance ancienne et continue d’augmentation de la population en banlieue parisienne ; qu’il en va de même de l’évolution de la population de cadres et professions intellectuelles supérieures, qualifiée par l’expert de « population à plus fort pouvoir d’achat » ; que d’ailleurs la consommation des produits surgelés et particulièrement des produits Picard n’est en aucun cas l’apanage d’une population privilégiée ; qu’aucune démonstration n’est apportée ni par les constats de l’expert, ni par la société Buroboutic concernant une supposée incidence favorable sur l’activité commerciale de la construction de nouveaux logements à proximité des locaux loués ; que l’inauguration en 2016 de la ligne de tramway n’a pas eu l’incidence favorable à laquelle conclut l’expert dans la mesure où les trois gares à proximité ont vu leur fréquentation baisser.

Elle énonce qu’en tout état de cause, la fixation du loyer du bail renouvelé au plafond doit être écartée, la valeur locative étant inférieure au loyer plafond qui ressort à la somme de 72.571,98 € HC et HT, faisant observer que l’indice de comparaison retenu par l’expert est erroné au regard de l’alinéa 2 de l’article L.145-34 du code de commerce et qu’il convient de tenir compte de l’indice du 1er trimestre 2008 et non de celui du 4ème trimestre 2007.

Elle indique être en désaccord avec la surface pondérée retenue par le juge des loyers et avance que la pondération de la surface de vente zone 2 à 0,9 plutôt qu’à 0,8 n’est pas justifiée par le rapport d’expertise, ni par le jugement qui la confirme. Elle sollicite donc de ramener la surface pondérée de 196,65 à 191,23 €/m2p.

La société Picard Surgelés reproche au premier juge de ne pas avoir tenu compte de ce que les références retenues par l’expert sont, pour la plupart, difficilement comparables aux locaux objet du bail. Elle fait ainsi valoir que 13 des références portent sur des locaux dont la superficie (entre 25 et 140 m2B) est bien inférieure à celle du magasin Picard, et ce alors que plus la surface est petite plus la valeur locative au m2 est haute ; que seulement la moitié des références locatives porte sur un commerce de produits alimentaires, sachant que toutes les activités ne génèrent pas la même marge et que les loyers pratiqués dans le secteur de l’alimentation sont traditionnellement inférieurs à ceux des autres secteurs, ce qui justifie d’appliquer une décote sur les références locatives qui ne concernent pas une activité alimentaire. Elle estime que la référence du magasin Naturalia situé au Chesnay ne peut constituer une référence pertinente, en raison notamment de sa proximité avec le centre commercial Parly 2 et de la nature du commerce exploité (produits bio) dont la marge est bien supérieure à celle de la vente de produits surgelés, sauf à y appliquer une décote significative. Elle ajoute qu’outre les questions de superficie et de destination, les magasins d’alimentation cités comme référence ne peuvent être pris en compte au regard de leur éloignement des locaux, certains d’entre eux étant au surplus situés dans des zones dont la commercialité est sans commune mesure avec celle des locaux loués. Selon elle, la référence la plus pertinente est celle du magasin Picard à [Localité 12] dont le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2013 pour un loyer unitaire de 160,35 €/m2p. Si elle souscrit au choix de l’expert judiciaire d’écarter les loyers reconstitués par décapitalisation du droit au bail, elle critique de façon générale le calcul effectué par celui-ci, en ce que notamment il n’a pas appliqué de correctifs aux références retenues. Elle demande de retenir une valeur locative de 286 €/m2p/an à compter du 1er juillet 2017, avant abattements.

Elle soutient que la refacturation de la taxe foncière par le bailleur justifie une minoration de la valeur locative et conteste le fait que les locaux bénéficient d’une très bonne commercialité, comme le prétend la société Buroboutic. Elle en déduit que le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2017 doit être fixé à la somme de 48.437,40 € par an HC et HT ([286 € x 191,23 m2] – 6.254,40 €).

*****

– Sur le déplafonnement du loyer

Il résulte de l’article L.145-34 du code de commerce qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 – à savoir : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité -, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

Selon l’article R.145-6 du même code, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, la société Picard Surgelés conteste la modification notable des facteurs locaux de commercialité sur la période du bail écoulé.

Dans son rapport, l’expert judiciaire a relevé plusieurs éléments lui permettant de conclure à une évolution ayant eu un effet notable sur l’activité du magasin Picard et donc à un déplafonnement du loyer. Les opérations d’expertise ont ainsi permis d’établir sur la période du bail expiré :

– une augmentation de plus de 15,26% de la population des zones Iris entourant les locaux loués, s’accompagnant d’une baisse des professions intermédiaires (-16,45%) ainsi que des employés (-8,38%), et parallèlement d’une augmentation des cadres et professions intellectuelles supérieures (+22,29%) ;

– une reconfiguration du quartier avec la réalisation des programmes immobiliers Sogeprom du [Adresse 8] (4 niveaux de logements et des commerces en rez-de-chaussée dont une épicerie fine, un institut de beauté, une bijouterie, un syndic et une agence de gardiennage), [Adresse 14] à l’angle de la [Adresse 17] (40 logements en accession et 17 logements sociaux), Logirep7 au [Adresse 5] (26 logements), soit au total la création de plus de 120 logements ;

– l’inauguration le 11 juin 2016 de la ligne T6 du tramway reliant [Localité 11] à [Localité 18], avec la création de deux gares souterraines, ce qui, selon l’expert, « a pu impacter l’évolution de la fréquentation des 2 gares de [Localité 18] » ;

– l’augmentation de plus de 6,5% de la fréquentation de la gare de [Localité 18] rive gauche (8 minutes à pied des locaux) pour la période 2015-2017.

Comme l’a cependant justement observé le premier juge, cette augmentation de la fréquentation de la gare de [Localité 18] rive gauche s’est accompagnée, selon le rapport d’expertise, d’une baisse de fréquentation de 11% de la gare de [Localité 18] rive droite (8 minutes à pied des locaux), de sorte que l’évolution de la fréquentation des gares ne peut être considérée comme notable et favorable à l’activité exercée dans les locaux loués, sachant par ailleurs que la fréquentation de la gare de [Adresse 13] (14 minutes à pied) a également baissé de 12,7% sur la même période.

Il n’en demeure pas moins qu’avec la réalisation des programmes immobiliers précités, la population de la zone de chalandise s’est accrue de 15,26%, avec une augmentation significative des cadres et professions intellectuelles (+22,29%), donc d’une population d’actifs à plus fort pouvoir d’achat que les autres catégories socio-professionnelles, ainsi que l’a noté l’expert, qui a également indiqué que le revenu disponible par unité de consommation pour la population de [Localité 18] est supérieur de +11,87% au revenu pour [Localité 12] et de +6,2% au revenu pour [Localité 15]-[Localité 16]. Ces constructions ont également entraîné l’installation de nouveaux commerces favorisant un flux chalant plus important dans un environnement disposant déjà d’une bonne commercialité, renforcée trois fois par semaine par la présence du marché [O], qui compte 44 commerçants abonnés et de 4 à 30 commerçants dits ‘volants’, ce marché étant distant de quelques mètres seulement du magasin Picard.

C’est ainsi à raison que le juge des loyers a retenu que ces éléments, combinés à la spécificité du commerce exploité (vente de produits surgelés) et au linéaire de vitrine dont il dispose (environ 17 mètres sur l’avenue du [Adresse 8] et 7 mètres sur la place du 11 novembre 1918, côté marché), permettaient de conclure à une modification notable des facteurs locaux de commercialité, favorable au preneur, justifiant un déplafonnement du loyer. Le jugement sera confirmé de ce chef.

– Sur la surface pondérée

En I’absence d’un relevé des surfaces réalisé par un géomètre-expert, l’expert judiciaire a retenu les surfaces du relevé réalisé par la société Buroboutic le 17 mai 2008, selon des plans annexés au bail, auxquelles il a appliqué les recommandations pour la pondération des locaux à usage de commerce annexées à la 5ème édition de la Charte de l’expertise.

La société Picard Surgelés sollicite de ramener la surface pondérée de 196,65 à 191,23 €/m2p, en appliquant à la surface de vente zone 2 (surface utile = 54,14 m2) un coefficient de pondération de 0,8, et non de 0,9 tel que retenu par l’expert.

La pondération de 0,9 appliquée par l’expert à cette surface est cependant pleinement justifiée, comme l’a décidé à juste titre le premier juge, dans la mesure où le local bénéficie d’une configuration régulière, d’une bonne hauteur sous plafond et d’une absence de « cloisonnement toute hauteur ».

Comme relevé par l’expert, la surface pondérée doit ainsi être fixée à 196,65 m2p. Le jugement sera également confirmé sur ce point.

– Sur la valeur locative

Aux termes de son rapport, et par application de la méthode d’estimation par comparaison de références (nouvelles locations, renouvellements amiables déplafonnés et renouvellements judiciaires), l’expert judiciaire a estimé la valeur locative en renouvellement au 1er juillet 2017 des locaux loués par la société Picard Surgelés à 369 €/m²B.

Après examen des références fournies, le premier juge a arrêté une valeur locative de 340 €/m2, puis il a fait application d’un abattement au titre de la taxe foncière.

La société Buroboutic sollicite l’infirmation du jugement sur ce point et considère que le prix unitaire de 425 €/m2, qui est inférieur à la moyenne des prix de comparaison dont elle se prévaut (454,61 €/m2), doit être retenu par la cour. Elle ajoute que l’abattement relatif à la taxe foncière est injustifié au regard des nouvelles dispositions de la loi Pinel.

La société Picard Surgelés soutient pour sa part que la valeur locative doit être fixée à la somme de 286 €/m2. Elle considère que le transfert de la taxe foncière au preneur est une charge exorbitante de droit commun qui doit faire l’objet d’un abattement.

La cour constate que, pour parvenir à une valeur locative de 369 €/m², l’expert a procédé à la comparaison de 23 références, pour partie reprises par le bailleur, se rapportant à des commerces situés à [Localité 18] ou dans des communes limitrophes. Certaines de ces références portent sur des commerces dont la nature, la surface et l’activité sont parfois différentes de celles relatives au local litigieux. Néanmoins, si l’on écarte les références trop anciennes car antérieures à 2010, une tendance significative se dégage en faveur de l’évaluation retenue par l’expert.

La société Buroboutic demande à la cour de prendre particulièrement en compte le magasin Naturalia situé [Adresse 9], à côté d’un magasin Picard, dont la valeur locative a été fixée judiciairement à 605 €/m2 au 15 mai 2013. Cette référence ne doit pas être écartée comme le sollicite la société Picard Surgelés, qui considère à tort qu’elle n’a aucune pertinence, mais elle doit être prise en considération en appliquant un correctif pour tenir compte, comme l’a fait le premier juge, de la nature différente du commerce exploité (vente de produits bio) et de la proximité avec le centre commercial Parly 2, qui crée un flux de chaland dont l’importance est supérieure à celle de l’axe sur lequel est implanté le magasin Picard, objet du bail renouvelé.

La société Picard Surgelés concentre son argumentation sur deux références locatives concernant des magasins Picard : l’une située au [Adresse 3] dont la valeur locative en renouvellement a été fixée amiablement à 160,35 €/m2 au 1er juillet 2013 pour une surface de 275,62 m2p, l’autre au [Adresse 2] dont la valeur locative en renouvellement a été fixée amiablement à 286 €/m2 en octobre 2015 pour une surface de 192 m2p. Si ces références constituent en effet des références pertinentes, il ne peut être occulté que la commercialité de ces deux emplacements est très inférieure à celle des locaux litigieux, situés au [Adresse 7], au sein d’un vaste ensemble immobilier, à proximité du marché [O] et d’un grand nombre de commerces, bénéficiant de surcroît d’une bonne desserte en voiture avec un parking public dans l’ilôt immobilier et d’une bonne desserte en transports en commun avec un arrêt de bus devant le magasin.

S’agissant des loyers dits décapitalisés portant sur de nouvelles locations avec droit d’entrée ou de cession, l’expert a indiqué en réponse aux dires des parties qu’il ne lui semblait « pas judicieux de prendre en compte les deux cessions pour des activités non alimentaires [ndlc : prêt à porter et agence de voyage] et bénéficiant aux commerçants cédants et non aux propriétaires ». Ces références seront en tout état de cause écartées au regard de leur ancienneté (2010).

Les parties ne produisent pas de pièces attestant d’autres références permettant de s’écarter de l’évaluation de l’expert judiciaire, qui sera dès lors retenue, la cour relevant que l’expert a bien pris en compte dans son estimation les différences constatées avec les références locatives utilisées s’agissant de la situation des locaux, de leur surface, de la destination des lieux et des facteurs locaux de commercialité. La valeur locative en renouvellement au 1er juillet 2017 sera donc fixée à la somme de 369 €/m²p, par infirmation du jugement entrepris.

S’agissant de la taxe foncière, la loi du 18 juin 2014 permet aux parties de répercuter cet impôt sur le preneur, ce qui ne modifie toutefois pas la possibilité d’opérer un abattement à ce titre, comme cela est couramment admis dès lors que cette charge pèse sur le locataire sans aucune contrepartie, aucun élément ne permettant d’établir, comme le prétend le bailleur, que les baux des prix de comparaison communiqués prévoient la refacturation de la taxe foncière au preneur.

Le loyer du bail renouvelé sera donc fixé de la manière suivante : 196,65 m2p x 369 € = 72.563,85 €, valeur sur laquelle il convient d’appliquer un abattement de 6.254,40 € (taxe foncière), soit une valeur locative nette de 66.309,45 €, arrondie à la somme de 66.309 €.

Le jugement sera infirmé de ce chef, le loyer du bail renouvelé étant fixé à la somme de 66.309 € HT et HC par an à compter du 1er juillet 2017, les autres clauses et conditions du bail restant inchangées. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux intérêts qui ont couru à compter du 9 septembre 2019, date du premier mémoire en défense de la société Buroboutic, et à la capitalisation desdits intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et de ses propres dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement rendu le 15 novembre 2021 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Versailles sauf en ce qu’il a fixé le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2017 à la somme annuelle de 60.606,60 €, hors charges et hors taxes, des locaux situés [Adresse 7] (78)

Statuant à nouveau et y ajoutant,

FIXE à la somme annuelle de 66.309 € hors taxes et hors charges le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2017 des locaux situés au [Adresse 7]) ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel ;

REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,

 

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