COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

14e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 NOVEMBRE 2023

N° RG 23/00941 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VVTU

AFFAIRE :

[O] [K] [K]

C/

S.A. SEQENS

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 10 Janvier 2023 par le Juge des contentieux de la protection de PUTEAUX

N° RG : 12-22-0049

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 09.11.2023

à :

Me Mandine BLONDIN, avocat au barreau de VERSAILLES

Me Véronique BUQUET-ROUSSEL, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [O] [K]

Demande d’AJ en cours

n° BAJ : 2023/000268

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Me Mandine BLONDIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 689

APPELANT

****************

S.A. SEQENS

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 1]

[Adresse 5]’

[Localité 3]

Représentant : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 – N° du dossier 2923

Ayant pour avocat plaidant Me Fabienne BALADINE, du barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Septembre 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Mme Florence SCHARRE, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 février 2019, la société Seqens a consenti à M. [O] [K] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2]).

Des loyers sont demeurés impayés.

Suivant acte du 30 juillet 2021, la société Seqens a fait délivrer à M. [K] [K] un commandement visant la clause résolutoire afin d’obtenir le paiement de la somme de 1 887,50 euros, correspondant à l’arriéré locatif à la date du 27 juillet 2021.

Par acte d’huissier de justice délivré le 13 janvier 2022, la société Seqens a fait assigner en référé M. [K] [K] aux fins d’obtenir principalement la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers, l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, la condamnation de M. [K] au paiement d’une somme provisionnelle de 3 649,62 euros correspondant aux loyers et charges impayés, plus les intérêts légaux à compter du 1er juillet 2021 et la fixation et la condamnation de M. [K] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au loyer, jusqu’à libération des lieux.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 10 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a :

– renvoyé les parties à se pourvoir au fond,

– constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 30 septembre 2021,

– dit qu’à compter du 1er octobre 2021, M. [O] [K] s’est trouvé occupant sans droit ni titre des lieux loués situés : un appartement situé [Adresse 2],

– ordonné l’expulsion des lieux loués de M. [O] [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

– autorisé, le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques de M. [O] [K] en garantie des indemnités mensuelles d’occupation et des réparations locatives, conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

– fixé l’indemnité d’occupation due mensuellement à compter du 1er octobre 2021 jusqu’à la complète libération des lieux, au montant des loyers révisables et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué, et condamné M. [O] [K] à son paiement à la sa d’Hlm Seqens,

– condamné M. [O] [K] au paiement à titre provisionnel à la sa d’Hlm Seqens de la somme de 4 851,62 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois d’octobre 2022 et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 1 887,50 euros et de la décision pour le surplus,

– condamné M. [O] [K] au paiement de la somme de 250 euros à la sa d’Hlm Seqens en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

– condamné M. [O] [K] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer,

– rappelé que l’ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 9 février 2023, M. [K] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 5 avril 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [K] demande à la cour de :

‘- infirmer l’ordonnance entreprise,

ce faisant, statuant à nouveau,

à titre principal,

– autoriser M. [O] [K] à s’acquitter de sa dette locative en quatre échéances mensuelles, en sus du loyer et des charges courantes,

– dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant ce délai et que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par la cour, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

à titre subsidiaire,

– dire qu’il sera sursis à l’expulsion durant dix mois à compter de la signification de l’arrêt,

en tout état de cause,

– dire n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile,

– condamner la société Seqens aux dépens,’.

Dans ses dernières conclusions déposées le 21 avril 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Seqens demande à la cour, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, de :

‘- déclarer la société Seqens recevable et bien fondée en son argumentation.

– débouter M. [O] [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

– confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

en conséquence :

– constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire à compter du 30 septembre 2021.

– juger que M. [O] [K] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2021.

– ordonner l’expulsion de M. [O] [K] des lieux loués sis [Adresse 2], ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire.

– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde meubles ou resserre au choix de la partie requérante, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues aux frais, risques et périls de la partie expulsée.

– condamner M. [O] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er jour du mois suivant la résiliation du contrat de location, laquelle sera égale au montant du loyer comme si le bail s’était poursuivi en sus des charges, jusqu’à la libération effective des lieux occupés, avec indexation.

– condamner M. [O] [K] à payer à la société Seqens la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles de première instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

statuant à nouveau :

– condamner M. [O] [K] à payer à la société Seqens la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

– condamner M. [O] [K] au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel.’

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

M. [K], appelant, faisant valoir qu’il n’est, au jour de la rédaction de ses conclusions, débiteur que de la somme de 170 euros, sollicite à titre principal que des délais de paiement lui soient accordés pour apurer sa dette et que les effets de la clause résolutoire de son bail soient suspendus pendant ces délais.

Il relate que malgré un loyer modeste (environ 260 euros par mois), il a traversé une période ponctuelle de difficultés financières liée à une mauvaise gestion de ses finances, à un achat d’une voiture en leasing avec des échéances mensuelles trop élevées, alors qu’il était à l’époque cariste en CDI.

Il ajoute que ses difficultés se sont poursuivies lorsqu’il a dû rester 3 mois au Congo après avoir contracté la Covid-19, qu’il a dû également se rendre au chevet de son fils malade en Serbie, de sorte qu’en raison de ses absences répétées, il s’est fait licencier.

Il indique avoir aujourd’hui retrouvé du travail comme magasinier en intérim auprès de la société Adecco.

Il précise que dès réception de l’ordonnance entreprise, il a quasiment apuré sa dette locative en quelques semaines, celle-ci étant passée de 4 851,62 euros en octobre 2022 à 170 euros.

Il demande donc l’octroi d’un délai de paiement de 4 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai.

A titre subsidiaire, il sollicite un délai de 6 mois pour quitter les lieux en application des dispositions des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation et L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

La société Seqens, bailleresse intimée, sollicite la confirmation de l’ordonnance critiquée en toutes ses dispositions.

Elle expose que bien que le contrat de bail date du mois de février 2019, le compte de M. [K] n’a plus été créditeur à compter du mois de février 2020, les versements devenant extrêmement irréguliers.

Elle fait valoir que l’appelant n’a repris ses paiements qu’après la signification de la décision dont appel.

Elle demande le rejet des demandes de l’appelant, tout en faisant valoir que M. [K] a procédé au règlement de l’intégralité de sa dette depuis le mois de février 2023, faisant observer qu’elle ignore s’il saura désormais régler chaque mois ses échéances.

Sur ce,

A titre liminaire, il sera observé qu’en dépit d’un appel visant l’ensemble des dispositions de l’ordonnance querellée, l’appelant, qui n’était pas comparant en première instance, n’en critique aucune dans le corps de ses conclusions, de sorte qu’il convient dès à présent de la confirmer purement et simplement.

Sur la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII prévoit que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Au cas présent, il ressort des conclusions de la bailleresse intimée que M. [K] a désormais apuré l’intégralité de son arriéré locatif et qu’il est à jour du paiement de son loyer.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement qu’il conviendra de faire rétroagir au 30 septembre 2021 et d’en fixer le terme au 21 avril 2023, date des dernières conclusions de la société Seqens.

Il sera également constaté qu’à cette date, M. [K] avait apuré sa dette locative, de sorte qu’il convient de relever que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et qu’il n’y a pas lieu à expulsion du locataire ni aux autres mesures subséquentes.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de la nécessité pour la bailleresse d’engager la présente action afin d’être payée de son dû, l’ordonnance sera confirmée ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Pour la même raison et M. [K] n’ayant commencé à régler ses arriérés que depuis la signification de l’ordonnance dont appel, il ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Il devra en outre supporter les dépens d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Seqens la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelant sera en conséquence condamné à lui verser une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance du 1er janvier 2023,

Y ajoutant,

Accorde à M. [O] [K] des délais de paiement qui de manière rétroactive courront à compter du 30 septembre 2021 et prendront fin le 5 avril 2023,

Ordonne en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à l’expiration de ces délais de paiement,

Constate qu’au 5 avril 2023, M. [O] [K] s’est libéré de sa dette locative,

Dit que dès lors la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué,

Dit n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité d’occupation, à expulsion de M. [O] [K] et à séquestration de ses meubles,

Condamne M. [O] [K] à verser à la société Seqens la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Dit que M. [O] [K] supportera les dépens d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,

 

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