COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 29 NOVEMBRE 2023

N° 2023/ 364

N° RG 19/18642 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFILQ

[C] [J]

[Z] [J]

C/

Société civile SCCV HEROD’S PALACE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO

Me Olivier GRIMALDI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 14 Novembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 14/13470.

APPELANTS

Monsieur [C] [J]

né le 11 Juillet 1977 à [Localité 6] (PORTUGAL),

demeurant [Adresse 4]

Madame [Z] [D] épouse [J],

née le 20 Septembre 1984 à [Localité 9] (13)

demeurant [Adresse 4]

tous deux représentés par Me Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO, avocats au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Société civile SCCV HEROD’S PALACE, prise en la personne de son représentant légal en exercice,

domiciliée [Adresse 10]

représentée par Me Olivier GRIMALDI substitué et plaidant par Me Christel SCHWING avocats au barreau de MARSEILLE de la SELARL GRIMALDI ET ASSOCIÉS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2023

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte de vente en l’état futur d’achèvement du 26 juin 2012, M. [C] [J] et Mme [Z] [D] épouse [J], ont acquis, dans un ensemble immobilier appartenant à la SCCV Herod’s Palace, sis [Adresse 3] (8ème), un appartement portant le lot numéro 96 et un garage portant le lot numéro 94.

La vente est intervenue alors que le syndicat des copropriétaires dénommé [Adresse 7] contestait la façon dont le programme était réalisé, considérant que les servitudes prévues aux actes n’étaient pas respectées.

Par ordonnance de référé en date du 24 juin 4011, le syndicat des copropriétaires obtenait la désignation d’un expert, lequel déposait son rapport le 16 juillet 2016 dans lequel il constatait l’absence de respect de la servitude de cour commune, résultant notamment de la construction d’un bassin de rétention souterrain et la violation de la servitude de passage, par la construction d’un mur de clôture et l’utilisation par ses clients acquéreurs de l’assiette de la servitude pour garer leur véhicule.

L’expert a évalué le coût de la remise en état du chemin à 245.000 euros, la cour d’appel d’Aix-en-Provence ayant retenu cette modalité dans son arrêt en date du 29 novembre 2018.

Par assignation du 17 septembre 2014, M. [C] [J] et Mme [Z] [D] épouse [J] ont fait citer la société Herod’s Palace, devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins de voir prononcer à titre principal notamment la résolution de la vente et la condamnation au paiement de dommages et intérêts reprochant à la société Herod’s Palace un défaut d’information sur l’existence d’une procédure judiciaire en cours relative à une servitude de cour commune et de passage grevant l’assiette de l’immeuble [Adresse 8].

Par ordonnance du juge de la mise en état du 8 octobre 2015, cette instance portant le n° RG 14/13470 a été jointe avec celle enrôlée sous le n° RG 15/10259 par laquelle la société Herod’s Palace a appelé en garantie différents intervenants à l’opération de construction et les notaires instrumentaires.

Autorisés par une ordonnance sur requête du 12 octobre 2015, M. et Mme [J] ont fait assigner à jour fixe, par acte d’huissier du 19 octobre 2015 sous le n° RG 15/011990 la société Herod’s Palace à nouveau aux fins de voir prononcer à titre principal notamment la résolution de la vente, la restitution du prix de vente et la condamnation au paiement de dommages et intérêts.

Par jugement du 14 juin 2016, le tribunal a renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état aux fins de jonction avec l’instance n° RG 14/13470, constatant que M. et Mme [J] ont déjà engagé une instance tendant aux mêmes fins à l’encontre de la société Herod’s Palace.

Par ordonnance du 4 novembre 2016, le juge de la mise en état a ordonné la disjonction entre les instances n° RG 14/13470 et n° RG 15/10259.

Par jugement rendu le 14 novembre 2019, cette juridiction a :

– déclaré recevable l’action de M. et Mme [J],

– dit n’y avoir lieu à écarter des débats la pièce n°6 versée aux débats par la société Herod’s Palace,

– débouté M. et Mme [J] de leurs demandes,

– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement,

– débouté les parties de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. et Mme [J] aux dépens.

Le tribunal a considéré en substance, sur la demande en nullité de la vente, que les acquéreurs ne démontraient pas la violation délibérée de l’obligation d’information pesant sur la société Herod’s Palace, considérant qu’il leur appartenait de prendre connaissance du règlement de copropriété et d’apprécier le risque juridique afférent à la présence des servitudes litigieuses, relevant en outre que le maître d’oeuvre avait indiqué à la société venderesse que les travaux n’affectaient pas l’emprise de la servitude de cour commune, de sorte que le caractère intentionnel n’était pas caractérisé.

Quant à la demande en résolution de la vente, le tribunal a estimé que les acquéreurs ne subissaient aucun préjudice, en ce que les travaux objets du litige avec le syndicat de copropriétaires voisin avaient été réalisés sur la seule propriété de la Sccv Herod’s Palace.

Par déclaration transmise au greffe le 6 décembre 2019, M. et Mme [J] ont relevé appel de cette décision.

Par conclusions transmises le 28 août 2023 au visa des articles 1112-1, 1130 et suivants, 1178, 1231-1 et 1240 et suivants du code civil, M. [C] [J] et Mme [Z] [D] épouse [J], demandent à la cour de :

– les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes, y faisant droit,

– réformer le jugement attaqué en tant qu’il :

« Dit n’y avoir lieu à écarter des débats la pièce n°6 versée aux débats par la SCCV Herod’s Palace

Déboute M. et Mme [J] de leurs demandes

Condamne M. et Mme [J] aux dépens ».

Et par l’effet dévolutif de l’appel, statuant à nouveau :

– Ecarter des débats la pièce n°6 de la société Herod’s Palace, en ce qu’elle a été coloriée par elle,

– dire et juger que le vendeur était tenu de :

‘ les informer de l’existence d’une procédure judiciaire en cours,

‘ les informer de façon claire et précise de l’existence de servitudes de cour commune et de passage dans l’acte d’achat ; ce qui n’est manifestement pas le cas en l’espèce : aucune mention précise sur l’existence de servitudes n’apparaissant dans l’acte authentique d’achat, ni même dans le projet d’acte de vente en l’état futur d’achèvement, ce dernier mentionnant seulement :

« le vendeur déclare qu’à sa connaissance, l’ensemble immobilier dont dépendent les locaux présentemment vendus n’est grevé d’aucune servitude autre que celles éventuellement sus-relatées ou pouvant résulter des énonciations du règlement de copropriété, de la situation naturelle des lieux et des règlements d’urbanisme ».

‘ informer des risques liées à l’existence de ces servitudes, et surtout au non-respect de ces servitudes.

À titre principal :

– dire et juger que la société Herod’s Palace a fait preuve de réticence dolosive à l’égard de ses acquéreurs en ne leur communiquant pas les informations dues, notamment quant à la procédure en cours,

– dire et juger que cette information était déterminante du consentement des acquéreurs,

– dire et juger que l’intention dolosive est caractérisée, dès lors le vendeur disposait de l’information quant à la procédure en cours depuis longtemps, et qu’il savait pertinnement qu’au regard du risque inhérent à toute procédure judiciaire (lequel s’est d’ailleurs concrétisé en l’espèce, puisque le SDC Herod’s Palace a été condamné), les acquéreurs n’auraient jamais acheté s’ils en avaient eu connaissance,

À titre subsidiaire :

– dire et juger que la société Herod’s Palace a manqué à son obligation précontractuelle d’information,

– dire et juger que les informations dissimulées étaient déterminantes du consentement et ont vicié le consentement des acheteurs d’une erreur qui n’est pas inexcusable,

En tout état de cause et en conséquence :

– leur donner acte qu’ils entendent toutefois se désister de leur demande tendant à la nullité de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement dressé le 26 juin 2012 par Me [U] [O], notaire à [Localité 9], par la SCCV Herod’s Palace à M. et Mme [J],

– dire et juger que les manquements fautifs de la SCCV Herod’s Palace ont été sources de nombreux préjudices pour eux : impossibilité de vendre leur appartement pendant plusieurs années, préjudice moral important dû au stress occasionné par la procédure judiciaire en cours depuis plus de 7 ans et à l’impossibilité pour eux de vendre leur bien, préjudice de jouissance dû à l’impossibilité d’accéder à leur garage et aux difficultés d’accéder à leur domicile compte tenu des travaux importants réalisés, séquestre d’un montant de 10 000 euros sur le fruit de la vente,

– condamner la société Herod’s Palace à leur payer la somme de 20 000 euros au titre du préjudice résultant de l’impossibilité de vendre leur bien durant près de 4 ans, ou à tout le moins, la somme de 15 000 euros au titre de la perte de chance de vendre leur bien, qui peut raisonnablement être fixée à 75%,

– condamner la société Herod’s Palace à leur payer la somme de 15 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

– condamner la société Herod’s Palace à leur payer la somme de 2 000 euros, ces derniers ayant été contraints de séquestrer la somme de 10 000 euros dans le cadre de la vente du bien aux époux [G],

– condamner la société Herod’s Palace à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de leur préjudice moral,

– ordonner la publication de la décision à intervenir en marge de l’acte publié au 3ème bureau des hypothèques de [Localité 9] le 20 juillet 2012, Volume : 2012 P, numéro 6250

– condamner la SCCV Herod’s Palace à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Les époux [J] considèrent que la société Herod’s Palace était tenue de les informer à la fois de l’existence d’une procédure judiciaire en cours mais également des risques liés à l’existence et au non-respect des servitudes litigieuses, son silence constituant une réticence dolosive justifiant la nullité de la vente.

Les appelants précisent toutefois avoir vendu le bien objet du litige et ne maintenir que leurs demandes de dommages et intérêts sur les fondements de la réticence dolosive et du manquement à l’obligation précontractuelle d’information.

Ils font valoir que l’erreur commise est toujours excusable lorsqu’elle a été provoquée par une réticence dolosive, de sorte que le vendeur n’est pas fondé à reprocher à l’acquéreur son défaut de vigilance, ni l’absence de lecture du règlement de copropriété étant donné leur caractère de profane en matière d’immobilier et de celui de professionnel de la société Herod’s Palace. De même, le fait que l’information concernant ces servitudes se trouvait dans le règlement de copropriété qui n’est mentionné que par renvoi dans l’acte de réservation et celui de vente la rend indirecte et amplifiait la nécessité pour la société Herod’s Palace d’attirer l’attention des acquéreurs sur cette information.

Les époux [J] considèrent par ailleurs que l’élément intentionnel est suffisamment démontré par les correspondances adressées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] au maître d’oeuvre et au promoteur. M. et Mme [J] soutiennent en outre que peu importe l’issue de la procédure judiciaire, l’existence même de celle-ci devait être portée à la connaissance des acquéreur.

M. et Mme [J] font valoir à titre subsidiaire, que la venderesse a manqué à son devoir précontractuel d’information et conseil ayant vicié le consentement des acquéreurs par l’erreur.

M. et Mme [J] sollicitent des dommages et intérêts pour le préjudice subi sur le fondement de la responsabilité délictuelle, d’une part pour le préjudice résultant de l’impossibilité de vendre le bien pendant plus de trois ans et demi ; d’autre part, en raison du préjudice de jouissance subi durant les travaux qui ont duré six mois et demi.

Ils sollicitent également une indemnisation compensant le séquestre de la somme de 10 000 euros chez le notaire en garantie des frais liés au litige avec le syndicat des copropriétaires voisin, ainsi que l’indemnisation de leur préjudice moral.

Par conclusions transmises le 2 septembre 2021 au visa des articles 1134 (devenus articles 1103 et 1104), 1147 (devenu 1231-1), 1382 (devenu 1240) et suivants du code civil, la Sccv Herod’s Palace,demande à la cour de :

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille le 14 novembre 2019 ;

En conséquence :

– relever dire et juger que les demandeurs ne rapportent à aucun moment la preuve d’une réticence dolosive, d’une erreur ou d’un comportement fautif ayant eu des incidences sur leur patrimoine,

– relever dire et juger que les demandeurs ne rapportent nullement la preuve que le litige opposant la concluante au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] auraient des conséquences particulières sur les conditions d’habitabilité ou d’accessibilité à leur logement,

– relever dire et juger que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un préjudice,

– relever dire et juger qu’elle n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité et de permettre l’indemnisation des consorts [J],

– débouter purement et simplement les demandeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

– relever dire et juger que les consorts [J] ne rapportent pas la preuve de l’existence et /ou du quantum des préjudices qu’ils allèguent,

– débouter purement et simplement les demandeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

En toutes hypothèses :

– condamner Mme et M. [J] à une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Herod’s Palace demande la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il écarte toute réticence dolosive qui lui serait imputable. Elle expose que le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, outre que le règlement de copropriété dans lequel était mentionnée l’existence des servitudes était mis à leur disposition à la fois par mention dans le contrat de réservation du 23 avril 2012 prévoyant que ce règlement comportant l’état descriptif de division serait consultable à l’étude du notaire et à la fois dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 26 avril 2012 mentionnant ces documents.

En second lieu, elle considère que l’élément moral du dol n’est pas caractérisé, étant donné qu’elle n’a pu légitimement mesurer l’impact de la procédure judiciaire introduite par le [Adresse 7] ; le maître d’oeuvre de l’opération, la SARL MAP, l’ayant rassuré sur l’absence de difficultés pouvant résulter des servitudes de passage et de cour commune.

La société Herod’s Palace fait valoir qu’aucune procédure au fond n’a permis de juger de la nature et de la portée de la servitude de cour commune mentionnée et de définir le champ de constructions qui sont autorisées et de vérifier si celles realisées l’ont été sur ou en dehors de l’assiette de servitude.

La concluante soutient ensuite qu’en tout état de cause, il appartenait aux appelants de démontrer qu’ils n’auraient pas acquis le bien en ayant connaissance de la procédure judiciaire en cours, n’étant pas concernés directement par les servitudes et ouvrages qu’elle aurait réalisés irrégulièrement sur l’assiette de la servitude commune, les parties communes étant seules concernées.

En dernier lieu, la société Herod’s Palace conteste les demandes formées par les appelants au titre des dommages et intérêts, considérant qu’elles ne sont pas justifiées.

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 6 septembre 2023 et l’avis de fixation de l’affaire du 14 juin 2023 à l’audience du 04 octobre 2023 ;

MOTIFS

Sur la demande tendant à écarter la pièce n°6 produite par la Sccv Harod’s Palace

Reprochant à leur adversaire d’avoir coloré la pièce litigieuse, les époux [J] n’indiquent pas en quoi ce procédé serait de nature à en modifier la substance.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à écarter cette pièce des débats.

Sur l’abandon de la demande en nullité de la vente par les époux

Aux termes de l’article 954 alinéa 4 du code de procédure civile, les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Au cas d’espèce, les appelants demandent à la cour, aux termes de leurs dernières écritures, de leur donner acte qu’ils entendent se désister de leur demande tendant à la nullité de l’acte authentique de vente.

Il convient donc de constater l’abandon de cette prétention.

Sur le dol

Aux termes de l’article 1116 ancien du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être

prouvé.

Il est constant que le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

En l’occurrence, lorsque les époux [J] ont acquis de la société Herod’s Palace le lot 96 correspondant, dans l’ensemble immobilier projeté, à un appartement de type 4 avec terrasse, ils ont eu connaissance des servitudes résultant des énonciations du règlement de copropriété ; ledit règlement établi par acte de Me [X], notaire associé à [Localité 9], en date du 23 octobre 2009 modifié en date du 13 décembre 2010 rappelle ainsi, les servitudes constituées aux termes de l’acte authentique du 12 juillet 2006 à savoir la servitude de passage grevant la parcelle D n° [Cadastre 2] au profit de la parcelle D n° [Cadastre 1], dont l’assiette devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré(e) et ne pourra être ni obstrué(e) ni fermé(e) par un portail d’accès, et la servitude réciproque de cour commune consistant en une prohibition de bâtir en élévation et destinée à assurer l’existence d’un prospect minimum entre l’immeuble à construire (sur la parcelle D n°[Cadastre 2]) et celui pouvant être édifié dans l’avenir, étant précisé que cette prohibition (.) constitue la seule restriction qu’auront à supporter les droits de propriété et de jouissance des propriétaires successifs des emplacements de ces cours communes, qui conservent, pour le cas où ils construiraient sur le surplus du terrain, la faculté d’utiliser l’assiette de ces cours communes pour tout autre destination que celle prohibée, et notamment d’y implanter des constructions annexes en sous-sol, comme des garages des remises et celliers.

Contrairement à ce qu’indique l’appelante, les époux [J] ne reprochent pas à la société Herod’s Palace de leur avoir dissimulé ces servitudes de passage et de cour commune, qui sont clairement rappelées dans le règlement de copropriété, mais de ne pas les avoir informés de l’existence de la procédure de référé-expertise, qui était en cours lors de leur acquisition, à l’initiative du syndicat des copropriétaires [Adresse 7], lequel se plaignait précisément d’un non-respect des modalités d’exercice desdites servitudes.

Dans le pré-rapport d’expertise, qu’il a déposé le 11 octobre 2015, et dans son rapport définitif

du 13 juillet 2016, M. [N] a relevé que l’assiette de la servitude de passage, destinée à permettre un accès à l’ensemble immobilier projeté sur la parcelle D n° [Cadastre 1] par le [Adresse 5], était encombrée par des voitures dont le stationnement avait été prévu sur les plans du permis de construire, contrairement à l’acte constitutif de servitude, que le terrain avait

été surélevé d’environ 2 m pour permettre la réalisation d’une voie d’accès aux deux villas jumelées situées à l’ouest de la parcelle, que des réseaux souterrains, non réglementés dans l’acte constitutif, avaient été aménagés dans le tréfonds et que l’assiette du passage avait été fermée par un mur bahut surmonté d’un grillage se prolongeant en limite nord de la parcelle D n° [Cadastre 1] fermant ainsi l’assiette de la servitude de cour commune.

L’expert a également constaté que l’espace correspondant à cette servitude de cour commune avait été surélevé par rapport au niveau du terrain naturel, que des ouvrages (un bassin de rétention) avait été implantés dans les terres apportées et que sur cet espace, un mur bahut surmonté d’une clôture avait été érigé.

Il est constant que l’accès aux villas de l’ensemble immobilier « Herod’s Palace », prévu initialement par l’assiette de la servitude de passage, tandis que l’accès au bâtiment collectif devait s’effectuer par une seconde voie de desserte par l’avenueAndré Zénatti, a dû être modifié

et qu’un permis modificatif a été accordé, le 30 novembre 2007, prévoyant un accès unique par

l’avenue, localisé au centre du projet, ce qui a ainsi conduit à une « privatisation » de l’assiette

du passage, qui a été surélevée et fermée par un mur bahut surmonté d’un grillage, afin de permettre l’accès aux deux villas jumelées situées à l’ouest de la parcelle, comme l’indique l’expert.

À l’issue de ses opérations, M. [N] a proposé trois solutions afin de remédier à la création de voies surélevées, d’équipements et réseaux divers et de murs et clôtures sur les assiettes des servitudes, à savoir :

-la remise en état originel : une démolition des murs et un réaménagement conséquent d’une voie non close empruntant les servitudes, via le tracé actuel, mais avec une altitude correspondant au terrain naturel, c’est-à-dire le haut du talus quand il existe ou les terrains adjacents actuels (.) ; cette solution a été précisément chiffrée et s’établit à 245 000 euros TTC au 12 mars 2014.

-l’autorisation d’un accès direct au [Adresse 5] : il s’agit d’autoriser l’accès au boulevard des deux villas situées à l’ouest de l’opération Herod’s ; cette solution permettrait de supprimer la voie nord les reliant au reste de l’opération via la servitude de cour commune qui serait alors simplement aménagée et paysagée, sans reprise des infrastructures (bassin de rétention) ; cette solution a été chiffrée sommairement étant donné l’autorisation à laquelle elle est subordonnée; elle s’établit à environ 130 000 euros TTC au 12 mars 2014.

-une démolition des murs et des clôtures, ainsi que des soutènements et un réaménagement d’une voie non close empruntant les servitudes, mais à voie unique sur la servitude de cour commune pour diminuer l’assiette, son impact et donc tout soutènement ; traitement paysager des talus, reprise des superstructures (lampadaires, regards) créés sur les terrains de la servitude de passage; cette solution nécessite l’accord des copropriétaires de l’opération Grand Large III ; cette solution a été chiffrée sommairement étant donné l’autorisation à laquelle elle est subordonnée ; elle s’établit environ 160 000 euros TTC au 12 mars 2014.

Même si les travaux de remise en état n’ont pas d’incidence sur les parties privatives de M. et Mme [J], dont la consistance ne sera donc pas affectée, il n’en demeure pas moins que lorsque ceux-ci ont acheté leur bien, le 26 juin 2012, une expertise judiciaire était en cours à l’initiative du syndicat des copropriétaires Grand Large III, se plaignant d’un non-respect de la servitude de passage et de la servitude de cour commune instaurées aux termes de l’acte notarié du 12 juillet 2006, qui faisait courir aux intéressés un risque financier conséquent en cas de condamnation du syndicat des copropriétaires, dont ils devenaient membres, à la remise en état des lieux, d’autant qu’ils étaient titulaires de 357/10000° de la propriété du sol et des parties communes générales dans un ensemble immobilier ne comportant qu’une trentaine de copropriétaires, étant relevé que le syndic a transmis aux copropriétaires le chiffrage des travaux de remise en état qui s’élève pour le tout à la somme de 769 171,32 euros, le coût de l’abaissement du chemin desservant les villas étant estimé à 95 000 euros HT.

Enfin, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] formule désormais des demandes indemnitaires dans le cadre d’une instance introduite le 1er janvier 2020 laquelle est susceptible de mettre à la charge des copropriétaires des sommes supplémentaires.

Il importe peu que l’implantation d’un bassin de rétention dans le tréfonds de l’assiette de la servitude de cour commune ne soit pas interdite par l’acte constitutif ou qu’il existe, selon la société Herod’s Palace, une discussion quant au point de savoir si l’édification d’un mur porte ou pas atteinte à cette servitude.

L’argument selon lequel le courrier d’architecte a rassuré la venderesse quant à l’issue de la procédure de référé, justifiant ainsi qu’elle se soit abstenue d’en informer les propriétaires ne peut valablement suffire à caractériser la bonne foi de la société Herod’s Palace, les époux [J] relevant à juste titre et à l’inverse, que rien ne justifiait donc de leur cacher cette procédure.

L’expert a conclu que les copropriétaires de l’ensemble Herod’s Palace subissaient, du fait du non respect des servitudes et des travaux à venir, une perte de valeur de leur propriété, une perte de jouissance de la voirie et une charge financière ‘inacceptable’ pour la remise en état conforme des servitudes à leur accès.

Il s’en déduit qu’il est évident que M. et Mme [J] auraient renoncé à acquérir le bien ou l’auraient acquis à un moindre prix s’ils avaient eu connaissance, lors de la vente, de l’expertise judiciaire en cours, qui les exposait à un risque financier de nature, à terme, à grever leur budget de manière significative, alors qu’ils l’achetaient au prix de 340 000 euros financé en grande partie au moyen d’un emprunt.

La dissimulation par la société Herod’s Palace de cet élément déterminant a donc vicié leur consentement. Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les demandes indemnitaires consécutives au dol

La partie de bonne foi au contrat de vente peut également demander à la partie fautive la réparation des préjudices résultant des fautes commises ; au cas d’espèce, la société Herod’s Palace, dont la faute consistant à dissimuler à M. et Mme [J] une expertise judiciaire en cours lors de la vente qui, s’ils en avaient eu connaissance, aurait conduit ces derniers à ne pas contracter, ou à un moindre prix, engage donc sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil, devenu l’article 1240.

Au cas d’espèce, les appelants justifient d’un mandat de vente de leur appartement donné le 19 novembre 2017 à une agence immobilière, et avoir vendu le bien près de quatre années plus tard, une fois les travaux terminés, l’agent immobilier mandaté attestant de ce que ‘les éventuels travaux à réaliser et donc les nuisances à venir découragent nos acquéreurs’.

Ce même agent atteste également que de potentiels acquéreurs ont patienté plus d’un an avant de renoncer en raison ‘des travaux et des procédures en cours’.

Il est justement relevé par l’intimée que les époux [J] ont fait une plus value de 25 000 euros sur la vente de leur bien. Il doit néanmoins être observé que les prix en vente en état futur d’achèvement sont classiquement plus faibles que pour des logements anciens.

Seul un préjudice moral lié à la longueur de la procédure de la vente peut être retenu, en l’absence de justification des raisons de la vente et faute d’éléments plus précis quant aux potentiels acquéreurs y ayant finalement renoncé.

Il convient donc de condamner la Sccv Harod’s Palace à indemniser les époux [J] de la somme de 2 000 euros de ce chef.

Quant au préjudice de jouissance durant les travaux, pour regrettable que soit l’absence de procès-verbal de constat d’huissier, il n’est pas contestable que ces travaux de remise en conformité ont bien été effectués, et que ceux-ci ont affecté l’accès au logement des époux [J].

Il n’est pour autant pas justifié de leur durée.

Il convient d’allouer la somme de 3 000 euros à ce titre.

S’agissant de la somme séquestrée chez le notaire en garantie des suites de la procédure avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], il n’est pas justifié que celle-ci n’a pas été restituée, ni qu’un risque de non restitution existe encore à ce jour.

Les appelants seront donc déboutés de cette demande.

Enfin, le préjudice moral dont il est sollicité réparation étant fondé sur les mêmes griefs que les autres postes de préjudice déjà indemnisés, cette demande sera rejetée.

Sur les frais du procès

Succombant, la Sccv Harod’s Palace sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnés à régler la somme de 3 000 euros aux époux [J] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de la demande de publication de la décision, étant relevé que les appelants ont renoncé à leur demande en nullité de la vente, il n’y a pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

– débouté M. et Mme [J] de leurs demandes,

– condamné M. et Mme [J] aux dépens,

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Constate l’abandon de la demande en nullité de la vente par M. [C] [J] et Mme [Z] [D] épouse [J] ;

Dit que la Sccv Herod’s Palace a commis un dol au préjudice de M. [C] [J] et Mme [Z] [D] épouse [J] ;

Condamne la Sccv Herod’s Palace à payer à M. [C] [J] et Mme [Z] [D] épouse [J] la somme de 2 000 euros, au titre du préjudice résultant de la durée de vente de leur bien ;

Condamne la Sccv Herod’s Palace à payer à M. [C] [J] et Mme [Z] [D] épouse [J] la somme de 3 000 euros,au titre du préjudice de jouissance ;

Déboute M. [C] [J] et Mme [Z] [D] épouse [J] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

Condamne la Sccv Herod’s Palace aux entiers dépens de première instance ;

Dit n’y avoir lieu à publication du présent arrêt ;

Y ajoutant,

Condamne la Sccv Herod’s Palace aux entiers dépens de l’instance d’appel ;

Condamne la Sccv Herod’s Palace à payer à la somme de 3 000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

 

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