COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 21/11 /2023

la SELARL 2BMP

la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES

la SARL ARCOLE

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI

ARRÊT du : 21 NOVEMBRE 2023

N° : – 23

N° RG 21/00299 – N° Portalis DBVN-V-B7F-GJEO

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 07 Janvier 2021

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265263512100419

Monsieur [U] [R]

né le 23 Février 1976 à [Localité 14]

[Adresse 9]

[Localité 5]

ayant pour avocat Me Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocat au barreau de TOURS

Madame [V] [L]

née le 23 Septembre 1975 à [Localité 12]

[Adresse 9]

[Localité 5]

ayant pour avocat Me Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocat au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉS : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265262892707016

Maître [I] [J]

Notaire Associé de la Société d’Exercice Libéral « GROUPE MONASSIER VAL DE LOIRE »

[Adresse 3]

[Localité 5]

ayant pour avocat Me Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS

– Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265263581410993

Madame [X] [E] épouse [W]

née le 02 Juin 1974 à [Localité 16]

[Adresse 1]

[Localité 11]

ayant pour avocat Me Anne-Sophie LERNER de la SARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS

Monsieur [D] [W]

né le 11 Avril 1974 à [Localité 16]

[Adresse 1]

[Localité 11]

ayant pour avocat Me Anne-Sophie LERNER de la SARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS

– Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265262863376059

Monsieur [A] [C]

né le 13 Août 1975

[Adresse 10]

[Localité 5]

ayant pour avocat postulant Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

Madame [P] [N]

née le 05 Juillet 1983

[Adresse 10]

[Localité 5]

ayant pour avocat postulant Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :28 Janvier 2021

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 4 septembre 2023

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

Mme Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

M. Laurent SOUSA, Conseiller,

Mme Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Greffier :

Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 2 octobre 2023, ont été entendus Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 21 novembre 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCEDURE :

La parcelle initialement cadastrée section CH n°[Cadastre 2] située à [Localité 5] a été divisée en trois parcelles :

– la parcelle n°[Cadastre 6] constituée d’un terrain à bâtir, qui a été vendue le 16 décembre 2004 à M. et Mme [R] et sur laquelle ils ont édifié leur maison, située [Adresse 9] à [Localité 5] ;

– la parcelle CH n°[Cadastre 7] constituée d’un terrain à bâtir, qui a été vendue le 14 décembre 2004 à M. et Mme [W], sur laquelle ils ont édifié leur maison, qui a pour adresse [Adresse 10] à [Localité 5] ;

– la parcelle CH n°[Cadastre 8], à usage de passage, dont chacun de ces acquéreurs a acheté la ‘moitié en pleine propriété’ lors de l’achat de leur terrain à bâtir.

Par acte authentique en date du 26 mars 2013, dressé par Me [I] [J], notaire à [Localité 5], M. et Mme [W] ont vendu la parcelle n°[Cadastre 7] et leur droits indivis sur la parcelle CH n°[Cadastre 8] à Mme [N] et M. [C].

Par acte d’huissier en date des 14 et 16 août 2017, les époux [R] ont assigné les époux [W] et Mme. [N] et M. [C] en nullité de la vente portant sur la parcelle CH n°[Cadastre 8] pour non respect de leur droit de préemption.

Par acte d’huissier en date du 13 mars 2018, les époux [R] ont fait assigner le notaire, Me [I] [J], en sa qualité de rédacteur de l’acte, devant le tribunal judiciaire de Tours.

Par ordonnance en date du 8 juin 2018, la jonction des deux affaires a été ordonnée.

Par jugement en date du 7 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Tours a :

– rejeté la demande de médiation ou de conciliation formée par les époux [W],

– déclaré recevable la demande en nullité de la vente passée par acte notarié du 26 mars 2013 entre les époux [W] d’une part et Mme [N] et M. [C] d’autre part ;

– débouté les époux [R] de leur demande en nullité de la vente passée par acte notarié du 26 mars 2013 entre les époux [W] d’une part et Mme. [N] et M. [C] d’autre part ;

– débouté les époux [R] de leurs autres demandes formées à l’encontre de Mme. [N] et M. [C],

– débouté les époux [R] de leur demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de Me [J] ;

– condamné in solidum les époux [R] à payer Mme. [N] et M. [C] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

– condamné in solidum les époux [R] à procéder au retrait de la caméra de vidéo-surveillance placée sur la façade de leur maison dans les quinze jours de la signification du présent jugement, sous astreinte, à l’expiration de ce délai de 50 euros par jour de retard

pendant un délai de trois mois au-delà duquel il sera à nouveau statué ;

– débouté Mme. [N] et M. [C] de leurs autres demandes ;

– déclaré sans objet la demande en garantie formée par les époux [W] à l’encontre de Me [J] ;

– condamné in solidum les époux [R] à payer à Mme. [N] et M. [C] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rejeté les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné in solidum les époux [R] aux dépens de l’instance avec droit de recouvrement direct au profit de Me Anne-Sophie Lerner et Me Cécile Badenier,

– ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 28 janvier 2021, les époux [R] ont relevé appel des chefs de ce jugement en ce qu’il a débouté les époux [R] de leur demande en nullité de vente passée par acte notarié du 26 mars 2013 entre les époux [W] d’une part et Mme. [N] et M. [C] d’autre part ; débouté les époux [R] de leurs autres demandes formées à l’encontre de Mme. [N] et M. [C], débouté les époux [R] de leur demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de Me [J] ; condamné in solidum les époux [R] à payer Mme. [N] et M. [C] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ; condamné in solidum les époux [R] à procéder au retrait de la caméra de vidéo-surveillance placée sur la façade de leur maison dans les quinze jours de la signification du présent jugement, sous astreinte ; condamné in solidum les époux [R] à payer à Mme. [N] et M. [C] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejeté les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 2 août 2021, les époux [R] demandent à la cour de :

– déclarer recevables et bien fondés les époux [R], en leur appel à l’encontre du jugement du tribunal judiciaire de Tours en date du 7 janvier 2021,

– infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tours en date du 7 janvier 2021 uniquement en ce qu’il a d’abord écarté la demande de nullité de la vente du 26 mars 2013 entre les époux [W] et Mme. [N] et M. [C] concernant la parcelle cadastrée section CH n°[Cadastre 8] à [Localité 5], ensuite débouté les époux [R] de leurs demandes de dommages et intérêts et de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, et enfin en ce qu’il a condamné les époux [R] à retirer la caméra de vidéo-surveillance, à des dommages et intérêts, à un article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de première instance, et le confirmer pour le surplus,

Y faisant droit,

Avant dire droit :

– faire sommation à Mme. [N] et M. [C] d’avoir à :

– justifier qu’ils sont toujours propriétaires du bien immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 5], en produisant par exemple la copie du bail signé avec les actuels occupants,

– justifier de leur nouvelle adresse par la production par exemple d’une quittance de loyer, d’un bail, d’un titre de propriété ou d’une facture d’électricité, gaz récente.

Statuant à nouveau :

– débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont contraires aux présentes écritures,

– déclarer que la parcelle cadastrée commune de [Localité 5], section CH numéro [Cadastre 8], lieu-dit [Localité 13], d’une surface de 01 are 13 centiares, est propriété indivise par moitié entre les époux [R] d’une part, et Mme. [N] et M. [C] d’autre part,

– prononcer la nullité partielle de la vente intervenue entre les époux [W], par acte authentique dressé par Me [J], notaire à [Localité 5] en date du 26 mars 2013 à Mme. [N] et M. [C], en ce que ledit acte vise la cession des droits portant sur la moitié indivise de la parcelle cadastrée commune de [Localité 5], section CH numéro [Cadastre 8], lieu-dit [Localité 13], d’une surface de 01 are 13 centiares,

– déclarer que l’arrêt à intervenir sera publié auprès des services de la Publicité Foncière,

– déclarer que Me [J], négociateur du bien immobilier et rédacteur de l’acte authentique du 26 mars 2013, a manqué à son devoir d’information et de conseil,

– condamner Me [J] à verser aux époux [R], la somme de 7 000 euros en réparation du préjudice subi correspondant à la perte de chance d’exercer leur droit de préemption et de pouvoir jouir paisiblement de la parcelle CH n°[Cadastre 8],

– condamner solidairement Mme. [N] et M. [C] à payer à aux époux [R] la somme de 5 000,00 € au titre du préjudice subi correspondant au trouble de jouissance,

– déclarer n’y avoir lieu à ordonner le retrait de la caméra de vidéo-surveillance qui est une caméra factice ;

– condamner solidairement Mme. [N] et M. [C] d’avoir à rembourser aux époux [R] la somme de 2 000 € versée par eux au titre de l’exécution provisoire attachée à la décision entreprise concernant les dommages et intérêts pour « atteinte à la vie privée », somme portant intérêts au taux légal, les intérêts se capitalisant,

– condamner in solidum les époux [W], Mme. [N] et M. [C], et Me [I] [J] à payer aux époux [R] la somme de 6 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner in solidum les époux [W], Mme. [N] et M. [C] et Me [J] aux entiers dépens, tant de premier instance que d’appel (en cela compris le coût de la publication aux services de la publicité foncière), et pour ceux d’appel distraction est requise au profit de la Selarl 2BMP, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 16 août 2023, Mme. [N] et M. [C] demandent à la cour de :

– débouter les époux [R] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Tours ;

Y ajoutant,

– condamner solidairement les époux [R] à régler une somme de 4 000 € à titre d’amende civile ou, à défaut, une somme de 4 000 € à régler à Mme. [N] et M. [C] à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

– condamner solidairement les mêmes à régler à Mme. [N] et M. [C] une somme de 4 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

– condamner solidairement les époux [R] à prendre en charge les entiers dépens de première instance et d’appel ;

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 19 juillet 2021, Me [J] demande à la cour de :

– déclarer irrecevable l’appel des époux [R], ou à tout le moins mal fondé,

– débouter les époux [R] de l’ensemble de leurs demandes,

En conséquence,

– confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours en date du 7 janvier

2021,

Y ajoutant,

– condamner les époux [R] au paiement d’une somme de 2000 € sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

– condamner les époux [R] aux entiers dépens.

A titre subsidiaire, si la Cour venait à réformer le jugement et à prononcer la nullité de la vente de la parcelle cadastrée CH [Cadastre 8],

– débouter les époux [W] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de Me [J],

– condamner les époux [W] au paiement d’une somme de 2 000 € sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

– condamner les époux [W] aux entiers dépens.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 6 juillet 2021, les époux [W] demandent à la cour :

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris.

Y ajoutant,

– condamner in solidum les époux [R] à régler la somme de 4 500 euros aux époux [W], en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

– condamner les mêmes parties aux entiers dépens

– accorder à Me Anne-Sophie Lerner, avocat au barreau de Tours, membre de la SARL Arcole, Société à responsabilité limitée d’Avocats, société d’avocats au barreau de Tours le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, si la Cour de céans venait à réformer le jugement entrepris et à prononcer la nullité de la vente de la parcelle cadastrée CH [Cadastre 8].

– juger que Me [J] a engagé sa responsabilité.

– condamner Me [J] à indemniser les époux [W] en cas de prononciation de la nullité de la vente de la parcelle cadastrée CH [Cadastre 8] au payement d’une somme de 10 000 €.

– condamner Me [J] à garantir intégralement les époux [W] de toute condamnation susceptible d’être prononcée à leur encontre.

– débouter purement et simplement les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes, fins

et conclusions.

– condamner toute partie succombante in solidum à régler la somme de 4 500 euros aux époux [W], en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

– condamner les mêmes parties aux entiers dépens

– accorder à Me Anne-Sophie Lerner, avocat au barreau de Tours, membre de la SARL Arcole, Société à responsabilité limitée d’Avocats, société d’avocats au barreau de Tours le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2023.

MOTIFS

Sur la demande de sommation

M. et Mme [R] demandent à la cour de faire sommation aux consorts [N]-[C] d’avoir à justifier qu’ils sont toujours propriétaires du bien immobilier situé [Adresse 10] à [Localité 5], en produisant par exemple la copie du bail signé avec les actuels occupants, et à justifier de leur nouvelle adresse. Ils expliquent que les consorts [N]-[C] n’habitent plus cette maison qui est actuellement occupée par des tiers.

Les consorts [N]-[C] justifient par la production d’une facture d’énergie qu’ils sont désormais domiciliés à[Adresse 4] à [Localité 15] (33). Ils indiquent qu’ils sont toujours propriétaires de leur maison situé [Adresse 10] à [Localité 5], qu’ils ont donnée en location.Ils produisent un mail que leur a adressé M. [K] en juillet 2023 dont il résulte que celui-ci occupe en effet actuellement cette maison.

En considération de ces éléments, il n’y a pas lieu de leur faire sommation de produire des pièces complémentaires.

Sur la propriété de la parcelle sise à [Localité 5], cadastrée section CH n°[Cadastre 8]

Moyens des parties

M. et Mme [R] demandent à la cour de reconnaître le caractère indivis de cette parcelle CH n°[Cadastre 8].

Les consorts [N]-[C] répondent qu’ils ne contestent pas la nature indivise de cette parcelle. Ils conviennent que le cadastre, qui les désigne à tort comme seuls propriértaires, n’a aucune incidence juridique.

Réponse de la cour

Il résulte des titres de propriété versés aux débats que cette parcelle CH n°[Cadastre 8] appartient de façon indivise pour moitié à M. et Mme [R] et pour moitié à Mme [N] et à M. [C].

Les parties en conviennent.

Il convient dès lors, en tant que de besoin, de dire que la parcelle CH n°[Cadastre 8] sise [Localité 5] est la propriété indivise de M. et Mme [R] d’une part et de Mme [N] et M. [C] d’autre part, et leur appartient chacun pour moitié.

Sur la demande d’annulation de la vente du 26 mars 2013 en ce qu’elle porte sur cette parcelle

Moyens des parties

M. et Mme [R] font valoir que la vente de cette parcelle est nulle par application de l’article 815-14 du code civil en ce qu’elle a été consentie par M. et Mme [W] à Mme [N] et M. [C] sans que ne soient respectées les prescriptions de ce texte qui imposent de notifier aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée, ainsi que le nom, domicile et profession des personnes qui se proposent d’acquérir, ce qui les a empêchés d’exercer leur droit de préemption, de sorte que la vente est nulle en application de l’article 815-16 du code civil. Ils estiment que contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, cette parcelle de terrain à usage de passage ne constitue pas un ‘accessoire indispensable’ rendant l’indivision forcée et perpétuelle puisqu’elle ne constitue ni l’unique accès à leur maison, qui est accessible par la rue d’Auvergne, ni l’unique accès au jardin se trouvant à l’arrière de la maison, qui est accessible par les portes et baies coulissantes de leur maison.

Mme [N] et M. [C] sollicitent la confirmation du jugement qui a considéré que cette parcelle CH n°[Cadastre 8] constitue un accessoire indispensable de leur bien, puisqu’elle constitue l’unique voie d’accès à leur jardin situé à l’arrière de leur maison.

M. et Mme [W] demandent la confirmation du jugement sur ce point. Ils considèrent qu’il s’agit bien d’un accessoire indispensable de la parcelle CH n°[Cadastre 7], l’arrière de la propriété étant enclavé. Ils rappellent que M. [C] et Mme [N] ne peuvent évacuer et entretenir l’arrière de leur maison qu’en passant par la parcelle indivise et qu’il existe en outre une fosse technique à l’arrière nécessitant un entretien.

Réponse de la cour

En application de l’article 815-14, al. 1 et 2 du code civil :

‘L’indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir.

Tout indivisaire peut, dans le délai d’un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu’il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés. (…)’

Le non respect de ces dispositions entraîne la nullité de la vente (art. 815-16 du code civil).

Toutefois, ces dispositions ne s’appliquent pas en cas d’indivision perpétuelle et forcée, ainsi que l’a jugé encore récemment la Cour de cassation (3e Civ., 13 septembre 2018, pourvoi n° 15-24.655). Il en résulte qu’une cession comprenant une parcelle en indivision forcée et perpétuelle échappe aux formalités prescrites par les articles 815-14 et 815-16 du code civil, le droit de préemption ne pouvant jouer (1re Civ., 12 février 1985, pourvoi n°84-10.301, Bull. 1985, I, n °58 ; 1re Civ., 28 février 2006, pourvoi n°04-15.937, Bull.2006, I, n°120).

La qualification d’indivision forcée et perpétuelle s’applique aux biens indivis qui, ne pouvant être partagés et étant effectivement nécessaires à l’usage de deux ou plusieurs biens appartenant à des propriétaires différents, en constituent l’accessoire indispensable (3e Civ., 12 octobre 2010, pourvoi n°09-12.082 ; Civ., 1 juin 2017, pourvoi n 16-19.267 ; 3e Civ., 6 avril 2023, pourvoi n° 21-17.774).

Il n’y a indivision forcée et perpétuelle que si le partage du bien indivis rendrait impossible l’usage ou l’exploitation des fonds principaux divis, ou le détériorerait notablement (3 Civ., 27 octobre 2010, pourvoi n 09-13.600, Bull. 2010, III, n 194).

S’il est certain que l’absence d’autre issue par la voie publique caractérise la nécessité de rester en indivision sur le bien indivis (Civ 3 ème , 8 janvier 1997, non publié, n°95-10.258), le fait que l’immeuble principal dispose de deux issues ne fait pas nécessairement perdre à un chemin d’accès son caractère d’accessoire indispensable à cet immeuble, s’il est démontré que celui-ci présente pour cet immeuble une utilité particulière que ne permet pas l’autre issue.

En l’espèce, la parcelle CH n°[Cadastre 8] est issue de la division d’une parcelle anciennement cadastrée CH n°[Cadastre 2] en trois parcelles n°[Cadastre 6] (achetée par M. et Mme [R]), CH n°[Cadastre 7] (propriété actuelle de M. [N] et Mme [Y]) et CH n°[Cadastre 8], en indivision entre ces deux propriétaires.

Il résulte des éléments du dossier que si la parcelle n°[Cadastre 7] dispose d’un accès sur la voie publique, qui permet d’accéder à la maison édifiée sur ce terrain, l’accès au jardin situé à l’arrière de la maison n’est quant à lui possible au moyen d’un véhicule que par le passage situé sur la parcelle n°[Cadastre 7] puisque la maison est édifiée transversalement sur toute la largeur du terrain. La privation d’un tel accès limiterait donc de façon très importante l’usage de ce jardin puisqu’il obligerait le propriétaire de la parcelle CH n°[Cadastre 7] à passer par la maison pour accéder à son jardin alors que l’utilisation normale d’un jardin et les contraintes de son entretien impliquent le transport d’objets, matériaux et végétaux qui n’ont pas leur place dans une maison, qui peuvent être lourds et encombrants et qui nécessitent de pouvoir y accéder avec un véhicule. Il est notamment établi par les pièces produites que c’est par cet accès qu’est livré du bois.

La suppression de cet accès, au demeurant prévu ab initio lors de la division de la parcelle CH n°[Cadastre 2], restreindrait donc considérablement l’usage que les propriétaires de la parcelle CH n°[Cadastre 7] peuvent faire de leur jardin et rendrait beaucoup plus difficile tant son aménagement que son entretien.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que la parcelle CH n°[Cadastre 8] constituait un accessoire indispensable de la parcelle CH n°[Cadastre 7] de sorte que les articles 815-14 et 815-16 n’étaient pas applicables lors de la vente de celle-ci et en ce qu’il a en conséquence rejeté la demande d’annulation de la vente du 26 mars 2013. .

Sur la demande de M. et Mme [R] en dommages et intérêts contre M. [C] et Mme [N]

M. et Mme [R] font valoir que Mme [N] et M.[C] se livrent à une véritable obstruction de la parcelle en indivision, en y laissant leur véhicule garé de façon continue, alors que ce chemin est l’unique moyen d’accès à leur domicile, et ce nonobstant les mises en demeure et mains courantes déposées. Ils ajoutent que les consorts [N]-[C] n’entretiennent aucunement ladite parcelle et y font passer des véhicules, parfois imposants. Ils exposent qu’il en résulte pour eux un stress important, constaté médicalement.

Toutefois, il convient en premier lieu de relever qu’il n’est pas interdit au propriétaire de la parcelle CH n°[Cadastre 8] d’emprunter le chemin à pied ou en voiture pour accéder à son jardin puisqu’il en est propriétaire indivis. S’il ne peut en effet y stationner de véhicule puisque ce chemin permet à M. et Mme [R] d’accéder à leur maison, il convient de constater que les photographies produites ne démontrent pas que Mme [N] et M. [C] utiliseraient ce chemin pour y stationner leurs véhicules, faisant ainsi obstruction au passage de M. et Mme [R]. En effet, les véhicules photographiés sont visiblement en cours d’opérations de chargement ou déchargement, puisqu’on y voit par exemple un véhicule arrêté, coffre ouvert, dans lequel une personne charge ou décharge de la terre dans la remorque, un véhicule portière ouverte ayant une remorque et une galerie de toit supportant des matériaux encombants, ou encore un camion benne en train de décharger du bois. M. [R] lui, même, dans son courrier du 22 mai 2017, évoque un travail de ‘déchargement pendant au moins une heure’.

Il n’est par ailleurs nullement établi qu’à l’occasion de ces arrêts ponctuels sur le passage commun pour les besoins d’opérations de chargement ou de déchargement de matériaux lourds ou encombrants, Mmme [N] et M. [C] auraient empêché M. et Mme [R] d’accéder à leur domicile en tant que de besoin.

Il n’est pas davantage démontré que M. et Mme [R] auraient abordé avec Mme [N] et M. [C] la question de l’entretien de cette voie d’accès et se seraient vus opposer un refus, de sorte qu’il n’est pas établi que ces derniers refusent de participer à son entretien.

Il n’est dès lors pas établi que Mme [N] et M. [C] ont commis des fautes dans l’usage de ce chemin indivis de nature à engager leur responsabilité à l’égard de M. et Mme [R].

Sur la demande de M. et Mme [R] en dommages et intérêts contre le notaire

M. et Mme [R] font valoir que le notaire a manqué à son obligation de conseil et d’information et qu’il a omis de leur notifier le projet de vente alors qu’il y était légalement tenu, ce qui les a privés d’une chance d’exercer leur droit de préemption. Ils ajoutent que l’acte notarié établi par Maître [J] le 26 mars 2013 comporte des mentions erronées et que celui-ci a adressé des éléments erronés à la mairie de [Localité 5], générant l’erreur portée sur le cadastre concernant la parcelle indivise qui est indiquée faussement comme appartenant en pleine propriété aux consorts [N]-[C].

Toutefois, la parcelle CH n°[Cadastre 8] se trouvant dans une situation d’indivision forcée et perpétuelle, les dispositions de l’article 815-14 du code civil imposant la notification du projet d’acte de vente n’étaient pas applicables et M. et Mme [R] ne bénéficiaient d’aucun droit de préemption. Le notaire qui a reçu l’acte de vente n’a donc ni manqué à son devoir d’information et de conseil, ni omis de notifier l’acte de vente à M. et Mme [R] en leur qualité de co-indivisaires.

S’agissant des mentions erronées de l’acte de vente, relatives à la mention de la SIVA comme co-indivisaire, il convient de relever qu’outre le fait qu’en page 11, l’acte notarié ne fait que rapporter littéralement la servitude de passage de divers réseaux constituée aux termes de l’acte d’acquisition de M. et Mme [W], M. et Mme [R] ne démontrent pas avoir subi le moindre préjudice en conséquence des mentions erronées dont il se prévalent. S’agissant de la mention erronée du cadastre quant au fait que M. [N] et Mme [C] seraient seuls propriétaires de la parcelle CH n°[Cadastre 8], il n’est nullement établi qu’il s’agit là de la conséquence d’une faute du notaire, et il n’en résulte en tout état de cause aucun préjudice puisque le cadastre ne constitue pas un titre de propriété et ne prévaut pas sur les titres de propriété des parties, qui établissent sans ambiguité le caractère indivis de cette parcelle.

En conséquence, les demandes indemnitaires dirigées contre M. [J] seront rejetées.

Sur la demande de retrait de la caméra de vidéo-surveillance

Moyens des parties

M. et Mme [R] font valoir que la caméra qu’ils ont installée est factice ainsi qu’ils en justifient par un constat d’huissier en date du 31 janvier 2021, et qu’ils ne sauraient dès lors être condamnés à l’enlever puisqu’elle ne porte nullement atteinte à la vie privée de leurs voisins. Ils ajoutent qu’elle avait pour objet également de dissuader les intruisions de cambrioleurs, ayant subi un cambriolage en 2008.

Les consorts [C]-[N] font valoir qu’ils ont cru pendant des années qu’il s’agissait d’une vraie caméra, que même factice, elle a été installée dans l’intention de leur nuire, afin de les impressionner dans le climat conflictuel qui existait. Ils sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a ordonné le retrait de cette caméra et a condamné M. et Mme [R] à indemniser leur préjudice.

Réponse de la cour

M. et Mme [R] produisent à hauteur d’appel un procès-verbal d’huissier du 26 janvier 2021, dont il résulte qu’ils ont installé sur la façade avant de leur garage une caméra factice, tournée en direction du portail d’accès et donc vers le chemin en cause. L’huissier a constaté qu’il s’agissait d’une caméra factice qui n’était raccordée à aucun système électronique permettant d’enregistrer ou de voir, le point rouge lumineux ne fonctionnant qu’avec une pile.

La pose d’une caméra factice, qui ne permet ni de voir ni d’enregistrer, n’est pas susceptible de porter atteinte à l’intimité de la vie privée.

Elle n’est pas davantage de nature à constituer un trouble anormal de voisinage dès lors que son caractère factice est connu des voisins et qu’elle n’est pas tournée vers l’intérieur de la propriété des consorts [N]-[C].

Dans ces conditions et en considération de cet élément nouveau, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [R] à la retirer.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [N] de M. [C]

En application de l’article 1240 du code civil :

‘Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer’.

Il est constant notamment que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, M. et Mme [R] ne démontrent pas avoir informé les consorts [N]-[C] du caractère factice de cette caméra avant 2021, date à laquelle ils ont fait établir un constat d’huissier pour le démontrer.

Ils ont donc fait croire pendant plusieurs années à M. [C] et Mme [N] qu’ils filmaient le chemin d’accès commun.

Quand bien même cette caméra n’a pas effectivement porté atteinte à la vie privée de M. [C] et de Mme [N], il s’agit là d’un comportement fautif à l’origine d’un trouble important et anormal pour Mme [N] et M. [C] compte tenu du sentiment de malaise induit par cette caméra qui leur a donné le sentiment, pendant plusieurs années, d’être épiés dans leurs moindres gestes dès qu’ils empruntaient ce chemin.

Ce comportement fautif est à l’origine d’un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 1000 euros.

Sur la demande d’amende civile et sur la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive

En appplication de l’article 32-1 du code de procédure civile

‘Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés’.

L’action de M. et Mme [R] ne revêt pas de caractère dilatoire, et bien que non fondée, elle n’a pas été engagée dans des conditions de nature à faire dégénérer en abus leur droit d’agir en justice ou leur droit de faire appel.

La demande des consorts [N]-[C] en paiement d’une amende civile et subsidiairement de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dispostions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile prononcées par le premier juge seront confirmées.

M. et Mme [R] seront condamnés in solidum aux dépens de la procédure d’appel.

Les circonstances de la cause justifient de les condamner à payer aux consorts [N]-[C] une somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, à M. et Mme [W] une somme de 2000 euros, et à M. [J] une somme de 2000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à dispositon au greffe, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME en ses dispositions critiquées le jugement attaqué, sauf en ce qu’il condamne in solidum M. et Mme [R] à procéder au retrait de la caméra de vidéo-surveillance placée sur la façade de leur maison dans les quinze jours de la signification du présent jugement, sous astreinte, à l’expiration de ce délai, de 50 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois, et en ce qu’il condamne in solidum M. et Mme [R] à payer à Mme [N] et à M. [C] une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Satuant à nouveau et y ajoutant :

REJETTE la demande de M. et Mme [R] tendant à ce qu’il soit fait sommation à Mme [N] et M. [C] de justifier de leur nouvelle adresse et du fait qu’ils sont toujours propriétaires du bien situé [Adresse 10] à [Localité 5] ;

DIT que la parcelle située à [Localité 5], cadastrée CH n°[Cadastre 8] appartient indivisément par moitié à M. et Mme [R] d’une part, et à Mme [N] et M. [C] d’autre part;

REJETTE la demande tendant à voir ordonner le retrait de la caméra factice ;

CONDAMNE in solidum M. et Mme [R] à verser une somme de 1000 euros à Mme [N] et M. [C] à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de M. [C] et de Mme [N] en paiement d’une amende civile ou subisdiairement de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum M. et Mme [R] à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

– une somme de 3000 euros à Mme [N] et M. [C] ;

– une somme de 2000 euros à M.et Mme [W] ;

– une somme de 2000 euros à M. [I] [J] ;

Condamne in solidum M. et Mme [R] aux dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Anne-Sophie LERNER, avocat au Barreau de Tours, membre de la SARL ARCOLE, société d’avocats au Barreau de Tours, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

 

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